Cour d'appel, 22 juin 2023. 22/02488

22/06/2023 ARRÊT N°407/2023 N° RG 22/02488 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O332 CBB/IA Décision déférée du 13 Mai 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( ) S.MOREL [G] [N] [K] [S] C/ [I] [O] [C] [O] [B] [O] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [G] [N] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.013249 du 19/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) Madame [K] [S] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉS Madame [I] [O] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [C] [O] [Adresse 4] [Adresse 4] Représenté par Me Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [B] [O] [Adresse 5] [Adresse 5] Représenté par Me Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par contrat en date du 15 avril 2013, Madame [X] [O] [D] a donné à bail Monsieur [G] [N] et Madame [K] [S] une maison sise [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer initial de 750 euros outre 10 euros au titre des provisions et charges. Madame [X] [O] [D] est décédée le [Date décès 3] 2020 et a laissé pour héritiers Madame [I] [O], Monsieur [C] [O] et Monsieur [B] [O]. Ils ont fait délivrer le 20 mai 2021 un commandement de payer la somme principale de 2124,06€ visant la clause résolutoire. Et le 13 mai 2021 ils ont fait délivrer un congé pour vendre dont la validité est contestée devant le juge des contentieux de la protection. Par jugement du 13 octobre 2022 le tribunal a annulé le congé, condamné les bailleurs à faire procéder aux réparations du logement dans le mois de la signification de la décision sous astreinte et les a condamnés à indemniser le préjudice de jouissance. Appel a été formé contre cette décision. PROCEDURE Par acte en date du 20 septembre 2021, Mme [I] [O], M. [C] [O] et M. [B] [O] ont fait assigner Mme [S] et M. [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat de la résiliation du bail, l'expulsion des occupants, la condamnation de Mme [S] et de M. [N] à leur verser la somme de 1690,20€ à titre de provision sur l'arriéré locatif (somme à parfaire au jour de l'audience) et leur condamnation à verser une indemnité mensuelle d'occupation de 768,66€ jusqu'à leur départ effectif des lieux. Par ordonnance contradictoire en date du 13 mai 2022, le juge a': - constaté la résiliation du bail à compter du 20 juillet 2021, - condamné solidairement M. [G] [N] et Mme [K] [S] à payer à M. [B] [O], Mme [I] [O] et M. [C] [O] la somme de 4011,15€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 3 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - à compter du 20 juillet 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à M. [B] [O], Mme [I] [O] et M. [C] [O] par M. [G] [N] et Mme [K] [S] et les y condamne solidairement jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, - ordonné l'expulsion de M. [G] [N] et Mme [K] [S] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, - condamné solidairement M. [G] [N] et Mme [K] [S] à payer à M. [B] [O], Mme [I] [O] et M. [C] [O] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. [G] [N] et Mme [K] [S] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, - rejeté les demandes plus amples ou contraires qui excèdent les attributions du juge des référés, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration en date du 1er juillet 2022, M. [N] et Mme [S] ont interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de l'ordonnance sont critiqués, à l'exception du rappel de l'exécution provisoire de droit. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [N] et Mme [S], dans leurs dernières écritures en date du 28 octobre 2022, demandent à la cour au visa des articles 1719 du code civil et 6 et 24-V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de': - infirmer l'ordonnance de référé en date du 13 mai 2022, - leur accorder des délais de paiement, - autoriser M. [G] [N] et Mme [K] [S] à payer la somme de 1 690,20 euros en 36 mensualités de 46,95 euros, - suspendre la clause résolutoire du contrat de bail du 15 avril 2013 pendant la durée des délais de paiement, - dire qu'en cas du paiement par M. [G] [N] et Mme [K] [S] de la somme de 1 690,20 euros dans le délai de 36 mois, le contrat de bail du 15 avril 2013 ne sera pas résilié, - suspendre toutes procédures d'exécution qui