Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 54E
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 NOVEMBRE 2023
N° RG 21/01471 - N° Portalis DBV3-V-B7F-ULOZ
AFFAIRE :
S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE
C/
S.C.C.V. ODONIA
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Février 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° Chambre : 7
N° Section :
N° RG : 18/09494
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Philippe CHATEAUNEUF,
Me Julie GOURION-RICHARD,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE
[Adresse 13]
[Localité 12]
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Benjamin JAMI de la SELARL BJA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811
APPELANTE
****************
S.C.C.V. ODONIA
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 Me Julie BEAUJARD de la SELARL HUET & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L211
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et Madame Séverine ROMI, Conseillère, en charge du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,
Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,
FAITS ET PROCEDURE
La société Eiffage Immobilier IDF (ci-après la société Eiffage) a été le maître de l'ouvrage d'un ensemble immobilier à [Localité 10] (93).
Les parkings de cet ensemble ont été conçus et réalisés par la société [Adresse 11] (ci-après la société PBN), société ad hoc constituée des maîtres de l'ouvrage soit les sociétés Eiffage, Cogedim, Bouygues Immobilier et Sodearif.
Le parking a été vendu en l'état futur d'achèvement à la société Séquano.
La société Odonia, constituée le 21 juin 2012 et immatriculée le 10 juillet 2012, dont la société Histoire & Patrimoine Développement est aujourd'hui la gérante, s'est substituée à la société Eiffage pour certaines parties de l'îlot D4 représentant 15,06 % de la surface hors d''uvre nette (SHON).
La société Eiffage a allégué de surcoûts de construction.
La société Séquano a accepté d'en prendre à sa charge une partie avec une franchise de 600 000 euros restant à la charge de la société PBN.
Selon protocole d'accord du 31 janvier 2013, cette franchise de 600 000 euros a été répartie entre les associés de la société PBN.
Par convention de même date, dont la portée est débattue, la société Odonia s'est engagée « à prendre en charge une quote-part du surcoût qui pourrait' résulter pour la SAS' » tel que prévu dans un courrier annexé du même jour.
Fin 2016, la société Eiffage a demandé à la société Odonia de prendre en charge 15,06 % des surcoûts lui incombant, soit 109 019,79 euros HT puis 382 907,31 euros HT. Celle-ci a refusé de s'exécuter.
La société Eiffage a saisi le président du tribunal judiciaire de Nanterre en référé afin d'obtenir le paiement à titre provisionnel de la somme de 589 771,85 euros, demande qui a été rejetée par ordonnance du 1er septembre 2017, en raison de contestations sérieuses.
Par acte d'huissier délivré le 28 septembre 2018, la société Eiffage a fait assigner la société Odonia devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin d'obtenir sa condamnation à lui payer, en principal, la somme de 589 771,85 euros, ou celle de 485 044,55 euros, à titre subsidiaire.
Par jugement du 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a débouté la société Eiffage de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée aux dépens et à payer à la société Odonia la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, sans exécution provisoire.
La société Eiffage a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 4 mars 2021 et a remis ses premières conclusions le 3 juin 2021.
Par dernières conclusions déposées par RPVA le 3 juin 2021, la société Eiffage demande d'infirmer le jugement en son intégralité.
Et statuant de nouveau, de condamner, à titre principal, la société Odonia à lui payer les sommes de 130 823,75 euros HT au titre de la facture n°B14936120001 du 6 décembre 2016 et 458 948,10 euros HT au titre de la facture n°B14936120005 du 6 décembre 2016 pour un total de 589 771,85 euros HT, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2016 jusqu'à la date du paiement effectif.
A titre subsidiaire, elle sollicite de condamner la société Odonia à lui payer les sommes de 130 823,75 euros au titre de la facture B14936120001 du 6 décembre 2016 et 354 220,80 euros au titre du déficit des 19 parkings pour un total de 485 044,55 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2016 jusqu'à la date du paiement effectif.
En tout état de cause, elle sollicite de la condamner à lui payer la somme de 25 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de son conseil sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Eiffage fait valoir que la société Odonia était bien engagée, avant sa création, par son gérant la société Histoire & Patrimoine Développement qui a pris part aux négociations au nom et pour le compte de la société Odonia dans l'attente de son immatriculation au RCS.
S'agissant de l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de la société Odonia à payer la somme de 382 507,31 euros HT au titre de sa participation au déficit résultant du renforcement des fondations et au déficit total de la construction du parking D4b4 dans le cadre de son achèvement, la société Eiffage fait valoir que le tribunal a mal interprété la convention du 31 janvier 2013, le courrier qui y était joint et a mal appréhendé le contexte des négociations desquels ressortent une prise en charge par la société Odonia d'une quote-part du déficit total résultant de la construction du parking D4 à hauteur de 15,06 % de la part de la société Eiffage.
