Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Fabienne MOUREAU-LEVY
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Magali BIDE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/02817 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I5A
N° MINUTE :
12 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. SOCIETE HOMYA venant aux droits de la Société GECINA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabienne MOUREAU-LEVY de l’AARPI MLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073
DÉFENDEURS
Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Magali BIDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0951
Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Magali BIDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0951
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02817 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I5A
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 31 août 1988, la société UIF, aux droits de laquelle est venue la société HOMYA (anciennement appelée GECINA) a donné à bail à Monsieur [S] [V], un appartement situé [Adresse 2], lot n°170.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la société HOMYA a fait assigner Monsieur [S] [V] et Monsieur [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir
prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [V] et de tous occupants de son chef,le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer actuel majoré de 50% outre les charges, à compter du jugement prononçant la résiliation du bail, jusqu'à libération des lieux,le condamner au paiement d'une somme de 2000 euros, outre les entiers dépens.
Lors de l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été plaidée, la société HOMYA maintient les demandes qu'elle a formées dans son assignation, élève à 3000 euros la somme demandée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sollicite le débouté des demandes formées par Monsieur [S] [V] et par Monsieur [F] [V].
Au soutien de ces prétentions, la requérante expose que Monsieur [S] [V] ne respecte pas les obligations légales et contractuelles qui lui incombent en tant que locataire, au visa de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail, puisqu'il n'occupe pas personnellement les lieux où demeure en réalité son frère, Monsieur [F] [V]. En outre, elle soutient que Monsieur [S] [V] contrevient également aux dispositions de l'article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 en ce que l'occupant effectif des lieux est à l'origine de nuisances importantes au sein de l'immeuble, du fait de l'entassement d'une multitude de choses dans l’appartement de nature à créer un risque pour la santé et la sécurité des occupants de l'immeuble. Par conséquent, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion de Monsieur [S] [V] ainsi que celle des occupants de son chef.
Monsieur [S] [V] et Monsieur [F] [V], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles ils demandent :
à titre principal, le débouté de la société HOMYA de l'ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire, l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux,en tout état de cause, la condamnation de la société HOMYA à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.Oralement, il est formé la demande d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
En défense, Monsieur [S] [V] indique héberger temporairement son frère à titre gratuit et soutient ainsi qu'il n'enfreint aucune règle puisqu'il est bien le locataire en titre de l'appartement litigieux et qu'il s'acquitte mensuellement du loyer. Il expose par ailleurs que seul l'état d'encombrement du logement a pu être constaté et qu'aucun danger ou nuisance sont de nature à troubler la jouissance des autres locataires. A cet égard, il relève que les diverses plaintes des locataires visent le comportement d'un autre locataire.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.
La société HOMYA a adressé une note en cours de délibéré, reçue le 02 septembre 2024, qui n’avait pa été autorisée lors de l’audience. Par conséquent, il n’en sera pas tenu compte.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient d’indiquer que la demande écrite formée par Messieurs [V] d'écarter des débats la pièce n°6 n'est pas reprise au dispositif de leurs conclusions et qu'elle n'a pas été soutenue à l'audience. Par conséquent, le juge n'en est pas saisi.
Sur la résiliation judiciaire du bail
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Il résulte de l'article 7 pris en son b) et e) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de permettre l'accès aux lieux loués pour la réalisation de certains travaux.
De jurisprudence constante, l'usage déraisonné de la chose louée doit présenter une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. En outre, le juge doit apprécier la situation justifiant cette résolution au jour où il statue.
L'article 8 de la même loi dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
En l'espèce, la requérante demande la résiliation judiciaire du bail au motif que l’appartement donné en location à Monsieur [S] [V] n'est plus occupé par celui-ci mais par son frère.
Or ni la loi du 6 juillet 1989, ni le contrat de bail ne font obligation au locataire d'occuper personnellement son logement.
En effet, l’article VI 1 du bail ne fait que recopier textuellement les dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé interdisant la sous-location ou la cession du bail.