auraient été engagées par les Consort [O] et l'arrêt des majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard pendant les 36 mois de délais de paiement - débouter Mme [I] [O], M. [C] [O] et M. [B] [O] de leurs demandes d'expulsion, d'arriéré de loyers, au titre de la résistance abusive et de celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [I] [O], M. [C] [O] et M. [B] [O] à régler la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au profit de Me Romain Sintes, somme que les bénéficiaires de l'aide juridictionnelle auraient exposée s'ils n'avaient pas eu cette aide. Mme et MM. [O], dans leurs dernières écritures en date du 30 septembre 2022, demandent à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 834 et 835 du code de procédure civile, de': - confirmer partiellement l'ordonnance du 13 mai 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse (N° RG 21/03142), sauf en ce qu'elle a : * condamné solidairement M. [G] [N] et Mme [K] [S] à payer à M. [B] [O], Mme [I] [O] et M. [C] [O] la somme de 4011,15€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 3 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, * rejeté les demandes plus amples ou contraires qui excèdent les attributions du juge des référés, * condamné solidairement M. [G] [N] et Mme [K] [S] à payer à M. [B] [O], Mme [I] [O] et M. [C] [O] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. et statuant à nouveau, - condamner solidairement Mme [S] [K] et M. [N] [G], à verser à Mme [I] [O], M. [C] [O] et M. [B] [O], la somme de 5.190,15 € à titre de provision sur l'arriéré locatif, arrêté selon décompte du 1er juillet 2022, expurgé des frais de commandement, outre intérêts de droit jusqu'à parfait paiement - somme à parfaire au jour de l'audience ; - condamner solidairement Mme [S] [K] et M. [N] [G], à verser à Mme [I] [O], M. [C] [O] et M. [B] [O], la somme de 2.500 € au titre de provision en réparation de la résistance abusive ; - condamner solidairement Mme [S] [K] et M. [N] [G], à verser à Mme [I] [O], M. [C] [O] et M. [B] [O], la somme de 960 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de 1er instance. en tout état de cause, - condamner solidairement Mme [S] [K] et M. [N] [G], à verser à Mme [I] [O], M. [C] [O] et M. [B] [O], la somme de 960 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. - condamner solidairement Mme [S] [K] et M. [N] [G], aux entiers dépens de la présente instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 mai 2023. MOTIVATION La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail, à défaut de quoi l'arriéré locatif est réputé être dû et la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En l'espèce, le bail du 15 avril 2013 comprend une clause résolutoire conforme à l'article 24 sus-visé. Les consorts [O] ont fait délivrer le 21 mai 2021 à Mme [S] et M. [N] un commandement de payer la somme principale de'2124,06€. La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail. A défaut pour Mme [S] et M. [N] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 21 juillet 2021 l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle peut produit ses effets. Par ailleurs, dans ce délai de deux mois, les locataires n'ont pas saisi le juge pour s'opposer au commandement et/ou solliciter la suspension de la clause. Mme [S] et M. [N] ne soutiennent pas la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement de payer en raison des critiques qu'ils formulaient sur les conditions d'habitabilité et de décence du logement. Ils les invoquent seulement à l'appui de leur demande de suspension de la clause résolutoire. La décision qui a constaté la résiliation du bail et, condamné les locataires au paiement de l'arriéré et d'une indemnité d'occupation sera donc confirmée. Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. En l'espèce, les locataires se prétendent de bonne foi tout en reconnaissant l'impayé de la part de la CAF depuis le mois de novembre 2021 ainsi que l'arriéré au jour du commandement qu'ils expliquent comme étant la réponse aux manquements des bailleurs à leur obligation d'entretien des lieux qui ont été considérés comme indécents par la CAF, laquelle a obligé les bailleurs à effectuer des réparations dans les 18 mois. Les locataires soutiennent avoir dénoncé l'état d'insalubrité du logement depuis 2019'; devant la commission départementale de la Haute Garonne, les bailleurs s'étaient engagés à faire des réparations mais ne les ont jamais réalisées. Ils ont fait un signalement à l'ADIL et dans son rapport du 6 septembre 2021 la CAF a relevé l'état d'indécence du logement et enjoint aux bailleurs à effectuer les réparations dans un délai de 18 mois. Ils n'ont plus d'eau chaude depuis juin 2021. Ils ont déduit du loyer le montant des réparations qu'ils ont eux-mêmes réalisées et compte tenu de la suspension de l'allocation logement (249€) depuis octobre 2021 en raison de l'absence de travaux, ils versent la différence de loyer restant à leur charge. Ils ne se reconnaissent débiteurs que de la somme de 1690,20€ dont ils demandent l'échelonnement sur 36 mois délai durant lequel la clause résolutoire sera suspendue. Les consorts [O] soutiennent que les locataires sont en arrérage de loyers depuis novembre 2019'; suivant décompte du 1er juillet 2022 ils doivent 5190,15€. Ils reconnaissent le défaut de régularisation dans les 2 mois du commandement de payer. Ils ont fait réaliser des travaux dans le logement mais les locataires se sont opposés à la venue des artisans pour effectuer les réparations visées dans le rapport de l'ADIL(isolation des fenêtres ou la mise en place d'un bloc moteur VMC à l'origine de la dégradation des lieux)'; ils ont refusé de justifier de l'entretien annuel de la chaudière de sorte qu'ils sont à l'origine de la panne qu'ils invoquent'; la facture produite est un faux grossier contre laquelle ils ont déposé plainte. En conséquence, les locataires ne sont pas fondés à opposer une exception d'inexécution. D'autant que M. [N] a installé le siège de son activité professionnelle et l'exerce dans les lieux loués sans l' accord des bailleurs. Ils conviennent qu'ils seront dans l'incapacité financière de faire face au loyer et à l'arriéré. Ils s'opposent donc à tout délai et suspension de la clause résolutoire. Il ressort des pièces produites par les parties que': - suite à l'avis de la Commission départementale de conciliation du 6 juin 2019 la bailleresse s'était engagée à réaliser des travaux concernant la pose d'un mitigeur, un coffrage à l'arrière des toilettes, la pose d'une grille sur une fenêtre, d'un chapeau de cheminée, de pics anti pigeons au dessus de la boîte aux lettres'; les devis de réparations validés ont été présentés'; - ces travaux ont été réalisés ainsi qu'il est démontré par les factures du 26 juillet 2019 (kit anti pigeons, pose de tablette dans WC, pose de grille Cheminée, pose d'un mitigeur, remise en état de la salle d'eau), - le menuisier «'Eco Fenêtre'» atteste le 9 février 2021 que suite à la validation du devis le 4 décembre 2019 pour le changement d'une fenêtre, le locataire ''n'a pas permis l'accès au responsable technique pour la prise de mesure définitive''; et par courriel du 3 janvier 2020 la société JBAT atteste qu' après validation du devis le 4 décembre 2019 le locataire a annulé le rendez vous prévu le 8 janvier 2020 pour le remplacement du bloc moteur de la VMC ainsi que la réfection de la trappe de visite dans les combles'; - par courriers des 8 décembre 2021 (2ème rappel) et 8 avril 2021 (1er rappel) il n'a pas été effectué les contrôles annuels de la chaudière, seule une facture de 2018 est produite'; - par courriers du 5 janvier 2021 M. [N] a dénoncé la panne du chauffe eau en raison de l'obstruction du conduit d'évacuation en l'absence de chapeau sur la cheminée et mettait en demeure le bailleur (son gestionnaire) de réaliser plusieurs travaux (ramonage du conduit du chauffe eau et pose d'un chapeau sur la cheminée, hydrocurage des canalisations, bouchage des cheminées, pose de pics anti pigeons sur la boîte aux lettres, changement du chauffe eau, changement de la VMC)'; - dans ses courriers des 5 janvier et 7 février 2021 M. [N] accusait la gestionnaire, Mme [V] d'être à l'origine des annulations de rendez vous des société JBAT et Eco fenêtre et lui demandait d'agir au plus vite'; et dans son courrier du 16 février il maintenait ses critiques quant à l'inertie du gestionnaire qui détenait les devis acceptés depuis 2019 et contestait de nouveau être à l'origine de l'annulation des rendez vous avec les entreprises'; puis par courrier du 16 mars 2021, M. [N] mettait en demeure le gestionnaire d'intervenir