De plus, la société Eiffage soutient que la société Odonia s'est bien engagée, en toute connaissance de cause, à prendre en charge une quote-part du « déficit » du parking et du coût du renforcement des fondations et pas seulement une quote-part du déblai des terres. Par ailleurs, le fait que ce déficit n'ait été connu qu'ultérieurement ne fait nullement obstacle à l'engagement ferme de la société Odonia et de son associé gérant puisque les acteurs de ce projet se sont engagés sans disposer de l'ensemble des paramètres de l'opération.
Concernant la réalisation de la substitution de la société Odonia à la société Séquano Aménagement, impliquant l'acceptation d'exécuter les engagements du bénéficiaire, la société Eiffage énonce que la société Odonia a été directement impliquée dans les différentes étapes de la réalisation des travaux et des montages juridiques afférents. De fait, sur le fondement de l'article 1303 et suivants du code civil, il y a un enrichissement injustifié au profit de la société Odonia résultant des travaux fait par la société Eiffage. La société Eiffage soutient par ailleurs que ces travaux n'ont pas été réalisés pour un profit personnel, et en soutenant le contraire, la société Odonia est de mauvaise foi puisqu'elle s'était engagée aux termes de la convention du 31 janvier 2013 d'une part, et des discussions intervenues lors de la rédaction du projet de protocole d'autre part, à prendre en charge sa quote-part, et qu'elle s'est abstenue de régler sa dette alors qu'elle bénéficie du parking réalisé sous la maîtrise d'ouvrage de la société Eiffage.
Sur le montant de l'engagement de la société Odonia, la société Eiffage fait valoir, à titre principal, que la société Odonia lui est redevable de la somme de 382 907,31 euros HT. Ce montant est justifié par des factures ainsi qu'une quote-part du déficit du parking et du coût du renforcement des fondations. Sur le montant incombant à la société Odonia, celui-ci correspond exactement à 15,06 % du déficit de travaux supporté par la société Eiffage, déduction faite de 35,70 % du prix de vente du parking à Séquano.
A défaut, la société Odonia est redevable de la somme de 295 184 euros HT au titre de la réalisation des 19 parkings en infrastructure de l'îlot D4b4, engagement qui découle de son courriel qui engage la société Odonia à participer au coût des fondations et au déficit du parking.
Par ailleurs, elle estime que la société Odonia n'a jamais contesté cet engagement formulé par son associé gérant, la société Histoire & Patrimoine Développement, de sorte que cette participation n'est pas contestable, et l'engagement y afférent lui est pleinement opposable.
S'agissant de l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société Eiffage de sa demande de condamnation de la société Odonia à payer la somme de 109 019,79 euros HT au titre de sa participation au titre du coût des travaux en c'ur d'îlot, la société Eiffage fait valoir que la participation de la société Odonia aux coûts d'entretien des équipements communs ressort d'un ensemble d'échanges, et qu'en ne se prononçant pas favorablement sur ce point, le jugement de première instance a créé un enrichissement injustifié au bénéfice de la société Odonia, puisque les travaux en cause concernaient des équipements communs.
Par conclusions n°2 déposées par RPVA le 29 août 2022, la société Odonia demande de confirmer le jugement en son intégralité et sollicite de condamner la société Eiffage à lui verser la somme de 5 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'appel en sus des dépens.
La société Odonia fait valoir que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de la société Eiffage au regard de son impossibilité de souscrire des engagements avant son immatriculation, dans ce cas, une société n'a pas de personnalité morale et ne peut contracter ce qui entraîne la nullité absolue des engagements conclus en son nom.
Sur le rejet des demandes de la société Eiffage au regard de l'absence de mandat donné par les associés à la société Histoire & Patrimoine Développement, les statuts permettent ce mandat sous réserve qu'ils soient déterminés et que les modalités en soient précisées par le mandat. Ce procédé ne vaut que pour les actes passés entre la signature des statuts et l'immatriculation de la société mais n'engage pas la société s'il est utilisé pour des actes passés avant la signature des statuts. Par ailleurs, lorsque le mandat n'est pas donné dans les statuts, il doit résulter d'un acte séparé, lequel peut être établi après la conclusion de l'engagement. À défaut de mandat, la reprise n'est pas valable, même si tous les associés ont concouru à la conclusion de l'engagement souscrit pour le compte de la société. Or, la société Eiffage ne justifie pas de mandats donnés par les associés de la société Odonia de souscrire des engagements pour le compte de la société en formation.
