Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
JCP juge des contentieux de la protection
JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/00158 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GWT6
N° minute : 24/00295
Dans l’affaire entre :
DEMANDERESSE
COMMUNE DE [Localité 5]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Julie CALLOT de la SELARL PHILIPPE PETIT ET ASSOCIES avocat au barreau de Lyon
et
DEFENDEURS
Monsieur [G] [T]
né le 21 Août 1980 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [L] [B]
née le 06 Novembre 1982 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 20 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à :
COMMUNE DE [Localité 5]
Monsieur [G] [T]
Madame [L] [B]
formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à :
COMMUNE DE [Localité 5]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 01er juillet 2020, la commune de [Localité 5] (01) a consenti un bail d'habitation à Madame [L] [B] et Monsieur [G] [T] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 570 euros, outre les charges.
Madame [L] [B] et Monsieur [G] [T] ont contracté mariage le 04 mai 2024 à [Localité 5] (01).
Par acte délivré par commissaire de justice du 16 avril 2024, dénoncé le même jour à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 17 avril 2024, la commune de [Localité 5] a fait assigner Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des défendeurs :
- au paiement de la somme de 5.581,77 euros au titre des loyers échus, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir en application de l'article 1231-7 du code civil,
- au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l'audience du 20 juin 2024, la commune de [Localité 5], représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, maintenant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 5.581,77 euros arrêtée à fin avril 2024.
En défense, Madame [L] [B], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative. Elle a précisé avoir repris le paiement des loyers courants depuis le mois de janvier 2024. En outre, elle a indiqué rechercher activement un nouveau logement plus adapté et avoir déposé un dossier de surendettement.
Assigné à domicile, Monsieur [G] [T] n'a pas comparu.
Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.
A la demande du tribunal, la commune de [Localité 5] a communiqué en cours de délibéré un décompte actualisé au 04 juillet 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la non comparution du défendeur
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Monsieur [G] [T] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la commune de [Localité 5] justifie avoir saisi le 27 février 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.
En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil. Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.
Cette analyse a été rappelée suivant avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 13 juin 2024, énonçant que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En l'espèce, le contrat de bail contient une clause (article VII) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte délivré par commissaire de justice en date du 27 février 2024, la commune de [Localité 5] a fait commandement à Monsieur [G] [T] et à Madame [L] [B] d’avoir à payer la somme en principal de 4.253,18 euros. Ce commandement, délivré respectivement à domicile et en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées. Il précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.
Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour régulariser leur dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B] avaient jusqu’au 27 avril 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 27 février 2024.
À cette date, la dette n'avait pas été réglée auprès du bailleur.
Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 27 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.
La mauvaise foi des locataires n’est nullement démontrée et aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "immédiate" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 27 avril 2024. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à la commune de [Localité 5] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.
Les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 01er juillet 2020 et un dernier décompte faisant état à la date du 04 juillet 2024 d'une dette de 5.295,53 euros.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 5.295,53 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 04 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité par le bailleur.
L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.
Sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
En l'espèce, Madame [L] [B] a déclaré avoir quatre enfants à charge, être elle-même en arrêt longue maladie et percevoir des indemnités journalières à hauteur d’environ 600 euros par mois.
En outre, elle a expliqué que Monsieur [G] [T] avait subi un AVC le 14 janvier 2024 et qu’il était actuellement en rééducation. De ce fait, ils recherchent activement un nouveau logement adapté aux incapacités actuelles de son époux. Le label prioritaire leur a été accordé le 27 mai 2024 pour l’attribution d’un logement social. Madame [B] a enfin confirmé avoir également déposé un dossier de surendettement.
Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B], souhaitant quitter le logement, n'ont pas formulé de demande de délais de paiement.
Il n'y a donc pas lieu d'octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.
En cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil, le seul invoqué par le bailleur, prévoit que :
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il a déjà été accordé à la commune de [Localité 5] les intérêts moratoires réclamés. Celle-ci ne démontrant pas la mauvaise foi des locataires, sa demande de dommages et intérêts supplémentaire sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.
Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 27 février 2024 et de l'assignation du 16 avril 2024.
Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la commune de [Localité 5] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 01er juillet 2020 conclu entre la commune de [Localité 5] d’une part et Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (01) sont réunies au 27 avril 2024,
Ordonne la libération des lieux,
Dit qu'à défaut par Monsieur [G] [T] et par Madame [L] [B] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,
Condamne solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B] à payer à la commune de [Localité 5] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),
Condamne solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 5.295,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 04 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Dit n'y avoir lieu à des délais de paiement,
Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la commune de [Localité 5],
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [L] [B] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 27 février 2024 et de l'assignation du 16 avril 2024,
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,
LE GREFFIER, LE JUGE,
