Tribunal judiciaire, 19 février 2026. 23/06104

N° RG : N° RG 23/06104 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBGT 5EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND 30B N° RG : N° RG 23/06104 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBGT AFFAIRE : S.A.S. [Q] C/ E.U.R.L. [D] Grosses délivrées le à Avocats : la SELAS ELIGE [Localité 1] Me Nicolas NAVARRI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 5EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 19 FEVRIER 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président, Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,, Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré Monsieur Lionel GARNIER DÉBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2025, en audience rapporteur conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile DEMANDERESSE : S.A.S. [Q] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSE : SARL unipersonnelle [D] RCS [Localité 1] 752 695 502 [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Jérémy LAMBERT de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant N° RG : N° RG 23/06104 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBGT ****** FAITS ET PROCEDURE Par acte du 07 novembre 2019, la SAS [Q] a consenti un bail commercial à la société à responsabilité limitée à associé unique [D] portant sur un local lot n°27 d’une superficie utile de 110 m2, avec une terrasse de 50m², situé au sein de la galerie marchande de l’hypermarché [Z] sis [Adresse 3]. La conclusion du bail est intervenue dans le cadre de la construction de l’ensemble immobilier commercial. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter de la livraison des locaux, pour un loyer annuel de 27.500 € hors taxe hors charge. La destination des locaux était décrite comme suit : “activité de fabrication et vente de viennoiserie, pâtisseries, sandwichs, petite restauration rapide sous toutes ses formes, à consommer sur place ou à emporter. A l’exclusion de toute autre activité”. Des désaccords sont survenus entre les parties, chacune mettant l’autre en cause quant au respect de ses obligations résultant du bail au sein de leurs échanges. Le preneur a notamment rapidement fait grief au bailleur d’un défaut de délivrance d’une terrasse d’une superficie de 50 m² tel que prévu au bail. Il a également formulé d’autres griefs, tenant à l’horaire de fermeture d’un parking impactant son activité et mettant en cause les horaires d’ouverture et de fermeture de la galerie marchande. Le bailleur a quant à lui fait notamment grief au preneur d’un manquement à son obligation d’exploitation permanente de son activité telle que prévue au bail, de par une fermeture entre fin octobre 2020 et le 12 février 2021, du non respect du règlement de la galerie marchande, notamment s’agissant des horaires d’ouverture et de fermeture et de l’installation d’un chariot de glace sur le passage de la galerie marchande. Il lui a également reproché des comportements problématiques, de par de multiples incidents notamment avec le personnel du centre commercial et les services de sécurité, portant atteinte à la tranquillité et la salubrité de la galerie. Par lettre recommandée du 11 octobre 2021, la SAS [Q] a mis en demeure la SARL [D] de cesser tous comportements contraires aux dispositions du bail commercial, lesdits comportements consistant notamment en des invectives et insultes à l’encontre des salariés de la société Le Pian Distribution et de ses propres clients. Par courrier en date du 06 juin 2023, la SARL [D], par l’intermédiaire de son conseil, a quant à elle mis en demeure la SAS [Q] de réduire le loyer proportionnellement à la surface manquante de terrasse, pour le ramener à 20.900 € annuel hors taxe et hors charge, et de rembourser au même titre le trop perçu de loyers depuis la livraison des locaux à hauteur de 19.800 €. Elle l’a également mise en demeure de faire cesser les troubles de jouissance consistant en un comportement harcelant à son encontre, et de lui proposer une indemnisation à ce titre, ainsi que de lui adresser de manière loyale les justificatifs afférents aux charges objet de la régularisation de charges 2021. Se prévalant d’impayés, la SAS [Q] a fait procéder le 8 juin 2023, à la saisie conservatoire de la somme de 8.284,84 € sur les comptes bancaires de la SARL [D] près la BNP Paribas, saisie notifiée au preneur par acte d’huissier de justice du 13 juin 2023. Par acte en date du 16 juillet 2023, la SAS [Q] a assigné la SARL [D] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins entre autres de prononcer la résiliation du bail du 07 novembre 2019 aux torts de la SARL [D]. Par courrier en date du 30 janvier 2025, la SARL [D] a de nouveau sollicité du bailleur qu’il prenne acte de la réduction du loyer à hauteur de 5.027,06 € par an, outre une réduction des charges en conséquence, précisant que le montant de la provision pour charge devait être réactualisé à hauteur de 4.557,35 €. Elle a en conséquence mis en demeure la SAS [Q] de procéder au versement de la somme de 25.601,47 € sous 10 jours sur son compte bancaire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a finalement été signifié par la SAS [Q] à la SARL [D] le 07 février 2025, s’agissant de la somme de 16.131,31 € composée de la somme de 16.055,83 € au principal, au titre de régularisation de charges 2021, 2022 et 2023, de frais de rejet, ainsi que du loyer et des charges de juin 2024, des taxes foncières 2023 et 2024, outre les frais d’acte. Par ordonnance en date du 26 novembre 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 04 décembre 2025. