Cour d'appel, 13 septembre 2023. 23/00134

ARRÊT N° 267 RG N° : N° RG 23/00134 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BINJ5 AFFAIRE : Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] METROPOLE - [Localité 3] HABITAT C/ [C] [B] MCS/MLL demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2023 ---==oOo==--- Le treize Septembre deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 3] MÉTROPOLE - [Localité 3] HABITAT sis au [Adresse 1] représentée par Me Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES APPELANT d'une ordonnance rendue le 09 JANVIER 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : [C] [B] né le 11 Juin 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] non représenté bien que régulièrement assigné INTIME ---==oO§Oo==--- Selon avis de fixation à bref délai du président de chambre en application des articles 905 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 10 mai 2023 pour plaidoirie. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. L'avocat de l'appelant est intervenu au soutien des intérêts de son client. Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 juillet 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 13 septembre 2023, les parties ayant été régulièrement avisées. Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, et d'elle-même, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- EXPOSE DU LITIGE: Le 7 mars 2019, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole ( [Localité 3] HABITAT), ci-après dénommé [Localité 3] HABITAT, a donné à bail à M. [C] [B] un logement situé [Adresse 2] (87), moyennant un loyer mensuel initial de 210,54 euros hors charges locatives. Le 28 mars 2022, le bailleur faisait signifier au locataire un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer les loyers en retard. Exposant que ledit commandement était resté infructueux, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole ( [Localité 3] HABITAT) par acte d'huissier de justice du 14 juin 2022 remis à étude , a fait citer M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en matière de référés, aux fins de : - constater la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 28 mars 2022 et demeuré infructueux, - obtenir à titre provisionnel, le paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation outre une indemnité de procédure. Par ordonnance réputée contradictoire du 9 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en matière de référés, a : - constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 29 mai 2022 ; - ordonné l'expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique ; - condamné M. [B] à payer à [Localité 3] HABITAT les sommes suivantes * 8 356,83 euros correspondant aux arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtés au 30 novembre 2022 ; * 292,30 euros par mois, à compter de l'échéance du 1er décembre 2022, au titre d'une indemnité d'occupation, jusqu'à la libération effective des lieux, * 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. ***** Par déclaration du 6 février 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, [Localité 3] HABITAT a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle a limité : - le montant de l'arriéré locatif à la date du 30 novembre 2022 à la somme de 8356,83€ -le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1 er décembre 2022 à la somme de 292,83€ . L'affaire a été orientée à bref délai. ***** Par conclusions signifiées et déposées le 14 février 2023, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole ( [Localité 3] HABITAT) demande à la cour de réformer l'ordonnance en ses dispositions critiquées et, statuant à nouveau de : -juger que le surloyer pénal de l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation à vocation à recevoir application, -condamner le locataire à lui payer les sommes suivantes : * 13 320,21 euros, correspondant aux arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 février 2023 ; * 484,28 euros par mois à compter de l'échéance du 1er février 2023 et jusqu'à libération effective des lieux, au titre de l'indemnité d'occupation correspondant au montant du surloyer pénal, * 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le locataire aux dépens. M. [C] [B] n'ayant pas constitué avocat dans le mois de la notification de la déclaration d'appel, celle-ci lui a été signifiée à la requête de [Localité 3] HABITAT par acte d'huissier de justice du 13 février 2023 remis à étude. M. [C] [B] n'a pas constitué intimé. MOTIFS DE LA DECISION: En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il estime régulière recevable et bien fondée. L'appel est limité aux dispositions de l'ordonnance fixant d'une part, la créance du bailleur au titre des loyers et charges impayés, d'autre part, le montant de l'indemnité d'occupation. Le bailleur fait grief au premier juge d'avoir écarté le surloyer pénal prévu par l'article L441-9 du code de la construction de l'habitation dont il sollicite en l'application dans le calcul de la dette locative et la fixation du montant de l'indemnité d'occupation. Le premier juge a fixé la dette locative à la somme de 8356,83 € arrêtée à la date du 30 novembre 2022 et écarté le surloyer pénal réclamé à compter du mois de février 2022 par le bailleur à hauteur de la somme de 3874,24€. Il a fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 1er décembre 2022 à la somme de 292,83 € alors que le bailleur réclamait compte tenu de l'application de surloyer pénal, la somme de 484,28€. Pour écarter la demande présentée au titre du surloyer pénal par le bailleur le premier juge a considéré que celui-ci ne justifiait pas à ses pièces, avoir adressé au locataire, la mise en demeure prévue par l'article L441 '9 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, il sera relevé, d'une part, que le surloyer pénal provisoire réclamé par l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole ( [Localité 3] HABITAT) à compter du 21 février 2022, supposait l'envoi au locataire, de la mise en demeure exigée par l'article L441 ' 9 du code de la construction et de l'habitation. Ce n'est qu'à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours que le bailleur est fondé à liquider provisoirement le supplément de loyer. Il lui incombe donc de démontrer, pour pouvoir procéder à l'application de surloyer pénal à titre provisoire, qu'il a rempli l'obligation mise à sa charge par l'article L441-9 du code de la construction et l'habitation. Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1231 du Code civil, il incombe à celui qui est débiteur d'une obligation de prouver son exécution. Or, si le bailleur social verse aux débats la copie de lettres de mise en demeure adressées au locataire les 15 octobre 2021, 25 novembre 2021 et 7 février 2022, il ne démontre pas la réception effective par ce dernier de ces lettres, en l'absence de production aux débats d'un accusé de réception. Par ailleurs, s'il produit en cause d'appel , une nouvelle pièce se présentant sous la forme des pages 1 et 2 d'un procès-verbal de constat établi le 25 novembre 2021 dans les locaux de la société CORUS chargée de la réalisation pour le compte de l'organisme [Localité 3] Habitat de l'impression, de l'édition et du routage de plaquettes d'information, il sera observé que ce document incomplet n'est assorti d'aucune signature de l'huissier instrumentaire, lequel indique en page 2 du constat avoir prélevé au hasard dans les bacs des enveloppes et vérifié par sondage leur contenu, qu'il est fait mention en page 2, de photographies apparemment de ce contenu, qui ne sont pas produites aux débats ; ce document incomplet ne permet nullement de s'assurer que les documents contrôlés constituent la mise en demeure de l'article L441-9 du code et non comme l'indique le constat , une plaquette d'information. En tout état de cause, ce document n'est pas de nature à établir la réception effective par le locataire de la mise en demeure exigée par l'article L441-9 du code de l'habitation et de la construction pour l'application du surloyer pénal. Dans ces conditions, le bailleur ne démontre pas avoir satisfait à l'obligation d'envoi à son locataire pour l' année considérée, de la lettre de mise en demeure prévue par l'article L441 ' 9 du code de l'habitation et de la construction. La décision entreprise ne peut être que confirmée et le bailleur débouté de son appel. *Sur les demandes accessoires : Succombant en ses prétentions et en son recours , l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole ( [Localité 3] HABITAT) supportera les dépens d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'il puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour. Les dispositions du jugement relatif à la charge des dépens et à l'indemnité de procédure seront confirmées. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- LA COUR, Statuant par arrêt rendu par défaut et susceptible d'opposition , mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Confirme les dispositions critiquées de l'ordonnance déférée, Déboute l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole ( [Localité 3] HABITAT) de l'ensemble de ses demandes, Y ajoutant, Dit que les dépens d'appel seront supportés par l'Office Public de l'Habitat de [Localité 3] Métropole ( [Localité 3] HABITAT) . LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.