Or, la société HOMYA ne démontre pas que le bail a été cédé et échoue à rapporter la preuve d'une quelconque sous-location alors que Monsieur [S] [V] produit ses relevés de compte bancaire témoignant de ce qu'il s'acquitte lui-même, tous les mois, du loyer et qu'il ne reçoit aucune somme de la part de son frère, hébergé à titre gratuit.
S'agissant de la violation, par le locataire, de son obligation d'user paisiblement des locaux pris à bail, la requérante soutient que l'appartement donné à bail est tellement encombré qu'il en découle des risques sanitaires pour les autres occupants de l'immeuble.
Pour en justifier, elle verse au débat :
un courriel daté de 16 mai 2019 de l'entreprise SALLANDRE qui devait intervenir dans le logement à la suite d'un dégât des eaux et qui fait état de l'impossibilité d'intervenir du fait de l’insalubrité du logement. Or cette pièce est particulièrement ancienne et n'est accompagnée d'aucun élément objectif permettant de corroborer les allégations de cette entreprise,
des courriers adressés par la propriétaire à Monsieur [S] [V] datés de 2021 aux termes desquels il est demandé de débarrasser les parties communes et n'est pas fait allusion à l'intérieur de l’appartement du défendeur,
le courriel d'une voisine se plaignant de l'odeur pestilentielle émanant de l'appartement d'un certain Monsieur [J] et non de celui du locataire, ainsi que le courrier non daté du « voisinage excédé » au sujet de la présence de cafards dans l’immeuble sans plus de précision,
le courriel Madame [Y] [D], habitante de l’immeuble, qui se plaint de la présence de cafards dans le bâtiment F, qui n'est pas celui dans lequel se trouve le logement de Monsieur [S] [V],
des courriers et courriels adressés par la propriétaire à Monsieur [S] [V] en juin et juillet 2023, l'informant que l'entreprise mandatée pour réparer la fuite d'eau n'a pas pu procéder du fait de l’encombrement des lieux et de la présence d'un chien effrayant, accompagné de photographies qui ne sont pas datées et qui ne sauraient être rattachées de manière certaine à l'appartement litigieux et qui, en tout état de cause, ne font pas état d'un risque quelconque,
le signalement effectué le 06 octobre 2023 par la gestionnaire de l'immeuble auprès de la ville de [Localité 3] quant à l'état de l'appartement de Monsieur [S] [V], accompagné d'aucune pièce probante ni circonstanciée et équivalent à une preuve constituée pour soi-même,
Ces éléments constituent, certes, un faisceau d'indices quant à l'état d'encombrement du logement mais ne permettent pas de caractériser le trouble qui en découle pour autrui.
S’agissant de l'arrêté préfectoral du 22 avril 2024 enjoignant Monsieur [S] [V] de débarrasser son logement, il convient de relever, d’une part, qu’il n’est évoqué qu’un risque pour la santé du voisinage et qu’ainsi, l’acualité du trouble n’est pas caractérisée, et d’autre part, qu’il n’a pas été procédé au nettoyage d’office des lieux, ni dressé un quelconque procès-verbal, ce qui ne permet pas de caractériser le danger imminent évoqué.
Par conséquent, il n'est pas rapporté la preuve d'un manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles par le locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail.
La société HOMYA sera ainsi déboutée de cette demande et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur les demandes accessoires
La société HOMYA, partie perdante, sera condamnée au dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Elle sera, par conséquent, déboutée de la demande qu'elle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle sera condamnée, à titre reconventionnel, à verser à Monsieur [S] [V] et à Monsieur [F] [V] la somme de 1 000 euros sur ce même fondement.
Il sera rappelé que l'exécution provisoire, s'agissant des décisions de première instance, est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile et que rien ne jusitife, en l'espèce, qu'elle soit écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE la société HOMYA de toutes ses demandes,
CONDAMNE la société HOMYA à verser à Monsieur [S] [V] et Monsieur [F] [V] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société HOMYA aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et la greffière susnommés.
La greffière La juge des contentieux de la protection