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Par dernières écritures notifiées par RPVA le 21 novembre 2025, la SAS [Q] demande au tribunal de : * in limine litis, rejeter l’exception d’incompétence formée par la société [D], * à titre principal, constater l’acquisition de plein droit du jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail du 7 novembre 2019, liant la société [Q] à la société [D], à la date d’effet du commandement délivré le 7 février 2025 soit au 7 mars 2025, * à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en date du 7 novembre 2019 aux torts et griefs de la SARL [D] par application des articles 1217, 1224 et 1241 du code civil, * en tout état de cause : - ordonner l’expulsion de la SARL [D] et celle de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 200 € par jour de retard, des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 4] à [Localité 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, - condamner la SARL [D], conformément au bail signé, à défaut de libération des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation de 500 € par jour, et plus subsidiairement pour un montant correspondant au loyer et charges contractuels majoré de 50 %, ce à compter de la date de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner la SARL [D] à lui payer au titre des loyers et charges impayés une somme de 54.584, 96 € TTC. en principal et hors intérêts et frais, somme arrêtée à la date du 17 novembre 2025, sauf nouveau mémoire à intervenir, avec intérêts contractuels de 4% commençant à courir depuis le 8 juin 2023, date de la première sommation de payer et saisie conservatoire à parfaire sauf nouveau mémoire, - condamner la SARL [D] à lui payer une somme provisionnelle de 7.000 € au titre de la pénalité contractuelle de 5% sur la totalité des sommes dues en principal, frais et intérêts à parfaire sauf nouveau mémoire à la date et à compter de la décision à intervenir, - condamner la SARL [D] au paiement d’une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la SARL [D] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nicolas Navarri, avocat aux offres de droit et comprenant les frais d’exécution mis en œuvre par l’huissier instrumentaire, à titre conservatoire et les frais de commandement de payer délivrés, - rejeter toutes les exceptions de procédure, demandes ou prétentions supplétives ou reconventionnelles formées par la société [D]. Au visa de l’article L145-1 du code de commerce, la SAS [Q] rappelle que la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ledit commandement devant respecter ce délai. La SAS [Q] se prévaut de la clause résolutoire prévue au bail, laquelle prévoit la résiliation de plein droit du bail, un mois après un commandement de payer resté infructueuse, à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et/ou charges ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci. Elle se prévaut de la délivrance d’un commandement de payer en date du 07 février 2025, demeuré infructueux. Elle soutient ainsi que la résiliation du bail est acquise, par le jeu de la clause résolutoire, au 07 mars 2025, de sorte que la SARL [D] doit être expulsée, avec toutes conséquences concernant l’indemnité d’occupation, et l’arriéré dû. Elle rappelle que rien n’autorisait le locataire à cesser tout paiement de loyers et de charges, peu important l’existence d’une procédure en cours. A titre subsidiaire, au visa des articles 1217 et 1224 du code civil, la SAS [Q] rappelleque la résolution du bail peut être prononcée en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Elle se prévaut de la force obligatoire des contrats s’agissant des mentions portées au bail lesquelles définissent les obligations des parties. Elle souligne notamment les dispositions de l’article L145-47 du code de commerce prévoyant l’information devant être donnée au bailleur pour l’exercice d’une activité connexe ou complémentaire de celle prévue au bail. En l’espèce, la SAS [Q] se prévaut de comportements fautifs du preneur, justifiant la résolution du bail. Elle se prévaut tout d’abord d’impayés, la SARL [D] n’ayant toujours pas réglé la taxe foncière 2024. Elle se prévaut également d’un manquement du preneur au respect du règlement intérieur de la galerie marchande et des horaires de fermeture, en dépit de rappel en ce sens, ainsi que d’un comportement donnant une image déplorable à l’ensemble du site, de par une agressivité, des insultes en lien “sans doute” avec une ébriété récurrente et un comportement de manière plus générale non commercial. La SAS [Q] se prévaut également d’une déspecialisation sauvage de l’activité contractuelle prévue au bail et de l’exclusivité de cette activité dans la galerie marchande. Elle souligne que la clause de destination contractuelle est prévue à “usage exclusif”, c’est à dire à l’exclusion de toute autre utilisation de quelque nature ou importance que ce soit. Or, elle fait état de l’installation et de l’exploitation en dehors de la cellule locative, sur le passage de la galerie marchande, d’un chariot de vente de glace, de même que l’exercice d’une activité de retrait colis, qui ne saurait être connexe à la destination permise des lieux loués. Elle se prévaut enfin de l’apposition par le preneur de vitrines publicitaires dans la galerie marchande qui ne lui est pas louée, ni permise. Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles formées par le preneur, la SAS [Q] conteste tout manquement à son obligation de délivrance, s’agissant de la terrasse. Elle précise que le bail commercial mentionne une terrasse de 50 m2, que celle-ci a été mesurée suivant constat d’huissier de justice en date du 17 avril 2024, et qu’elle mesure 53,64 m2. Elle fait valoir que les mesures retenues par la SARL [D], aux termes du constat qu’elle a fait établir, ne correspondent pas à celles de la terrasse mais à celles de la surface que le preneur estime pouvoir ou vouloir occuper selon un aménagement qui lui est propre, qui est non contractuel et par suite non opposable au bailleur. S’agissant de la surface exploitable, elle précise que les portes présentes sur la terrasse correspondent à des accès techniques et non à des sorties de secours, qu’elles ne sont pratiquement jamais ouvertes, de sorte qu’elles n’entravent aucune exploitation commerciale. Elle fait enfin valoir qu’il ressort d’un mail des services de sécurité du département que la SARL [D] a elle même fait valider par la commission départementale de sécurité un aménagement de la surface extérieure pour une surface de 45 m2 de places assises, selon ses propres plans. La SAS [Q] soutient dès lors qu’elle a bien délivré une terrasse de 50 m² conformément à ses obligations contractuelles, étant rappelé que le bail ne précise aucune surface de restauration assise. La SAS [Q] conteste par ailleurs tout manquement issu d’un non respect de l’exclusivité accordée au preneur sur son activité au sein de la galerie, et sollicite en conséquence le rejet de la demande indemnitaire formée à ce titre. Elle rappelle que l’exclusivité accordée ne porte que sur la vente de sandwichs et de pâtisseries, à savoir d’aliments frais, et non sur la vente de boissons, et qu’elle ne porte que sur la galerie marchande qui ne comporte pas en sa surface l’hypermarché E.