Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/02579

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX Téléphone : 01 48 96 11 10 Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : civil.tj-bobigny@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/02579 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA6L Minute : 24/00943 Société J ET V ASSOCIES Représentant : Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 210 C/ Monsieur [Y] [W] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CAHN Bertrand Copie délivrée à : M. [W] [Y] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier; ENTRE DEMANDEUR : Société J ET V ASSOCIES, ayant son siège social [Adresse 1] représentée par Maître Bertrand CAHN, avocat au barreau de Seine Saint Denis D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 20 octobre 2017, Madame [J] [E], a donné en location à Monsieur [Y] [W], à compter du 21 octobre 2021, un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 640 euros outre provision sur charges de 40 euros payables d’avance le 1er de chaque mois. Par procès-verbal de signification en l’étude de l’huissier instrumentaire du 22 mars 2023, la société J & V ASSOCIES venant aux droits de Madame [J] [E] a fait commandement à Monsieur [W] de lui payer la somme de 4 363,24 euros due au 8 mars 2023. Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice le 12 février 2024, la société J &V ASSOCIES a fait citer Monsieur [W] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, lui demandant: -de constater et, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail -d’ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement -de condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 7 748,93 euros et une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges de février 2024 jusqu’au jour de la remise des clefs -de le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre dommages-intérêts pour résistance abusive -de le condamner à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement et de la dénonciation de l’assignation au préfet A l’appui, elle fait valoir qu’elle vient aux droits de Madame [J] [E]; que les loyers et charges de novembre 2022 à mars 2023 étant impayés, elle a fait délivrer un commandement dont les causes n’ont pas été réglées de sorte que le clause résolutoire est acquise; qu’il reste du la somme de 7 748,93 euros terme de janvier 2024 inclus; qu’une ultime démarche amiable a été entreprise par lettre du 29 janvier 2024, restée sans réponse et qu’il convient donc de condamner Monsieur [W] pour résistance abusive. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 février 2024. A l’audience du 6 mai 2024, la société J &V ASSOCIES maintient ses demandes initiales. Elle précise qu’elle avait consenti une baisse de loyer en raison des difficultés évoquées par le locataire et qu’elle s’oppose à l’octroi de tous délais. Monsieur [W] ne comparaît pas. MOTIFS Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée; La société J & V ASSOCIES justifie venir aux droits de Madame [J] [E] pour avoir acquis l’immeuble en cause le 28 janvier 2021; Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation du 12 février 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 24 mars 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable ; Selon les dispositions du même article, applicable compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer du 22 mars 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” ; Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “ en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou ou des charges récupérables” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer; Le commandement du 22 mars 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ; Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail; Monsieur [W] pourra, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il soit besoin d’assortir la présente décision d’une astreinte; L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; En l’espèce, il ressort des décomptes produits par le bailleur, qu’il a été appelé, pour la période du 3 juin 2021 au 1er janvier 2024, la somme de 53,34 euros (3 x 17,78) au titre de “assurance privilège” qui ne constitue pas un élément de la dette locative s’agissant de la mensualité due au titre de l’assurance habitation souscrite par le locataire auprès de la société BPCE IARD; Il en ressort également que les r égularisations de charges pour les années 2021 (425,31 + 41,02 euros) et 2 022 (475,30 euros) notifiées les 26 janvier 2024 et 15 février 2024 et portées au relevé de compte locataire les 1er mars et 1er avril 2024 sont créditrices au bénéfice locataire; Déduction faite de ces sommes, il reste du au titre des loyers et charges jusqu’à celles dues au titre de l’année 2022 et des provisions sur charges, terme de janvier 2024 inclus, la somme de 6 753,96 euros (7 748,93 - 53,34 - 425,31 -41,02 - 475,30); Monsieur [W] sera condamné à payer la somme de 6 753,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 et à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation comme définie ci-dessus; Il n’est pas justifié d’un préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement des loyers et charges déjà réparé par l’application du taux de l’intérêt légal; La demande de dommages-intérêts sera rejetée; Il est équitable de laisser à la charge de la société J &V ASSOCIES les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ; Monsieur [W] sera tenu aux dépens, y compris le coût du commandement du 22 mars 2023; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire, en premier ressort Constate la résiliation du bail conclu entre la société J &V ASSOCIES venant aux droits de Madame [J] [E] et Monsieur [Y] [W] , ayant pour objet un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ; Dit qu’à défaut de libérer volontairement les lieux, Monsieur [Y] [W] pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; Condamne Monsieur [Y] [W] à payer à la société J &V ASSOCIES la somme totale 6 753,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus terme de janvier 2024 inclus et, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées; Rejette toutes autres demandes; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit; Condamne Monsieur [Y] [W] aux dépens, y compris le coût du commandement du 22 mars 2023; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier. Le Greffier, Le Juge,