Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/00048

COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT : Commune DU [Localité 9] / [Y], [M], [Y] N° RG 23/00048 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PJ5G N° 24/00037 Du 26 Septembre 2024 JUGEMENT Délivrance le Grosse et expédition à Me ORLANDINI Me ROMEO Expéditions à + aux DOMAINES + 2 dossiers rendu par mise à disposition au Greffe le 26 Septembre 2024 PAR PRÉSIDENT : Monsieur MELHEM, Vice-Président au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré GREFFIER : Madame BALDUCCI ENTRE Commune DU [Localité 9] représentée par son Maire en exercice régulièrement habilité, dont le siège social est sis [Adresse 10] représentée par Maître Jean-charles ORLANDINI de la SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant ET Monsieur [H] [Y], né le 09 août 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Dominique ROMEO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Madame [X] [M],née le 24 octobre 1970 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7] représentée par Me Dominique ROMEO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 5] Non représentée EN PRESENCE DE : Madame [T] [S]: COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 12] Brigade des Evaluations Domaniales [Adresse 2] [Localité 1] FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES Par mémoire de saisine enregistré le 6 novembre 2023 au greffe de la juridiction de l'expropriation du département des Alpes-Maritimes au tribunal judiciaire de Nice, la Commune du [Localité 9] demande la fixation judiciaire du prix d'acquisition du bien immobilier cadastré AK n° [Cadastre 4] sur la commune du [Localité 9], [Adresse 6], à la somme de 30.000 euros, étant précisé que ledit bien appartient à M. [H] [Y], Mme [X] [M] et Mme [B] [Y]. Par mémoire déposé le 28 mars 2024, la Commune du [Localité 9] maintient ses précédentes écritures. Par mémoire en réponse déposé le 25 juin 2024, M. [H] [Y] et Mme [X] [M] sollicitent à titre principal la fixation du prix d’acquisition à 50.000 euros et à titre subsidiaire à 37.500 euros, demandant en tout état de cause la condamnation de la commune à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. De son côté et par conclusions déposées le 27 juin 2024, le Commissaire du Gouvernement propose de fixer le prix de cession à la somme de 37.500 euros. Le transport sur les lieux a été réalisé le 19 février 2024 en présence de la Commune, du Commissaire du Gouvernement et de Mme [X] [M]. L'affaire a été évoquée à l'audience du 27 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024. Ce jour le présent jugement a été prononcé. Vu les mémoires et conclusions mentionnés ci-dessus auxquels il convient de se référer en application de l’article 455 du Code de procédure civile pour connaître les moyens et les prétentions des parties ainsi que l’avis du Commissaire du Gouvernement ; MOTIFS DE LA DECISION Cadre procédural Aux termes de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme : « A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Lorsqu'il est fait application de l'article L 213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas : a) La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : -pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; -pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel. ». Par ailleurs l'article R. 213-11 dispose que : « Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l'article R. 213-10(b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément. Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R 311-9 à R 311-32 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit. En cas d'application de l'article L 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction. ». En l'espèce, il n'est pas contesté que la Commune du [Localité 9] a pris la décision de préempter le bien litigieux, étant rappelé la notification de la décision d’aliéner a été reçue en mairie le 12 juillet 2023, moyennant le prix de 37.500 euros. Sur la date de référence Au visa de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, et par application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, la date de référence sera fixée au 27 mars 2017, date de passage au RNU. Sur la situation d'urbanisme La commune du [Localité 9] est couverte par le règlement national d’urbanisme. Le fonds se situe dans un quartier urbanisé. Sur le bien préempté Le bien préempté est enregistré comme une dépendance à usage de garage. Il est situé dans un quartier en pleine restructuration urbaine. Il est par ailleurs bordé par deux immeubles neufs. Le transport sur les lieux a permis de constater qu’il s’agissait d’un local à usage d’atelier, qui paraissait inoccupé depuis plusieurs années. Sur la détermination du prix d'acquisition Il convient à titre liminaire de rappeler que l’avis du Domaine du 21 juillet 2023 a évalué le bien litigieux à 30.000 euros. La superficie retenue par la juridiction correspond à une emprise au sol de 27 m2, étant précisé que les éléments du dossier ne permettent pas de remettre en cause ce métrage, étant souligné que la superficie de la parcelle est de 38 m2. Pour retenir son évaluation, le Domaine s’est appuyé sur 6 termes de comparaison en nature de garages situés dans un rayon de 300 mètres. Or, la visite des lieux a permis d’établir qu’il ne s’agissait pas d’un garage mais d’un atelier. Dans ces conditions, il convient de se référer aux 5 termes de comparaison figurant dans les dernières conclusions du Commissaire du Gouvernement, relatifs à des cessions de locaux dans un rayon de trois kilomètres, entre le 2 juillet 2021 et le 5 août 2022. Selon ces termes de comparaison, le prix moyen du mètre carré, s’élève à 1.380 euros. M. [H] [Y] et Mme [X] [M] contestent ce prix moyen, expliquant que le seul bien qui présente une certaine proximité avec le cabanon en cause, est le bien cédé le 23 mai 2022, moyennant un prix de 2.121 euros le mètre carré. Cette analyse n’emporte pas la conviction de la juridiction. En effet, les cinq termes de comparaison sont situés dans un rayon de 3 kilomètres et correspondent à des locaux présentant une certaine similitude avec le local litigieux. Dans ces conditions et malgré les explications des parties, il convient de retenir une valeur de 1.380 euros le mètre carré, soit une valeur de 37.260 euros (1.380 X 27) pour le bien litigieux, arrondie à 37.500 euros. Eu égard aux développements ci-dessus, le terme de comparaison invoqué par M. [H] [Y] et Mme [X] [M] et portant sur un appartement vendu le 22 octobre 2020 ne pourra pas être retenu. Les explications de M. [H] [Y] et Mme [X] [M] sur : - les irrégularités manifestes affectant le prétendu réaménagement du secteur, - la possibilité ou non d’effectuer une surélévation, agrandissement ou reconstruction, - l’alignement dont serait frappé ou non le bien litigieux, - le contrat mixte de concession, - l’offre reçue par les concluants à hauteur de 40.000 euros, sont indifférentes quant à la solution du litige. En conséquence, le prix d’acquisition sera fixé selon les termes du dispositif à la somme de 37.500 €. Sur les autres demandes La commune du [Localité 9] sera condamnée à payer à M. [H] [Y] et Mme [X] [M] la somme globale de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit incompatible avec la nature de l'affaire. Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l'organisme préempteur supporte seul les dépens de première instance. Eu égard aux développements ci-dessus, il convient de rejeter toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires. Par ces motifs, Le juge de l'expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, Fixe la date de référence au 27 mars 2017 ; Fixe le prix d'acquisition dû par la Commune du [Localité 9] représentée par son maire en exercice à M. [H] [Y], Mme [X] [M] et Mme [B] [Y] au titre de l'exercice du droit de préemption portant sur bien immobilier cadastré AK n° [Cadastre 4] sur la commune du [Localité 9], [Adresse 6], à la somme de 37.500 € ; Condamne la Commune du [Localité 9] représentée par son maire en exercice à payer à la M. [H] [Y] et Mme [X] [M] la somme globale de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Écarte l'exécution provisoire ; Condamne la commune du [Localité 9] représentée par son maire en exercice aux dépens ; Rejette toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires. La Greffière Le Juge de l’Expropriation