[Z]. Elle souligne par ailleurs que peu importe l’objet social de la Chocolaterie présente au sein de la galerie marchande, celle-ci n’exploite de manière effective aucune activité concurrente à celle de la SARL [D], ce qui est confirmé par le constat d’huissier établi le 17 avril 2024, qui relève une vente exclusive de chocolats. Elle précise que si une vente de macarons était établie par les pièces versées aux débats, d’une part la confusion entre biscuits préfabriqués et pâtisseries peut être discutée, d’autre part, elle a sollicité des explications à son autre locataire sur ce point, n’étant pas restée inactive ; ainsi, elle soutient qu’aucun manquement contractuel ne lui est imputable. Elle précise toutefois que la SARL [D] ne démontre en aucune manière l’existence d’un préjudice ou d’une perte d’exploitation liée à la vente unique sur commande de macarons. Enfin, la SAS [Q] conteste tout comportement harcelant à l’encontre du preneur ainsi que tout défaut d’animation de la galerie contrevenant à ses obligations. Elle fait en effet valoir que le bail n’impose pas la création d’un site internet, mais qu’une page facebook a toutefois été créée en 2016, laquelle a annoncé l’ouverture de la croissanterie dès septembre 2020. Elle explique également que les commerçants de la galerie marchande sont invités régulièrement à participer aux publications de catalogues commerciaux, étant précisé que la SARL [D] a participé à des campagnes promotionnelles. Elle soutient par ailleurs que le preneur a choisi sa cellule locative, à proximité de l’une des entrées, et qu’il bénéficie dès lors du flux de “chalandise” Par dernières écritures notifiées par RPVA le 14 novembre 2025, la SARL [D] demande au tribunal de : - débouter la société [Q] de l’intégralité de ses demandes, - juger que la surface de la terrasse disponible pour la société [D] est inférieure à la surface prévue dans le contrat de bail commercial, - juger que la société [Q] a manifestement violé la clause d’exclusivité et la clause limitative de concurrence prévue au contrat de bail commercial, - juger que la société [Q] a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux donnés à bail à la société [D], * en conséquence : - condamner la SAS [Q] à lui payer une somme de 43.855,80 euros en remboursement de sommes indûment versées par cette dernière à titre de loyers et charges, - ordonner la réduction du loyer annuel dû au titre du loyer commercial, lequel sera réduit d’un montant de 9.617,50 euros par an conformément aux termes du bail commercial, - condamner la SAS [Q] à lui payer une somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts dus en raison de la méconnaissance de la clause d’exclusivité du bail, - condamner la SAS [Q] à lui payer une somme de 200.000 euros à titre de dommages-intérêts dus en raison du trouble de jouissance subi, * en tout état de cause : - condamner la SAS [Q] à lui payer une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la SAS [Q] à l’intégralité des dépens de la présente instance. Pour s’opposer à la demande de résiliation judiciaire du bail commercial, la SARL [D] se prévaut des dispositions des articles 1224 à 1230 du code civil, rappelant que le demandeur à la résolution judiciaire doit établir une inexécution du contrat de la part du débiteur, d’une gravité telle qu’elle justifie la résolution. Elle rappelle qu’en application de l’article 1353 ducCode civil, le bailleur a la charge de la preuve des incidents qu’il évoque au soutien de sa demande. Par ailleurs, la SARL [D] fait valoir que la seule réunion des conditions de l'article L145-41 du code de commerce ne suffit pas à permettre la résiliation du bail, le bailleur devant par ailleurs, au visa des dispositions de l'article 1134 du code civil, être de bonne foi. En l’espèce, la SARL [D] soutient n’avoir commis aucun manquement à ses obligations contractuelles. Elle fait valoir que les incidents allégués relatifs à l’inconduite du gérant de la société ne sont pas utilement étayés ni justifiés, étant précisé qu’aucune stipulation du bail n’est explicitement visée ou rapportée à chacun des faits reprochés, de sorte que les allégations du demandeur ne sont pas fondées. Sur le fond, s’agissant des infractions dont il lui est fait grief relatives aux règles de sécurité du centre commercial, la SARL [D] souligne qu’elles ne sont rapportées que par une attestation, émanant d’un salarié de la société de sécurité prestataire de la SAS [Q], sans mention des dates des faits ; elle conteste en tout état de cause avoir déclenché une alarme tel que cela lui est reproché. S’agissant du grief qui lui est fait tenant à l’installation de panneaux et d’une machine à glace dans le couloir du centre commercial, la SARL [D] fait valoir qu’aux termes de l’article “B.1 conditions particulières du bail”, il est stipulé que le preneur peut utiliser les espaces commun à l’ensemble immobilier commercial. Elle fait par ailleurs valoir que d’autres preneurs à bail des cellules commerciales utilisent les espaces communs, de manière similaire, de sorte qu’elle pensait légitimement pouvoir utiliser cet espace de cette façon - ce d’autant plus que la bailleresse n’avait formulé aucune remarque sur ce point au cours des trois années précédentes. Le preneur soutient également que la vente de glace à emporter est autorisée par les stipulations contractuelles, puisque l’article B2 du bail mentionne que les locaux sont loués au prêteur afin qu’il puisse y exercer une activité de petite restauration rapide sous toutes ses formes. Il fait valoir qu’en tout état de cause, si un manquement contractuel devait être retenu à ce titre, il ne serait pas de