Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 23/08506

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [C] Madame [N] [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08506 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GHM N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 13 septembre 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], [Adresse 3] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [Y] [C], [Adresse 1] comparant en personne Madame [N] [I], [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 13 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08506 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GHM EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 décembre 2022, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après « la RIVP ») a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [N] et à M. [C] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 2ème étage, porte 21, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 801,13 euros et d’une provision pour charges de 85 euros. Par courrier du 15 mars 2023, Mme [I] [N] a donné son congé et M. [C] [Y] est resté seul locataire. Par actes de commissaire de justice du 7 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2778,17 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [N] et M. [C] [Y] le 8 juin 2023. Par assignations des 6 et 7 septembre 2023, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [Y] et obtenir : la condamnation solidaire de Mme [I] [N] et M. [C] [Y] au paiement de la somme de 4 615,91 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la condamnation in solidum de Mme [I] [N] et M. [C] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au 20 octobre 2023, la condamnation de M. [C] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 21 octobre 2023 jusqu’à la libération complète et effective des lieux, la condamnation in solidum de Mme [I] [N] et M. [C] [Y] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 septembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 24 mai 2024, la RIVP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 mai 2024, s'élève désormais à 12 413,72 euros. Elle indique cependant que Mme [I] [N] a quitté les lieu xen mars 2023. Elle fait état d’un accord intervenu avec le locataire concernant la mise en place d’un plan d’apurement de la dette à hauteur de 200 euros par mois en dépit de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant par celui-ci et se dit ainsi favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Mme [I] [N] confirme avoir quitté le logement courant mars 2023. M. [C] [Y] reconnait le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Il explique qu’il doit bénéficier d’un rattrapage de l’aide personnalisée au logement à hauteur de 3000 euros environ et justifie de la signature d’un contrat de travail à durée déterminée qui lui procure 2400 euros par mois. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2778,17 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 août 2023. Sur la dette locative Le locataire est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 mai 2024, le compte locataire était débiteur de la somme de 12 413,72 euros. Ni Mme [I] [N] ni M. [C] [Y] ne contestent ce montant. Cependant, il n’est pas débattu que Mme [I] [N] a quitté les lieux le 15 mars 2023, selon les termes du congé qu’elle a délivrer au bailleur. Dès lors, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 029.41 euros, montant de la dette arrêtée au 15 mars 2023 et M. [C] [Y] sera condamné seul au paiement du surplus, soit la somme de 11 384.31 euros, montant arrêté au 23 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 191,17 euros, compte-tenu du versement de 587 euros effectué postérieurement à la signification de cet acte et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, M. [C] [Y] demande à pouvoir se libérer de sa dette en versant 200 euros par mois. Il justifie travailler en tant que commercial et percevoir, à ce titre, 2400 euros par mois. Il déclare également que la CAF devrait verser un rappel d’allocation directement entre les mains du bailleur, soit l’équivalent de 6 000 euros. La RIVP donne son accord pour l’octroi de délais de paiement en dépit de l’absence de reprise de paiement intégral du loyer courant par M. [C] [Y]. Il convient donc de constater cet accord et de faire droit à la demande de délais formée par le défendeur selon les modalités précisées au dispositif de la décision, et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due par le seul M. [C] [Y], égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 08 août 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés la bailleresse ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Mme [I] [N] et M. [C] [Y], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 décembre 2022 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) d’une part, et Mme [I] [N] et M. [C] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], 2ème étage, porte 21 est résilié depuis le 8 août 2023, DIT que le montant de la dette locative, arrêté au 23 mai 2024, s’élève à la somme de 12 413,72 euros (douze mille quatre cent treize euros et soixante-douze centimes) échéance du mois d’avril 2024 incluse, CONDAMNE solidairement Mme [I] [N] et M. [C] [Y] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 1 029, 41 euros, montant de la dette arrêtée au 15 mars 2023, CONDAMNE M. [C] [Y] seul à payer la somme de 11 384.31 euros, montant arrêté au 23 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 2 191.17 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE, conformément à l’accord des parties, M. [C] [Y] à se libérer de cette dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [Y], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 août 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [C] [Y] sera condamné à verser à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Mme [I] [N] et M. [C] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 juin 2023, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge