Texte intégral
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal - CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/06930 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M533
Minute n°
copie le 25 février 2025
à la Préfecture
copie exécutoire le 25 février
2025 à :
- Me Marc JANTKOWIAK (case 94)
- M. [N] [P]
pièces retournées
le 25 février 2025
Me Marc JANTKOWIAK
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
25 FEVRIER 2025
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. FONCIERE RANSON représentée par la SAS CITYA RUHL SEGESCA
ayant son siège social 20 rue de la 1ere Armée 67000 STRASBOURG
représentée par Me Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG
DEFENDEUR :
Monsieur [N] [P]
né le 01 Janvier 1991 en AFGHANISTAN
demeurant 4A route du Général de Gaulle 67300 SCHILTIGHEIM
non comparant et non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
DÉBATS :
Audience publique du 17 Décembre 2024
JUGEMENT
Réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Par acte sous seing privé du 20 juin 2023, la société SARL FONCIERE RANSON a consenti un bail d’habitation à M. [N] [P] sur des locaux situés au 4A Route du Général de Gaulle à SCHILTIGHEIM (67300), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.
Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 200 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [P] le 29 février 2024.
Par assignation du 16 juillet 2024, la société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 4 967,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
La société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA a été autorisée à produire un décompte dans le temps du délibéré.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 17 décembre 2024, la société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé ses demandes financières dans le cadre de sa note en délibéré en fixant sa demande de condamnation à la somme de 2 907,85€. D’après le décompte, il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse n’a pas sollicité de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
MOTIVATION
Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, M. [N] [P] a été assigné devant la chambre de proximité de SCHILTIGHEIM suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 16 juillet 2024.
Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres.
M. [N] [P] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.
Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1. Sur la recevabilité de la demande
La société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 23 février 2024 et que la somme de 2200 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux en appliquant le délai de six semaines. Il sera fait application du délai légal de deux mois.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 avril 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Une astreinte n’apparait pas pertinente pour assurer l’exécution de cette évacuation.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2025, M. [N] [P] lui devait la somme de 2 907,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [N] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 2 200 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 567,85 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [N] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision et de la reprise des paiements du loyer, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection,
CONSTATE que M. [N] [P] n’a pas payé la somme de 2 200€ dans les deux mois à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 février 2024 ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juin 2023 entre la société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA, d’une part, et M. [N] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au 4A Route du Général de Gaulle à SCHILTIGHEIM (67300) est résilié depuis le 24 avril 2024 ;
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;
ORDONNE à M. [N] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au Route du Général de Gaulle à SCHILTIGHEIM (67300) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE M. [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 567,85 euros (cinq cent soixante-sept euros et quatre-vingt-cinq centimes) par mois ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
CONDAMNE M. [N] [P] à payer à la société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA la somme de 2 907,85 euros (deux mille neuf cent sept euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 2 200 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE M. [N] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2024 et celui de l'assignation du 16 juillet 2024 ;
CONDAMNE M. [N] [P] à payer à la société SARL FONCIERE RANSON représentée par son gérant, la SAS CITYA RUHL SEGESCA la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 février 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.
Le Greffier Le Juge