nature à justifier une résiliation du bail, étant dépourvu de toute gravité. Le preneur conteste également avoir fait intervenir sans prévenance et sans autorisation préalable ses fournisseurs ou autres réparateurs sur les parties non accessibles au public, fermées et sécurisées, mais précise qu’aucune disposition n’est prévue à ce titre au sein du règlement intérieur, alors qu’il doit nécessairement pouvoir les faire intervenir. Il soutient qu’en tout état de cause, de tels comportements ne constituent en aucun cas un comportement fautif de sa part. Egalement, s’agissant du différend l’opposant à la boutique “chocolats de [Localité 4]”, le preneur conteste les faits tels que relatés par le gérant du magasin, rappelant qu’il s’agit de l’un de ses concurrents, indiquant ne s’être rendu que deux fois au sein de ses locaux , et précisant que les faits relatés ne constituent en tout état de cause pas une infraction au bail ou au règlement intérieur. Le preneur conteste de manière générale tout comportement inapproprié, soutenant entretenir de bonnes relations tant avec les gérants des autres cellules du centre commercial qu’avec ses clients. S’agissant du grief qui lui est fait tenant au non respect des horaires d’ouverture et de fermeture du centre commercial, la SARL [D] rappelle que l’article A.2.3.3 du bail précise que le preneur devait maintenir son fonds constamment ouvert, aux horaires et dans les conditions du règlement intérieur, ce alors que ledit règlement intérieur prévoit un horaire d’ouverture du centre commercial de 9H à 20H. Il précise par ailleurs que suivant le règlement intérieur, les commerçants et employés n’ont accès au local qu’aux heures de présence du personnel de sécurité, exception faite des commerces bénéficiant d’un accès direct sur l’extérieur, ce qui est son cas ; d’ailleurs que le bailleur n’exerce aucun contrôle rigoureux sur les horaires des autres boutiques donnant sur l’extérieur. La SARL [D] précise ainsi qu’à supposés établis, les manquements au respect des horaires de fermeture ne revêtent pas de gravité justifiant la résolution judiciaire du bail. Elle souligne que les horaires d’ouverture des autres exploitants varient également, de sorte que l’on ne peut non plus en tirer grief à son encontre. La SARL [D] conteste enfin tout manquement à son obligation de paiement des loyers et charges. Elle conteste la créance de loyer impayé invoquée par le bailleur, soulignant l’absence d’élément probant versé sur ce point, rappelant que la mise en oeuvre d’une saisie conservatoire n’établit pas la réalité de la créance invoquée. S’agissant de la taxe foncière 2021, elle souligne que le bailleur lui a communiqué la documentation nécessaire au paiement de cette taxe un jour seulement avant de lui faire délivrer un commandement de payer au titre de cette créance, qui par ailleurs n’était exigible qu’au 15 avril 2022 aux termes des stipulations contractuelles. Elle conteste également les sommes réclamées au titre des régularisations de charge, lesquelles n’ont pas été lissées tel que prévu au contrat, ne tiennent pas compte de la réduction de loyer qui doit être retenu de par le défaut de délivrance s’agissant de la terrasse, et correspondent pour partie à des charges indues, tel que l’entretien de ruches ou des prestations de gardiennage de nuit, non prévues au contrat. Au soutien de ses demandes reconventionnelles, la SARL [D] se prévaut des règles relatives à la force obligatoire des contrats, et à l’obligation d’exécuter les contrats de bonne foi, prévus aux articles 1103 et 1104 du code civil. Elle fait état d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un local accompagné d’une terrasse de 50 m², et rappelle que la clause A.2.1 du bail prévoit que, si la différence révélée entre la surface réelle et celle indiquée devait être supérieure à 50 %, le loyer devra être réajusté proportionnellement à la différence. Or, la SARL [D] fait valoir que contrairement à ce qui est indiqué par l’huissier au sein de son procès verbal en date du 22 juin 2023, la superficie réelle de la terrasse est de 11,53 m2. Le preneur explique en effet qu’une partie de la terrasse n’est pas exploitable, de par la présence de quatre portes, l’une donnant accès au toit, deux autres étant des issues de secours et la dernière donnant sur le local électrique, et de la nécessité de laisser un dégagement de 1,40 mètres sur toute la terrasse afin de ménager un passage. Il soutient d’ailleurs que cette terrasse a pour destination première un cheminement devant permettre un passage du public. La SARL [D] indique ainsi que la terrasse ne permet pas une exploitation conforme, ni au titre de la jouissance prévue au bail, ni au titre des normes de sécurité indispensables. Elle sollicite par suite, en application des stipulations contractuelles, la réduction du loyer à hauteur de 17.882,50 € et l’actualisation corrélative de la provision sur charges, à calculer sur la surface effectivement exploitable des locaux loués, outre remboursement du trop perçu au titre du différentiel de loyer et de provisions sur charges acquittés depuis septembre 2020, soit la somme de 43.855,80 € au titre des années 2020 à 2023. Au soutien de ses demandes indemnitaires, la SARL [D] se prévaut également de la force obligatoire des contrats et des règles relatives à l’engagement de la responsabilité contractuelle. Elle rappelle, au visa de l’article 1719 du code civil, que le bailleur est obligé de garantir au preneur la jouissance paisible des locaux loués. La SARL soutient que le bail comporte une clause d’exclusivité s’agissant de la vente de pâtisserie et de sandwich, et une clause limitative de concurrence, prévoyant que la galerie marchande ne comprendra pas plus de deux points de restauration. Or, rappelant qu’un restaurant est présent au sein de la galerie marchande, le preneur souligne que l’activité de la chocolaterie “Chocolats de [Localité 4]”, qui commercialise des chocolats et des biscuits, offre des places assises et permet la consommation sur place de chocolats, cafés et glaces, viole cette clause d’exclusivité et de limitation de concurrence. Il souligne d’ailleurs que ce fonds de commerce est exploité par la société les délices du Pian, laquelle a pour activité, entre autres, la vente de pâtisseries. Dès lors, la SARL [D] soutient que la SAS [Q] a violé ses obligations contractuelles en permettant l’installation de ce troisième point de restauration, et en lui permettant de commercialiser des préparations de pâtisserie. De même, elle se prévaut de violations de la clause limitative de concurrence par le bailleur, lequel a permis en sus l’installation de deux stands de restauration à emporter au sein des locaux de l’hypermarché E.[Z]. Elle rappelle que le respect de la clause limitative de concurrence répond à un impératif fondamental pour la protection de son activité économique, clause qui a été déterminante de son consentement au bail. Elle soutient que la présence de trois enseignes concurrentes, en sus du restaurant, en violation des obligations contractuelles du bailleur, génère une perte directe et quotidienne de chiffre d’affaires, et par suite un préjudice commercial qu’elle chiffre à hauteur de 150.000 €. La SARL [D] fait en outre état de violations par le bailleur de son obligation de garantir une jouissance paisible au preneur. Elle explique que le bailleur arrache ses affiches commerciales à l’extérieur, qu’il a envoyé un enregistrement de vidéo surveillance au franchisseur la Croissanterie, et qu’il monte les autres exploitants de la galerie marchande contre elle. Elle fait état de pressions pour qu’elle quitte les lieux après les horaires de fermeture, ce alors qu’elle est autorisée à y rester en application des stipulations contractuelles. Elle soutient encore que le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer le lendemain de la communication des documents nécessaires au paiement de la taxe foncière, qui n’était même pas exigible à cette date. Le preneur souligne que ces comportements constituent un harcèlement du bailleur à son encontre, incompatible avec la jouissance paisible des locaux, qui lui a causé un préjudice moral. Elle fait état sur ce point d’une hospitalisation, qui a eu en outre des conséquences économiques. Enfin, la SARL [D] se prévaut d’une violation du bailleur de son obligation d’assurer des animations au sein de la galerie commerciale, soutenant qu’aucune action commerciale ou animation n’a eu lieu au sein du centre commercial depuis son entrée dans les locaux, précisant que le centre commercial ne dispose même pas d’un site internet. Elle souligne que les pièces produites par le bailleur correspondent à des communications commerciales de [C][Z] et non pas du bailleur. La SARL [D] se prévaut par suite d’un préjudice de jouissance évalué à hauteur de 200.000 €. MOTIFS In limine litis, il sera observé que le Tribunal n’est saisi d’aucune exception d’incompétence aux termes des écritures des parties. Sur la demande de réduction du loyer et de restitution d'un trop perçu formées par la SARL [D] Suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Suivant les dispositions de l'article 1719 du code civil, "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée [...]" Le bailleur est ainsi tenu de délivrer des locaux conforme aux stipulations contractuelles. En l’espèce, il faut constater que l'acte du 07 novembre 2019 par lequel la SAS [Q] a consenti un bail commercial à la société à responsabilité limitée à associé unique [D] fait état d'une terrasse de 50m2. Le preneur fait grief au bailleur de ne pas avoir délivré une terrasse de 50m², mais d’une superficie bien moindre. Or, le bail prévoit que s'il se révélait une différence supérieure à 5% entre la surface réelle et indiquée, le loyer sera réajusté proportionnellement à la différence. Concernant la taille de la terrasse effectivement donnée à bail, il faut constater qu’il ressort du procès verbal de constat d'huissier en date du 22 juin 2023, établi à la demande du bailleur, que la terrasse mesure environ 53,64 m². Il ressort par ailleurs du mail du service interministériel de défense et protection civile en date du 13 novembre 2025 produit aux débats par la SARL [D] elle même que la sous commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les [Localité 5] et les IGH a rendu un avis favorable le 05 février 2020 sur le dossier d'aménagement relatif au restaurant "La croissanterie", avec une composition faisant référence à une terrasse extérieure de 45 m² de restauration assise. Si la société [D] produit un constat d'huissier du 29 mai 2024 faisant état d'une surface de terrasse exploitée de 11,42 m2, de par la nécessité de laisser une allée passante d'une largeur minimale de 1,40 mètres et compte tenu de l'impossibilité d'installer du mobilier de restauration à hauteur des grilles, ces mesures, qui sont contestées, correspondent à la surface exploitable de la terrasse. Or, le bail commercial évoque une surface de 50m², sans considération relative à la surface exploitable. Dès lors, dans la mesure où il ressort du constat d'huissier en date du 22 juin 2023 que la surface de la terrasse est conforme aux stipulations contractuelles, aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’est établi, et encore moins l’existence d’une différence de 5% entre la surface réelle et celle sipulée qui justifierait une réduction du loyer. Il en résulte que la demande relative à la réduction du loyer doit être rejetée. Par suite, la restitution d’un trop perçu ne peut pas non plus être réclamée à ce titre. Sur l’acquisition de la clause résolutoire relative au bail commercial en date du 07 novembre 2019 Suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il échet de rappeler qu’en application de la liberté contractuelle, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire, de plein droit, au bail. L'article L145-41 du code de commerce précise que "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” Aux termes de l’article 1728 du code civil, “le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.” Suivant les dispositions de l'article 1719 du Code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée [...]” Le bailleur est ainsi tenu, entre autres, de délivrer des locaux conforme aux stipulations contractuelles. *** En l’espèce, le bail commercial en date du 07 novembre 2019 contient un article A.6.5 intitulé “Clause résolutoire”, lequel prévoit, entre autres : “1) A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et/ou charges [...] et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit”. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la SARL [D] le 07 février 2025, s’agissant de la somme de 16.131,31 € composée de la somme de 16.055,83 € au principal au titre de régularisation de charges 2021, 2022 et 2023, de frais de rejet, du loyer et des charges de juin 2024, et des taxes foncières 2023 et 2024, outre 75,48 € au titre des frais d’acte. Il n’est pas contesté que les sommes réclamées n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, étant précisé qu’aux termes du dernier décompte arrêté au 05 novembre 2025, la somme de 54.584,96 € TTC restait due. Toutefois, le preneur conteste l’exigibilité de la somme objet du commandement de payer, se prévalant de fautes du bailleur de nature à entraîner la réduction du loyer et des charges. Notamment, le preneur se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, justifiant une réduction du loyer. Toutefois, tel que déjà précisé, aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance issue du bail commercial qu'il a consenti à la société [D] par acte du 07 novembre 2019 n'est établi. Il est en effet rappelé que l'acte du 07 novembre 2019 faisait état d'une terrasse de 50m², sans considération quant à la surface exploitable, et qu'il résulte du constat d'huissier du 22 juin 2023 que la surface délivrée est d'une superficie de 53,64 m2. Dès lors, la diminution du loyer dont se prévaut la société [D] ne peut être retenue, de sorte que l'arriéré de loyers objet du commandement de payer est effectivement dû. Il faut également constater que les charges dont il est fait état au sein du commandement de payer en date du 07 février 2025 visant la clause résolutoire sont dûment établies, de par les décomptes produits. Si certaines de ces charges, portant sur l’année 2024, n’étaient exigibles qu’à compter du 15 avril 2025, il faut constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis dès lors qu’il est établi que des sommes étaient dues, non régularisées dans le délai imparti, peu importe l’existence d’erreur dans le décompte produit. Or, l’existence d’une dette du preneur lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire est établie, la SARL [D] ne contestant pas ne pas avoir réglé la somme réclamée au titre du loyer. Dans la mesure où les sommes réclamées n’ont pas été régularisées au 07 mars 2025, l'acquisition de plein droit du jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail du 7 novembre 2019, à la date d'effet du commandement délivré le 7 février 2025, soit au 7 mars 2025, sera constatée. En conséquence, il échet d’ordonner l’expulsion de la SARL [D] et celle de tous occupants de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, des locaux qu'elle occupe sis [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 3], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier. Sur l’astreinte Selon les dispositions de l’article L131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Par ailleurs, il faut rappeler que l’article 1103 du code civil prévoit la force obligatoire au contrat à l’égard des co-contractants. En l’espèce, la clause résolutoire contenue au sein du bail commercial en date du 07 novembre 2019 précise, dans l’hypothèse de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, que le preneur refusant de quitter les lieux “encourrait une astreinte de 500 € par jour de retard.” Toutefois, le prononcé de cette astreinte reste facultatif, aux termes de cette clause. Or, en l’espèce, une telle mesure n’apparaît pas indispensable à la bonne exécution de la décision par les parties. Dès lors, la SAS [Q] sera déboutée de sa demande tendant à ce que l’expulsion de la SARL [D] soit assortie du prononcé d’une astreinte. Sur l’indemnité d’occupation Suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, la clause résolutoire contenue au sein du bail commercial en date du 07 novembre 2019 prévoit, dans l'hypothèse de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, que le preneur sera “débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%”. Une indemnité d’occupation est due à compter du 07 mars 2025, le preneur s’étant maintenu dans les lieux. Il faut constater que la SAS [Q] sollicite la condamnation la SARL [D], à défaut de libération des lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation de 500 € par jour, et plus subsidiairement pour un montant correspondant au loyer et charges contractuels majoré de 50 %,, ce à compter de la date de la décision à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux. Il y a lieu de faire application des stipulations contractuelles s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, aucun élément versé aux débats ne justifiant qu’elle soit fixée à hauter de 500 € par jour. Toutefois, il faut constater que la demande de majoration pour un montant correspondant au loyer et charges contractuels majoré de 50 %, n’est formée qu’à compter du présent jugement par la SAS [Q]. Par suite, conformément aux stipulations contractuelles, une indemnité d'occupation sera fixée à la charge de la SARL [D], à hauteur du loyer et des charges à compter du 07 mars 2025 jusqu’à la date de la présente décision, et à compter du présent jugement jusqu’à libération effective des lieux par la SARL [D] à hauteur du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, outre les charges (celles-ci n'étant toutefois pas majorées de 50 %). Sur les sommes dues au titre de l’arriéré Il ressort du décompte produit aux débats, arrêté au 05 novembre 2025, que la SARL [D] était débitrice à cette date, au titre du bail commercial, de la somme de 54.584, 96 €, correspondant au reliquat de loyers et aux régularisations de charges. Il faut constater que sont versés aux débats les justificatifs de charges 2021 à 2024, outre des facturations des loyers et charges 2025, étant précisé que les sommes réclamées à compter du 07 mars 2025 doivent être requalifiées en indemnité d’occupation. Dès lors, les sommes réclamées sont dûment justifiées. Il sera par ailleurs constaté, d’une part, que le bail stipule bien que la quote part des charges communes de l’ensemble immobilier dont dépend le centre commercial est calculée au pro rata de la surface des locaux objet du bail commercial par rapport à la surface globale des locaux privatifs loués dont le bailleur est propriétaire dans le centre commercial, d’autre part que la SARL [D] ne justifie pas du caractère prétendument indu de certaines des charges réclamées. Dès lors, la SARL [D] sera condamnée à payer la SAS [Q] la somme de 54.584, 96 € T.T.C. en principal et hors intérêts et frais, somme arrêtée à la date du 17 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 07 mars 2025, ainsi que de l’indemnité d’occupation dûe entre le 07 mars 2025 et le 17 novembre 2025. Le bail commercial stipule, au sein de la clause “A.3.4 Intérêts de retard”, que toute somme non réglée par le preneur à la date d’exigibilité portera intérêt à partir du huitième jour suivant la relance par lettre recommandée avec accusé réception adressée par le bailleur, et que cet intérêt sera égal au taux de l’intérêt légal applicable à l’année considérée majorés de cinq points. En l’espèce, il n’est pas justifié d’une telle relance portant sur la somme de 54.584,96 €TTC à compter du 08 juin 2023, étant précisé qu’une telle somme n’était d’ailleurs pas exigible à cette date. Par suite, il échet de limiter les intérêts contractuels, que le demandeur entend lui même limiter à hauteur de 4%, sur la somme de 16.131,31 € réclamée au titre du commandement de payer en date du 07 février 2025, et de dire que pour le surplus, la somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025, en l’absence de justificatif de relance versé aux débats. Sur la pénalité contractuelle Suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l’espèce, le bail commercial du 07 novembre 2019 comportait une clause “A.3.4 Intérêts de retard”, précisant que le preneur serait redevable d’une pénalité forfaitaire de 5% des sommes dues en cas de procédure judiciaire relative à des impayés. Si la demande formée par la SAS [Q] au titre de cette clause est qualifiée de provisionnelle, il échet de la requalifier en demande en fixation de l’indemnité définitive due au titre de la clause pénale. Il faut constater que les impayés s’élèvent à la somme de 54.584,96 € TTC au 17 novembre 2025, sans que ne soit produit de décompte plus récent. La pénalité due doit par suite être calculée à hauteur de 5% de cette somme, soit à hauteur de 2.729,25 €. En application de la clause susvisée, la SARL [D] sera condamnée à payer la somme de 2.729,25 € au titre de la pénalité contractuelle à la SAS [Q]. Sur les demandes indemnitaires formées par la SARL [D] Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Suivant les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Sur la demande formée au titre d’une violation de la clause d’exclusivité et limitative de concurrence En l’espèce, il ressort du bail liant les parties une clause d’exclusivité, prévue à l’article A.2.3.5, comme suit : “Le Bailleur accorde au Preneur une garantie d’exclusivité dans la galerie marchande de l’activité de Sandwicherie et Pâtisserie étant ici précisé que la galerie marchande comprendra au maximum deux points de restauration. Il est précisé ici que le restaurant de la galerie marchande fait de la vente de plats à emporter. Il est rappelé au Preneur que l’hypermarché [Z] propose à la vente de sa clientèle des sandwichs, pâtisserie et produits divers de croissanterie”. Si le preneur se prévaut de violations par le bailleur de la clause d’exclusivité et de la clause limitative de concurrence, il sera tout d’abord observé que ces clauses portent sur la zone de la galerie marchande, laquelle ne comprend pas l’hypermarché. Dès lors, aucun manquement du bailleur aux clauses susvisées ne peut être tiré de la nature des produits vendus au sein de l’hypermarché ou des stands présents au sein de ladite enseigne. Par ailleurs, le preneur se prévaut de l’activité de la société [V], chocolaterie, laquelle se cumule à la présence d’un restaurant au sein de la galerie marchande, de sorte que trois points de restauration existent au sein de ladite galerie en violation de la clause limitative de concurrence. Toutefois, les éléments versés aux débats, notamment la photographie et le procès verbal de constat d’huissier de justice du 15 janvier 2025, sont insuffisants à caractériser une activité de restauration rapide au delà de la degustation de chocolats et chocolats chaud ; en tout état de cause, à supposer que l’activité de [V] puisse être considérée comme une activité de restauration rapide, la société [D] n’établit aucun impact de la présence de cette enseigne sur son activité. Par ailleurs, concernant la violation de la clause d’exclusivité stipulée relative à l’activité sandwicherie et pâtisserie, il faut relever que la vente de macarons par l’enseigne Deneuville établie par le procès verbal de constat d’huissier de justice du 15 janvier 2025, à une reprise, ne permet pas de démontrer une activité de ventes régulière de ce type de marchandises. Or, dans ce contexte, il faut constater que la SARL [D] n’établit pas de préjudice en résultant à son détriment, notamment l’existence d’une perte d’exploitation ou de clientèle. Par suite, compte tenu de ces éléments, la société [D] sera déboutée de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SAS [Q] au titre de violations de la clause d’exclusivité et limitative de concurrence. Sur la demande formée au titre d’un préjudice de jouissance résultant de la violation par le bailleur de ses obligations de garantir une jouissance paisible des locaux au preneur et d’assurer des animations au sein de la galerie commerciale Suivant les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : [...]3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail [...]”. Il faut par suite constater que la SAS [Q], bailleresse, avait pour obligation d’assurer une jouissance paisible des locaux à la SARL [D], preneuse. Par ailleurs, il résulte du bail, dans son article A.2.3.3.g), que : “ Les parties reconnaissent le caractère indispensable des actions de promotion et d’animation du centre commercial. A cette fin, le Bailleur établira chaque année un budget marketing pour la promotion et l’animation du centre commercial. Il appellera des fonds auprès de l’ensemble des locataires du Centre Commercial des charges telles que prévues aux Conditions Particulières du bail §B.5.2 « Charges » destinés à alimenter un fonds marketing dont il sera le gestionnaire, ce que le Preneur accepte.” Dès lors, la SAS [Q] avait également pour obligation d’organiser un minimum d’actions pour la promotion et l’animation du centre commercial. Il sera enfin rappelé qu’il appartient à la SARL [D] d’établir les manquements contractuels dont elle se prévaut, ainsi que le préjudice en résultant. Or, en l’espèce, si le preneur se prévaut de comportements harcelants de la part du bailleur, force est de constater que les pièces qu’elle verse aux débats sont insuffisantes à en faire la démonstration, et en tout état de cause, sont insuffisantes à caractériser un harcèlement. Il sera d’ailleurs constaté que la bailleresse verse aux débats de son côté de nombreuses pièces de nature à établir les manquements du preneur à ses obligations, notamment quant au respect de l’objet du bail commercial, exerçant par exemple une activité de point relais colis, ou encore quant à son obligation de jouir paisiblement du bien. Notamment des attestations, fiches de suggestions remplies par les clients, avis clients ou encore des relevés du personnel en charge de la prévention au sein du centre commercial font état de comportements problématiques du preneur, avec des invectives, sur fond d’alcoolisation supputée, outre des refus de se conformer au règlement. Dans ce contexte, les comportements du bailleur, amené à intervenir, ne sauraient être considérés comme constituant des manquements à son obligation d’assurer une jouissance paisible au preneur. Par ailleurs, il faut constater que le preneur ne rapporte pas la preuve de l’absence d’animation alléguée - ce alors que le bailleur justifie a minima de la mise en place d’actions, de par l’existence d’une page facebook ou encore de par la diffusion de prospectus et catalogues commerciaux, peu importe que ces actions s’effectuent par l’intermédiaire de [C][Z]. Dès lors, la demande indemnitaire formée par la société [D] au titre d’un préjudice de jouissance sera rejetée. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. La société [D], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, dépens qui seront recouvrés directement au profit de Maître Nicolas Navarri, avocat aux offres de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile. Les frais de commandement de payer délivrés sont quant à eux compris dans les frais irrépétibles objet de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu à statuer sur ce point au titre des dépens. La demande formée au titre des frais occasionnés par les mesures conservatoires, dont le sort est réglé par les dispositions de l’article 512-2 du code de procédure civile d’exécution, sera rejetée. Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, la société [D] tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SAS [Q] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL [D] sera quant à elle déboutée de sa demande formée de ce chef. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit. PAR CES MOTIFS DEBOUTE la SARL [D] de sa demande de réduction du loyer annuel dû au titre du loyer commercial, DEBOUTE la SARL [D] de sa demande tendant à la condamnation de la SAS [Q] à lui rembourser des sommes prétendument indûment versées à titre de loyers et charges, CONSTATE l’acquisition de plein droit du jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail du 7 novembre 2019, liant la société [Q] à la société [D], à la date d’effet du commandement délivré le 7 février 2025 soit au 7 mars 2025, ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement, l'expulsion de la SARL [D], ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, DIT qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, DEBOUTE la SAS [Q] de sa demande tendant à ce que l’expulsion de la SARL [D] soit assortie du prononcé d’une astreinte, DEBOUTE la SAS [Q] de sa demande tendant à la condamnation de la SARL [D] au paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 500 € par jour, FIXE à la charge de la SARL [D] une indemnité d'occupation à hauteur du dernier loyer et des charges à compter du 07 mars 2025 jusqu'à la date de la présente décision, FIXE à la charge de la SARL [D] une indemnité d'occupation à compter du présent jugement jusqu'à libération effective des lieux par la SARL [D] à hauteur du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%, outre les charges (sans majoration), CONDAMNE la SARL [D] à payer la SAS [Q] la somme de 54.584, 96 € T.T.C. en principal et hors intérêts et frais, somme arrêtée à la date du 17 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 07 mars 2025, ainsi qu’au titre de l’indemnité d’occupation dûe entre le 07 mars 2025 et le 17 novembre 2025, outre intérêts au taux de 4% sur la somme de 16.131,31 € à compter du 07 février 2025, et intérêts au taux légal pour le surplus à compter du 17 novembre 2025, CONDAMNE la SARL [D] à payer à la SAS [Q] la somme de 2.729,25 € au titre de la pénalité contractuelle, DEBOUTE la SARL [D] de ses demandes de condamnations de la SAS [Q] à lui payer des dommages-intérêts au titre de prétendues violations de la clause d'exclusivité et limitative de concurrence du bail, et au titre d’un trouble de jouissance, CONDAMNE la SARL [D] au paiement des dépens, en ce compris ceux de l'incident et les frais de l'expertise, dépens qui seront recouvrés directement au profit de Maître Nicolas Navarri, avocat aux offres de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile, DEBOUTE la SAS [Q] de ses demandes relatives aux frais de commandement de payer au titre des dépens ainsi qu’aux frais occasionnés par les mesures conservatoires, CONDAMNE la SARL [D] à payer à la SAS [Q] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL [D] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ; La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT