Cour d'appel, 28 novembre 2024. 24/01702

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-5 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 28 NOVEMBRE 2024 N° RG 24/01702 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WNGD AFFAIRE : [Z] [T] C/ [L] [C] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de PUTEAUX N° RG : 12-23-268 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 28.11.2024 à : Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES (626) Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES (618) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [Z] [T] née le 12 Octobre 1975 à [Localité 4] 'PHILIPPINES' de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26385 Plaidant : Me Nelly VILA-BERRADA, du barreau de Paris APPELANTE **************** Madame [L] [C] de nationalité [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20240109 Plaidant : Me Stéphanie LAMORA, du barreau des Hauts de Seine INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Octobre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Thomas VASSEUR, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, Madame Marina IGELMAN, Conseillère, Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 5 février 2020, Mme [L] [C] a consenti à Mme [Z] [T] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Hauts-de-Seine). Des loyers sont demeurés impayés. Par acte du 12 décembre 2022, Mme [C] a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiement de la somme de 2 550 euros, correspondant à l'arriéré locatif, à la date du 9 décembre 2022. Par acte du 28 juillet 2023, Mme [C] a fait assigner en référé à Mme [T] aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire et sa condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 5 100 euros, outre une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire rendue le 7 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, cependant, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 12 février 2023, - dit qu'à compter du 13 février 2023, Mme [T] s'est trouvée occupante sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3], - ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de Mme [T] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 13 février 2023 et jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné Mme [T], à son paiement à Mme [C], - condamné Mme [T] au paiement à titre provisionnel à Mme [C] de la somme de 7 948 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de décembre 2023 inclus et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 2 550 euros et sur le solde à compter de l'assignation, - condamné Mme [T] au paiement de la somme de 300 euros à Mme [C] en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné Mme [T] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, - rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 14 mars 2024, Mme [T] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 3 mai 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [T] demande à la cour, au visa de l'article L. 1343-5 du code civil, de : '- déclarer Mme [Z] [T] recevable en son appel et l'y déclarer bien fondée - infirmer l'ordonnance de référé du 7 février 2024 en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 12 février 2023. - dit qu'à compter du 13 février 2023, Mme [Z] [T] s'est trouvée occupante sans droit ni titre des lieux loués [Adresse 1]. - ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [Z] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. - autorisé le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meubles aux frais et risques de Mme [Z] [T] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 13 février 2023 et jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avant continué et condamné Mme [Z] [T] à son paiement à Mme [L] [C]. - condamné Mme [Z] [T] au paiement à titre provisionnel à Mme [L] [C] la somme de 7 948 euros (sept mille neuf cent quarante huit euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de décembre 2023 inclus et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 2 550 euros et sur le solde à compter de l'assignation. - condamné Mme [Z] [T] au paiement de la somme de 300 euros (trois cent euros) à Mme [L] [C] en application de l'article 700 du code de procédure civile. - débouté les parties (en l'occurrence Mme [Z] [T]) de leurs demandes plus amples ou contraires. - condamné Mme [Z] [T] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer. - rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. et statuant à nouveau : - suspendre l'effet de la clause résolutoire du bail, - accorder à Mme [Z] [T] des délais de paiement comme suit : - 1 000 euros mensuels à valoir sur l'arriéré locatif, en sus du loyer et des charges courantes - juger ce que de droit en ce qui concerne les dépens' Mme [T] expose s'être trouvée confrontée à de graves difficultés financières du fait de la perte de son emploi, l'ayant amenée à constituer une dette locative. Arguant de sa bonne foi, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement ; elle propose de s'acquitter de l'arriéré par versements mensuels de 1 000 euros. Dans ses dernières conclusions déposées le 23 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [C] demande à la cour, au visa des articles 1231-1, 1217 et suivants, 1728 du code civil, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile, de : '- déclarer l'appel recevable mais mal fondé ; - confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ; - actualiser la créance de Mme [L] [C] et condamner Mme [Z] [T], au paiement de la somme de 15 881,33 euros au titre des loyers et charges dus au 10 septembre 2024, échéance de septembre 2024 comprise, - débouter Mme [Z] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y ajoutant, - condamner Mme [Z] [T], au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.' Mme [C] affirme que la dette n'a cessé de croître en cours de procédure, pour atteindre la somme de 15 881, 33 euros à la date du 10 septembre 2024, date de l'expulsion de sa locataire. Elle s'oppose en conséquence à l'octroi de délais de paiement et sollicite l'actualisation de sa créance, soulignant sa propre situation de faiblesse tenant à son âge. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail et l'expulsion Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail du 5 février 2020 comprend une clause résolutoire qui est mentionnée dans le commandement de payer du 12 décembre 2022. La locataire ne conteste pas n'avoir pas réglé sa dette dans le délai de deux mois qui lui &tait imparti. La cour en appel, après le juge des référés dont la décision à ce titre sera confirmée, ne peut en conséquence que constater l'acquisition de la clause résolutoire. L'ordonnance est également confirmée sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion, la séquestration du mobilier et le paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation. Sur les demandes en paiement L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux. Mme [C] verse aux débats un décompte arrêté au 10 septembre 2024 qui fait apparaître un solde négatif de 15 881, 33 euros. Mme [T] ne justifie d'aucun autre versement que ceux mentionnés par la bailleresse. L'appelante sera en conséquence condamnée à verser cette somme à titre provisionnel à Mme [C] et l'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Or en l'espèce, il ressort du décompte locatif que Mme [T] n'a procédé à aucun règlement depuis le mois de novembre 2023 et celle-ci ne justifie donc pas se trouver en mesure de régler sa dette de façon échelonnée. Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée, étant précisé que sa demande de suspension de la clause résolutoire ne peut aboutir, l'expulsion ayant été réalisée le 10 septembre 2024. La décision attaquée sera confirmée de ce chef. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, Mme [T] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Mme [C] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance querellée sauf à l'émender sur le montant de la provision, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Mme [Z] [T] à verser à Mme [L] [C] la somme provisionnelle de 15 881, 33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 10 septembre 2024 ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne Mme [Z] [T] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Condamne Mme [Z] [T] à verser à Mme [L] [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Président