Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/05195

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05195 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46IP N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 septembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [Z] [M], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3], Madame [U] [W] épouse [M], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3], représentés par Me Valentine SAYER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 3], Toque C2413 DÉFENDEUR Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 06 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05195 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46IP EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 6 octobre 2011, M. [R] [E], aux droits duquel sont venus M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M], a consenti un bail d'habitation à M. [P] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 450 euros. Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4050 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Par assignation du 18 avril 2024, M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion immédiate de M. [P] [B], ordonner au besoin la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel d'un montant égal au double du dernier loyer soit la somme de 900 euros à compter du 28 février 2024 et jusqu'à libération des lieux, -5567,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, -556,72 euros au titre de la clause pénale, -ordonner l'acquisition à leur profit du dépôt de garantie en application des clauses du bail ; -2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Ils font valoir que le commandement de payer est demeuré infructueux. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 4 juin 2024, M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [P] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 27 décembre 2023 et que la somme de 4050 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il ressort du décompte locatif que la somme de 4050 euros n'a pas davantage été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 février 2024. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 450 euros, sans qu'il n'y ait lieu de doubler le montant du loyer. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] ou à leur mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er mars 2024, M. [P] [B] leur devait la somme de 5400 euros, soustraction faite du coût du commandement de payer. M. [P] [B] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision. Sur la demande au titre de la clause pénale L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose qu'" est réputée non écrite toute clause : [...] i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ". En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit qu'en cas de non-paiement du loyer et dès le premier acte d'huissier (commissaire de justice) le locataire devra payer une indemnité égale à 10% de la totalité des sommes dues au bailleur et qu'en cas de résiliation du contrat aux torts du locataire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur. L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut en connaître. Il n'y a donc pas lieu à référé s'agissant de la demande de M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] tendant à obtenir une condamnation par provision au titre de la clause pénale. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [P] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 octobre 2011 entre M. [R] [E], aux droits duquel sont venus M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M], d'une part, et M. [P] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 28 février 2024 ; ORDONNE à M. [P] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE M. [P] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450 euros par mois ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ; CONDAMNE M. [P] [B] à payer à M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] la somme de 5400 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024 ; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] relatives à l'indemnité de 10% et la conservation du dépôt de garantie au titre de la clause pénale ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE M. [P] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023 ; CONDAMNE M. [P] [B] à payer à M. [Z] [M] et Mme [U] [W] ép. [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge