Cour d'appel, 09 mai 2023. 21/04808

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 09 MAI 2023 (n° , pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04808 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDI3C Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2021 - Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120009812 APPELANTE S.C.I. KULA [I] [Adresse 1] 'KGRV' [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Guillaume ABOU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074 INTIMEE Madame [O] [P] [Adresse 3] [Localité 2]/France Représentée par Me Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0673 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère Mme Anne-Laure MEANO, Présidente Greffier, lors des débats : Mme Florence GREGORI ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Grefiière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 mai 1990, Mme [I], aux droits de laquelle se trouve la société Kula [I] [Adresse 1] (ci-après KGRV), a donné à bail à Mme [O] [P] une chambre de service située [Adresse 1] à [Localité 4] (lot 222). Par acte du 20 avril 1994, Mme [I] lui a donné à bail un studio attenant à cette chambre (lot 218), le contrat prévoyant que la propriétaire s'engageait à effectuer une ouverture entre les deux lots. En 2018, Mme [P] a donné congé du studio (lot 218) ; un état des lieux de sortie a été établi le 8 novembre 2018. Par acte d'huissier du 27 juin 2019, la société KGRV a délivré un congé pour motifs légitimes et sérieux à la locataire concernant le lot 222 qu'elle continuait à louer, à effet du 31 décembre 2019. Par acte d'huissier du 14 octobre 2020, la bailleresse a fait assigner Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin notamment de voir valider le congé et faire annuler l'accord qui avait été conclu entre les parties au sujet de la réduction du loyer dans l'attente de l'installation d'un compteur électrique dans le lot 218. Par jugement du 10 février 2021, le juge a : - constaté que le motif du congé n'était pas réel et sérieux, - condamné la bailleresse à effectuer les travaux d'installation d'un dispositif d'approvisionnement en eau dans les lieux loués dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, - débouté la bailleresse du surplus de ses demandes, notamment d'expulsion, de restitution des clés, de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, de l'annulation de l'accord conclu entre les parties, de restitution par la locataire de la totalité des sommes perçues en exécution de cet accord et de condamnation au paiement de la somme de 10 000 à titre de dommages-intérêts, - débouté Mme [P] de ses autres demandes, notamment de condamnation à effectuer les travaux d'installation d'un dispositif d'approvisionnement en eau sous astreinte, d'autorisation à consigner les loyers jusqu'à réalisation des travaux et de délais pour quitter les lieux, - condamné la bailleresse au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la bailleresse aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 12 mars 2021, la société KGRV a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 24 février 2023, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, débouter Mme [P] de toutes ses demandes, - dire le congé bon, valable et régulier, avec toutes conséquences de droit et de fait, - dire que Mme [P] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2019, - ordonner l'expulsion des occupants du logement, - ordonner la restitution des clés du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - condamner Mme [P] au paiement, en deniers ou quittances, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, depuis le 1er janvier 2020 jusqu'à la libération des lieux et restitution complète des clés, - dire nul et de nul effet l'accord conclu entre les parties dans l'attente de la pose d'un compteur électrique et condamner Mme [P] au remboursement des sommes perçues en exécution dudit accord, - condamner Mme [P] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - condamner Mme [P] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 20 février 2023, Mme [P] demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'astreinte, de sa demande d'autorisation de consigner les loyers et de sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, - statuant à nouveau, condamner l'appelante à effectuer les travaux d'installation d'un dispositif d'approvisionnement en eau sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et l'autoriser à consigner les loyers jusqu'à complète réalisation des travaux, - à titre subsidiaire, lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux, - en tout état de cause, condamner la bailleresse au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, - la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023. MOTIFS Sur le congé Le bail conclu le 18 mai 1990 était expressément soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dont l'article 2 prévoit que le local doit constituer la résidence principale du preneur, c'est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an ; le contrat précisait d'ailleurs que le bien était destiné à l'habitation principale de Mme [P]. Cette notion de résidence principale implique que le preneur occupe les lieux au moins huit mois par an de manière effective et permanente ; a contrario, une occupation occasionnelle d'un local ne permet pas au locataire de bénéficier des dispositions protectrices de cette loi. Or, en l'espèce, plusieurs éléments de fait démontrent que Mme [P] n'occupe plus les lieux de manière effective et permanente depuis qu'elle a donné congé du lot 218 en 2018 : - elle affirme elle-même que ce congé avait été donné car elle avait pris à bail un logement social de deux pièces situé [Adresse 3] à [Localité 2] afin de s'occuper de sa mère, avec laquelle elle partage ce nouveau logement, et dont le nom figure dans le bail ; - elle dit encore que sa mère, atteinte de la maladie d'Alzheimer, est en état de dépendance majeure et doit être assistée et surveillée en permanence ; elle reconnaît ainsi devoir vivre de manière continue auprès de sa mère, dans le logement qu'elle a pris à bail en 2018 ; - l'assignation lui a été délivrée à son domicile du [Localité 2], adresse qui figure en première page du jugement et dans sa constitution d'avocat devant la cour, ce qui signifie que ce logement constitue sa résidence principale ; - dans l'état des lieux de sortie établi le 8 novembre 2018, elle a d'ailleurs déclaré être désormais domiciliée au [Adresse 3] dans le [Localité 2] ; - elle se plaint de l'absence de point d'eau dans le lot 222, ce qui démontre encore qu'elle n'y vit pas de manière effective depuis 2018 puisque, si c'était le cas, elle n'explique pas comment elle pourrait se laver et entretenir les lieux ; - un voisin, M. [X], occupant le lot 219, atteste n'avoir jamais croisé ni entendu Mme [P] depuis plusieurs mois (le seul fait qu'il soit cousin avec la bailleresse ne suffit pas à décridibiliser son témoignage) ; - Mme [Y], gardienne de l'immeuble, indique que Mme [P] n'habite plus dans l'immeuble et passe en général dans la semaine pour retirer son courrier, constitué de simples publicités (cette personne n'a pas de lien de subordination avec la bailleresse mais avec le syndicat des copropriétaires) ; - Mme [P] ne prétend même pas recevoir du courrier administratif à son adresse de la [Adresse 1] et ne verse aucune pièce en ce sens, ce qui tend à démontrer qu'elle ne vit plus dans cet immeuble. Au vu de ces éléments, il convient d'affirmer que le logement litigieux ne constitue plus la résidence principale de l'intimée et d'en conclure que l'un des motifs légitimes et sérieux invoqués par le bailleur dans le congé du 27 juin 2019 était réel et suffisait à rendre ce congé valable, sans qu'il soit nécessaire d'évoquer les autres motifs cités dans cet acte. Dès lors, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a refusé de valider ce congé. Cet acte ayant été donné pour une date prématurée puisque le bail avait été reconduit jusqu'au 18 mai 2020 et non jusqu'au 31 décembre 2019 comme indiqué par erreur dans le congé, il convient de reporter ses effets au 18 mai 2020. Depuis cette date, Mme [P] occupe les lieux sans droit ni titre et devra donc les libérer sous peine d'expulsion. Le prononcé d'une astreinte est inutile dans la mesure où le bailleur bénéficiera du concours de la force publique. Jusqu'à son départ effectif, Mme [P] doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. L'intimée, qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis 2020, n'est pas fondée à réclamer l'exécution de travaux d'installation d'un dispositif d'approvisionnement en eau dans la chambre 222, puisque seul un locataire peut exiger la délivrance d'un logement décent ; le bailleur fera exécuter ces travaux s'il souhaite relouer ce bien. La demande de Mme [P] visant à l'octroi d'un délai pour libérer les lieux doit être rejetée, puisqu'elle dispose d'un autre domicile. Sur l'accord conclu entre les parties La bailleresse soutient que son accord du 3 avril 2019 aurait été vicié lorsqu'elle avait accepté de verser une somme de 200 euros par mois à Mme [P] jusqu'à l'installation d'un compteur électrique dans le lot 218 qui avait été reloué. Mais le seul fait que le nouveau locataire du lot 218 ait été privé d'électricité durant sa première semaine de location en raison du fait que son compteur électrique était situé dans le lot 222 ne suffit pas à établir la réalité du 'chantage à la coupure d'électricité' dont se plaint l'appelante, le locataire en question reconnaissant dans son attestation que l'électricité avait été rétablie au bout d'une semaine et qu'il n'avait plus eu de problème par la suite. De plus, cette difficulté ne se serait pas produite si la bailleresse avait fait poser un compteur dans le lot 218 avant de le remettre en location ; elle est donc seul responsable de cette situation et ne peut reprocher à Mme [P] d'avoir négocié un avantage financier lié au fait que le compteur de son voisin se situait dans la chambre qu'elle louait. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande de nullité de l'accord avec restitution des sommes versées à l'intimée. Sur les demandes accessoires L'appelante ne peut se plaindre d'avoir été victime d'une résistance abusive de la part de Mme [P] puisque celle-ci avait obtenu satisfaction en première instance, le premier juge ayant refusé de valider le congé ; la SCI KGRV doit donc être déboutée de sa demande indemnitaire. L'intimée ne peut non plus reprocher à la bailleresse d'avoir abusé de son droit d'agir en justice et de former un recours puisque la cour valide le congé qui lui avait été délivré. L'intimée, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile tant devant le premier juge que devant la cour. L'équité commande de débouter l'appelante de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI KGRV de sa demande d'annulation de l'accord conclu entre les parties, de celle en restitution des sommes versées à Mme [P] en exécution de cet accord et de sa demande indemnitaire, et en ce qu'il a débouté Mme [P] de sa demande d'astreinte et de celle en consignation des loyers, L'infirme en ses autres dispositions et, statuant à nouveau : Valide le congé délivré à Mme [P] le 27 juin 2019, Dit que ce congé a pris effet le 18 mai 2020, En conséquence, dit que Mme [P] occupe le lot 222 situé [Adresse 1] à [Localité 4] depuis cette date sans droit ni titre, Autorise la SCI KGRV à faire expulser Mme [P] et tous occupants de son chef des lieux situés à cette adresse, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, Condamne Mme [P] à payer à la SCI KGRV, en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, du 18 mai 2020 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux par remise des clés, Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance, Condamne Mme [P] aux dépens de première instance, Y ajoutant : Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [P] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,