Texte intégral
20/09/2023
ARRÊT N° 10/2023
N° RG 22/00014 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O2PD
J.Ch.G/MB
Décision déférée du 22 Février 2022 - Juge de l'expropriation de TOULOUSE - 21/00069
J. M. [L]
[K] [W]
C/
Commune [Localité 2]
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations
***
ARRÊT DU VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [K] [W]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Stéphane MONTAZEAU de la SELARL CABINET D'AVOCATS MONTAZEAU & CARA, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉE
Commune de [Localité 2]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES
[Adresse 9]
[Localité 1]
représenté par Mme [M] [O]
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de:
Président : J.C. GARRIGUES,
Assesseurs : S.LECLERC
M. NORGUET
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCEDURE
La commune de [Localité 2] souhaite réaménager le coeur du village afin de le rendre plus attractif.
Par arrêté préfectoral du 4 juin 2021, les travaux nécessaires à la réalisation de ce projet ont été déclarés d'utilité publique et urgents.
La réalisation de ce projet nécessite l'acquisition d'une parcelle bâtie appartenant à Monsieur [K] [W] et à Madame [Z] [G], cadastrée section [Cadastre 5] pour 810 m² .
Cette parcelle a été déclarée cessible suivant arrêté préfectoral du 19 juillet 2021 et le transfert de propriété au profit de la commune opéré par ordonnance d'expropriation du 28 juillet 2021.
La commune de [Localité 2] a notifié le montant de son offre d'indemnisation aux expropriés suivant actes extra-judiciaires du 22 juillet 2021.
Par courrier du 1er août 2021, Mme [Z] [G] a répondu favorablement à cette offre tandis que M. [W] a fait connaître son refus suivant lettre du 23 du même mois.
En conséquence, la commune de [Localité 2] a saisi le juge de l'expropriation par acte du 24 septembre 2021, selon la procédure d'urgence des articles L. 232-1 et suivants et R. 232-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Le transport sur les lieux est intervenu le 25 octobre 2021.
Par jugement du 8 novembre 2021, il a été alloué aux consorts [G]-[W] une indemnité provisionnelle de 83.610 € .
Par jugement en date du 22 février 2022, le juge de l'expropriation a :
- fixé l'indemnité de dépossession revenant aux consorts [G]-[W] à raison de l'expropriation par la commune de [Localité 2] de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] pour 810 m² leur appartenant, à la somme globale de 87.250 € dont 8500 € d'indemnité de remploi ;
- laissé la charge des dépens de l'instance à la commune de [Localité 2] ;
- rejeté toute autre demande.
Pour statuer ainsi, le juge de l'expropriation a constaté qu'à l'appui de son offre, la commune de [Localité 2] se référait à l'évaluation pratiquée par le Service des Domaines, reprise par le commissaire du gouvernement , au moyen de la méthode d'évaluation dite 'par la récupération foncière' consistant à fixer la valeur du bien par rapport à celle du terrain nu, déduction faite du coût de démolition des bâtiments existants, tandis que M. [W] se prévalait d'un rapport d'expertise établi par M. [X].
Il a relevé qu'aucun point de comparaison n'avait pu être trouvé à proximité du bien à évaluer, au surplus dans sa consistance atypique, que les références produites par l'expert [X], du reste non vérifiées par ses soins, étaient inappropriées puisque portant sur des biens d'une surface nettement inférieure à celle de la parcelle à évaluer, et que les deux offres spontanées d'achat produites par M. [W] ne constituaient pas des termes de référence efficients, d'autant plus que leur sincérité interrogeait le tribunal.
Il a en conséquence fixé les indemnités conformément à l'offre de l'autorité expropriante.
M. [W] a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration enregistrée au greffe le 9 juin 2022, à l'égard de la commune de [Localité 2] uniquement, et a déposé un mémoire d'appel le 1er septembre 2022.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 5 mai 2023, M. [W], appelant, demande à la cour de :
- réformer le jugement du 22 février 2022 ;
- fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de 200.321 € ;
- fixer le montant de l'indemnité de remploi à la somme de 21.032 € ;
- condamner la commune de [Localité 2] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
M. [W] expose que deux bâtiments sont édifiés sur la parcelle, un premier bâtiment de 80 m² en état de vétusté et un second local qui n'est pas dégradé mais simplement inoccupé, et qu'il a reçu une offre d'acquisition de la part de la Sarl Garonne Promotion à hauteur de 234.000 € , en cohérence avec un avis de valeur réalisé au mois de mai 2022 par M. [F].
Il indique par ailleurs que plusieurs ventes sont intervenues récemment dans un rayon proche de l'immeuble, concernant des terrains d'une consistance identique et du bâti :
- vente à [Localité 11] le 2 mai 2018 d'un terrain de 824 m² avec une maison de 61 m² moyennant le prix de 182.300 € ;
- vente à [Localité 2] le 5 juin 2019 d'un terrain de 603 m² avec une maison de 250 m² moyennant le prix de 165.000 € .
Sur la base du m² bâti concernant ces deux ventes, soit 247,31 € , il chiffre la valeur de son bien à la somme de : 810 m² x 247,31 = 200.321 € .
Il fait également valoir que les Domaines ont 'omis' de transmettre copie d'une vente de terrain nu en date du 15 octobre 2019 en centre-ville de la commune de Gargas, moyennant le prix de 280.000 € pour un terrain de 641 m² , soit 436,81 €/m² pour un terrain nu, et d'une vente d'un terrain à bâtir à [Localité 6] au prix de 91.000 € pour 580 m² , soit 156,89 €/m² .
Il considère que la méthode terrain plus bâti est applicable selon la technique de comparaison, la seule moins-value à appliquer étant la valeur de démolition du hangar vitré de 80 m² . Sur ce point, il estime que la valeur de démolition avancée par l'expropriant est exagérée, que seule une moins-value de 12.000 € devrait être appliquée, que le fait que la toiture du bâtiment soit réalisée en 'everit' ou fibrociment est déterminant car il ne s'agit pas là de pollution mais d'une technique de construction légale de l'époque en amiante stable, et qu'il n'a pas à subir une décote découlant directement de la décision unilatérale de la Mairie de détruire le local de 140 m² en parfait état.
Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 12 mai 2023, la commune de [Localité 2], intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 22 février 2022 ;
- fixer l'indemnité globale de dépossession revenant à M. [W] et Mme [G] à la somme de 83.610,00 € portée à 87.250 € dont 8500 € d'indemnité de remploi ;
- condamner M. [W] au paiement de la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux dépens d'appel.
La commune de [Localité 2] expose que les parties s'accordent pour appliquer la méthode d'évaluation par la récupération foncière consistant à évaluer le terrain nu et à déduire de cette valeur le coût des travaux de démolition, méthode adaptée au cas d'espèce dans la mesure où les bâtiments expropriés sont voués à la démolition du fait de leur vétusté, puis à recourir à la méthode d'évaluation par comparaison pour déterminer la valeur du terrain nu.
Elle indique qu'en première instance, le commissaire du gouvernement a communiqué 11 termes de référence permettant d'évaluer le terrain nu sur la base de 105 €/m² majorés de 10 % pour tenir compte de la situation du terrain en centre-bourg, soit 115 €/m² .
Elle explique que la vente du 15 octobre 2019 d'un terrain de 641 m² au prix de 280.000 € , soit 436,81 €/m² , évoquée par M. [W], porte en réalité sur un terrain constitué de deux parcelles de 641 m² et 451 m², ce qui ramène le prix unitaire à 256,41 €/m² au lieu de 436,81 €/m² , et que cette référence n'a pas été retenue par le commissaire du gouvernement parce qu'elle n'était pas représentative de ce type de terrain, tous les autres lots issus de cet ensemble foncier ayant été cédés à des prix inférieurs à 156,89 €/m² . Elle précise que la vente du 26 juin 2020 au prix de 91.000 € , soit 156,89 €/m² , concerne la division du même tènement, les quatre autres lots ayant été vendus à des prix variant de 134,45 €/m² à 146,61 €/m² , et des lots issus d'une autre division foncière à [Localité 6] ayant été cédés à des prix s'échelonnant de 74,82 €/m² à 103,69 €/m² , références qui confirment le bien fonda de la valeur proposée par le commissaire du gouvernement en première instance.
Elle soutient que les deux références invoquées par l'exproprié pour justifier le montant de ses prétentions sont inopérantes :
- la vente du 2 mai 2018 d'un terrain de 824 m² avec maison de 61 m² au prix de 182.300 € , soit 221 €/m² terrain bâti, correspond à la vente d'une maison de construction récente qui n'est pas destinée à être démolie ;
- la vente du 5 juin 2019 d'un terrain de 603 m² avec maison de 250 m² au prix de 165.000 € soit 273,63 €/m² , correspond à une maison en briques édifiée à la fin du XIXème siècle qui n'est pas destinée à être démolie.
S'agissant du coût de la démolition, elle explique qu'elle avait communiqué en première instance un devis d'un montant de 18.000 € mais que les bâtiments ont désormais été démolis pour un coût de 21.587,50 €. Elle indique qu'elle s'en tient néanmoins à solliciter la confirmation du jugement sur ce point.
S'agissant de l'avis de valeur établi par M. [F] produit à l'appui des conclusions n° 2 de l'appelant, elle fait valoir :
- que de façon totalement nouvelle, M. [W] met au débat la valeur des bâtiments alors que la méthode d'évaluation retenue est celle de la récupération foncière ;
- que cette attestation datée du 6 mai 2022 alors que le jugement dont appel a été rendu le 22 février 2022 doit être écartée des débats en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation ;
- que cette attestation se borne à avancer une valeur sans la justifier ;
- qu'elle est inexploitable, même pour déterminer la valeur des bâtiments.
Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de conclusions.
MOTIFS
Sur le bien exproprié
L'emprise concerne un terrain de forme irrégulière cadastré section [Cadastre 5] d'une contenance cadastrale de 810 m² , situé à l'angle de la [Adresse 10], de la rue du 19 mars 1962 et de la rue du 14 juillet 1789 qui supporte deux constructions.
Le juge de l'expropriation expose que les deux bâtiments n'ont pu être visités lors du transport sur les lieux mais présentent visuellement de très nombreux désordres.
Le premier bâtiment, d'une surface de l'ordre de 142,21 m² à dire d'expert, situé côté [Adresse 10], est un ancien local commercial de plain-pied comportant des façades peintes et une toiture en plaques ondulées de type fibro-ciment.
Le second bâtiment, à usage de garage, est une construction de plain-pied aux façades et toiture en plaques ondulées de type fibrociment sur structure métallique. A dire d'expert, la superficie utile approximative s'établit à 80 m². Les façades vitrées sont significativement dégradées. Des épaves de véhicules occupent l'intérieur des lieux.
Le juge de l'expropriation ajoute que selon l'expert mandaté par M. [W], ces immeubles ne sont pas économiquement réparables et leur destruction s'impose, ce dont conviennent les parties.
Les principes d'indemnisation
Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.
En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 28 juillet 2021.
L'article L.322-2 du même code dispose :
' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique'.
L'article L. 322-6 du même code dispose : 'Lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1° à 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d'occupation des sols en application de l'article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé.
La date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé'.
En l'espèce, l'emprise est concernée par l'emplacement réservé n° 5 au profit de la commune de [Localité 2].
En application de l'article L. 322-6 susvisé, la date de référence est ainsi la date à laquelle est devenu exécutoire le plan local d'urbanisme approuvé le 5 mars 2020.
A cette date, le terrain est situé en zone UA du PLU qui est une zone ouverte à l'urbanisation.
Sur l'indemnité principale et l'indemnité de remploi
Il y a lieu de rechercher la valeur du bien en appliquant la méthode d'évaluation par la récupération foncière consistant à évaluer le terrain nu et à déduire de cette valeur le coût des travaux de démolition, l'évaluation du terrain nu s'effectuant quant à elle au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.
M. [W] fait valoir en cause d'appel que le bien pourrait être évalué selon la méthode 'terrain plus bâti' dans la mesure où seul le bâti léger de type hangar doit être considéré comme bon à démolir et où le second bâtiment pourrait être conservé.
Il ne saurait être suivi dans cette démarche alors que :
- son propre expert, M. [X], a indiqué dans son rapport que les constructions présentaient une qualité constructive ne correspondant plus aux standards actuels, avec des désordres visibles en toiture et en façades, que la réhabilitation de ces constructions n'était pas envisageable au regard du coût prévisible des travaux, que compte tenu de ces éléments, il proposait de considérer que ces constructions étaient vouées à la démolition, et que son étude porterait donc sur la valorisation d'un terrain à bâtir , avec constructions à démolir ;
- le commissaire du gouvernement (en première instance) , dans le cadre du respect de la propriété, a choisi d'évaluer le bien sous deux angles, d'abord en évaluant les deux bâtis par la méthode d'évaluation par comparaison terrain intégré, et dans un second temps en évaluant le terrain à bâtir en tenant compte des coûts de démolition et de désamiantage des bâtis ; à l'issue de cette démarche, il est apparu que l'évaluation du terrain nu était légèrement plus avantageuse pour l'exproprié ;
- le juge de l'expropriation indique dans sa décision que la destruction des bâtiments s'impose et que les parties en conviennent ;
- cette analyse est confirmée par les photographies versées au débat qui mettent en évidence le caractère très dégradé des deux bâtiments.
S'agissant de l'évaluation du terrain nu, le commissaire du gouvernement (en première instance) a effectué une étude de marché sur des cessions de terrains à bâtir situés à mois de 3 kms du bien intervenues depuis 2019. Il a sélectionné dix ventes relativement homogènes, de 101 €/m² à 145 €/m² , écartant une vente atypique au prix de 329,49 €/m² , et retenu une valeur unitaire de 105 €/m² issue de la médiane , montant majoré de 10 % pour tenir compte de la situation privilégiée du terrain exproprié, situé au coeur du bourg avec des façades sur deux rues, soit une valeur unitaire de 115 €/m².
Cette valeur n'est pas utilement contestée par M. [W] qui invoque des ventes concernant des terrains bâtis ainsi que deux ventes de terrains à bâtir intervenues sur la commune de [Localité 6] à des prix de 436,81 €/m² et 156,89 €/m² sur lesquelles la commune de [Localité 2] a fourni des explications et justifications amenant la cour à ne pas en tenir compte comme non significatives, la prétendue vente au prix de 436,81 €/m² étant en réalité intervenue au prix de 256,41 €/m² et ces deux ventes ayant été réalisées dans le cadre d'une opération de lotissement où des lots ont été cédés à des prix s'échelonnant de 74,82 €/m² à 103,69 €/m² .
Par ailleurs, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte en l'absence de meilleurs arguments ou moyens soulevés devant elle, que le premier juge a écarté les références produites par l'expert [X] 'non vérifiées par ses soins selon ses propres écritures', et les deux offres spontanées d'achat produites par M. [W].
Enfin , le courriel intitulé 'Avis de valeur [Localité 2]' adressé le 6 mai 2023 à M. [W] par M. [F], travaillant apparemment pour la société Arthur Loyd , est totalement inexploitable et concerne en toute hypothèse l'évaluation à 180.000 / 200.000 € d'un bâtiment de 220 m² environ (avant déduction du désamiantage et mise en place d'une toiture bac acier et d'un bardage sur les côtés du bâtiment ), alors qu'il est jugé ci-dessus que les deux bâtiments ne peuvent être conservés et que l'évaluation doit porter sur un terrain nu déduction faite du coût des démolitions.
C'est donc bien sur la base d'une valeur de 115 €/m² que l'indemnité principale doit être fixée.
Le coût des démolitions n'est pas contestable, la commune de [Localité 2] justifiant que ces travaux se sont élevés à la somme totale de 21.587,50 € HT mais indiquant qu'elle estime devoir s'en tenir aux 18.000 € estimés en première instance.
Dans ces conditions, le premier juge a justement fixé l'indemnité principale à la somme de 75.000 € et l'indemnité de remploi à la somme de 8500 € , l'indemnité totale étant portée à la somme de 87.250 € conformément à l'offre de l'autorité expropriante 'pour tenir compte des aléas'.
Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
La commune de [Localité 2] doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge.
M. [W], partie principalement perdante en cause d'appel, doit supporter les dépens d'appel et être débouté de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est toutefois pas équitable de faire bénéficier la commune de [Localité 2] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, du 22 février 2022, en toutes ses dispositions.
Condamne M. [W] aux dépens d'appel.
Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER J-C.GARRIGUES