et qu'à défaut, il porterait plainte. C'est donc dans ce contexte que le commandement de payer a été délivré': des travaux ont bien été réalisés voire commandés suivant devis acceptés suite à la commission départementale mais d'autres sont réapparus et il ne peut être départagé qui du bailleur (son gestionnaire) ou du locataire ont refusé les interventions des artisans. Et les critiques sur la décence du logement ont été confirmées par le rapport Soliha du 30 juillet 2021 suite au signalement auprès de l' ADIL, alors que le chauffe eau apparaît à nouveau en panne depuis le mois de juin, et qu'il a été relevé des problèmes d'humidité, d'infiltration d'aire par la cheminée, des risques de refoulement d'odeur et d'effluents et surtout un risque électrique. La mauvaise foi des locataires n'apparaît donc pas rapportée de sorte que leur demande de suspension de la clause résolutoire peut leur être accordée sauf pour eux à justifier qu'ils sont en mesure de régler leur dette en sus du loyer courant ce que contestent les bailleurs. Les consorts [O] produisent un décompte arrêté au 1er juillet 2022 mentionnant une dette de 5190,15€. Au terme de l'attestation de la CAF en date du 1er juillet 2022, l'allocation logement est suspendue depuis octobre 2021. Les locataires ne se reconnaissent débiteurs que de la somme de 1690,20€ sans justifier de leur calcul et la suspension de l'allocation logement en raison des travaux à effectuer par les bailleurs ne les autorisaient pas à s'exonérer du loyer en totalité.. Ils sollicitent l'octroi du délai maximal autorisé par la loi pour se libérer de leur dette sans justifier non plus d'un tel délai. Toutefois, le décompte produit par les bailleurs démontrent qu'ils ont payé une grande partie de leur part de loyer. Dans ces conditions, au regard de leur capacité financières il convient de leur accorder la suspension de la clause résolutoire pendant un délai de 12 mois afin de leur permettre de s'acquitter de l'arriéré dû de 5190,15€. Mais à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme payable en sus du loyer courant et en même temps c'est à dire d'avance, la totalité sera immédiatement due et la clasuuse résolutoire reprendra ses effets. PAR CES MOTIFS La cour - Confirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de [Localité 6] en date du 13 mai 2022 en ce qu'elle a': * constaté la résiliation du bail à compter du 20 juillet 2021, * fixé à compter du 20 juillet 2021, au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à Monsieur [B] [O], Madame [I] [O] et Monsieur [C] [O] par Mme [S] et M. [N] et les y condamne solidairement jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, * ordonné l'expulsion de Mme [S] et M. [N] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés[Adresse 1] à [Localité 6], et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, *dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux, *condamné solidairement Mme [S] et M. [N] à payer à Monsieur [B] [O], Madame [I] [O] et Monsieur [C] [O] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, *condamné solidairement Mme [S] et M. [N] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer. - L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau': - Condamne solidairement Mme [S] et M. [N] à verser à Monsieur [B] [O], Madame [I] [O] et Monsieur [C] [O] la somme de 5190,15€ au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation arrêté au 1er juillet 2022. - Accorde à Mme [S] et M. [N] un délai de 12 mois pour se libérer du paiement de la somme de'5190,15€ due au titre de l'arriéré, en même temps, aux mêmes conditions et en sus du loyer courant total. - Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi accordé, et dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [S] et M. [N] se libèrent selon les modalités ainsi fixées. - Dit que le défaut de paiement d'une seule échéance à son terme (comprenant le loyer courant et la mensualité d'arriéré) entraînera la déchéance immédiate du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets. - Condamne Mme [S] et M. [N] aux dépens d'appel. - Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne Mme [S] et M. [N] à verser à Monsieur [B] [O], Madame [I] [O] et Monsieur [C] [O] la somme de 800€. - Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I.ANGER C. BENEIX-BACHER