Sur la confirmation du jugement qui a rejeté toutes les demandes de la société Eiffage au regard de l'absence de reprise par la société Odonia d'engagements souscrits par la société Histoire & Patrimoine Développement, elle fait valoir que le sort de ces actes est réglé par l'article 1843 dont les conditions ne sont en l'espèce pas remplies. La société Eiffage ne justifie pas de la reprise par la société Odonia d'engagements souscrits pour son compte par Histoire & Patrimoine Développement, ni avant ni après son immatriculation. De plus, la société Eiffage ne justifie pas d'une convention régulièrement conclue stipulant de telles mentions.
En outre, la société Odonia affirme n'avoir souscrit aucun engagement envers Eiffage à l'occasion de l'acquisition de l'îlot D4b4.
Enfin, la société Odonia n'a pas souscrit d'engagement par substitution de la société Histoire & Patrimoine Développement au bénéfice de la société Eiffage.
A défaut, la société Odonia fait valoir que la convention du 31 janvier 2013, qui ne comporte aucune annexe, stipule un engagement de sa part non pas de supporter une quote-part de travaux pour laquelle la société PBN a mandaté la société Eiffage, mais « à prendre en charge une quote-part du surcoût qui pourrait en résulter pour la société [Adresse 11] ».
Enfin, la société Eiffage ne justifie pas de surcoûts de travaux supportés par la société PBN et ne justifie pas qu'elle ait dû supporter une quelconque surcharge financière au titre de sa participation dans la société PBN pour la réalisation des parkings. Elle est défaillante dans la justification de sa créance à l'encontre de la société Odonia.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 16 janvier 2023 puis renvoyée au 18 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale de la société Eiffage
Sur l'étendue de l'engagement de la société Odonia
En application des dispositions de l'article L 210-6, alinéa 2 du code de commerce, qui s'appliquent à l'ensemble des sociétés selon l'article 1843 du code civil, la société immatriculée peut, par une décision des associés, reprendre à son compte les engagements conclus préalablement à son immatriculation. Cette décision de ratification a pour effet de substituer rétroactivement à la responsabilité de la personne physique ayant souscrit l'engagement, celle de la personne morale qui est censée l'avoir contracté dès l'origine.
En l'espèce, la société Odonia a été constituée le 21 juin 2012 et immatriculée le 10 juillet 2012, la société Histoire & Patrimoine Développement en est aujourd'hui sa gérante.
La société Eiffage soutient que les engagements pris par la société Histoire & Patrimoine Développement, sa gérante, avant la création de la société Odonia ont été nécessairement repris par cette dernière dans le cadre de la continuité du projet. Elle reconnaît cependant que c'est la
société Histoire & Patrimoine Développement qui s'est engagée envers elle.
Des documents produits, il ressort qu'avant la constitution de la société Odonia, la société Histoire & Patrimoine Développement était l'interlocutrice de la société Eiffage, mais il ne ressort d'aucun document, qu'elle ait pris un quelconque engagement envers la société Eiffage.
En effet, par courrier simple du 21 novembre 2011, la société Eiffage a informé la société Histoire & Patrimoine Développement des conditions de substitution à son profit :
« - Montant de la participation au coût des fondations et au déficit actuel du parking soit 11 430 euros H.T et 4 106 euros HT par place qui seront à verser à la société Maître d'Ouvrage du futur parking en infrastructure de l'ensemble des lots.
- Remboursement de votre quote-part des frais engagés, hors parking, par notre société dans le cadre de l'opération et dont les montants vous seront communiqués ultérieurement ».
Il n'est pas produit l'acquiescement formel de la société Histoire & Patrimoine Développement à ces dispositions.
Il est produit un échange de courriel émanant d'un représentant de la société « Histoire et Patrimoine » dont les termes qui seront détaillés ci-après ne sauraient engager le tiers que constitue la société Odonia.
Il n'est pas produit l'acte de substitution mentionné.
De même le projet de protocole envisagé entre ces deux sociétés n'est pas signé.
Dès lors, en l'absence d'engagement de la société Histoire & Patrimoine Développement envers la société Eiffage avant son immatriculation, il n'y a pas lieu de s'interroger sur une éventuelle reprise de ses engagements par la société Odonia.
En revanche, l'engagement de la société Odonia, après son immatriculation, envers la société Eiffage résulte bien d'un procès-verbal d'assemblée générale du 21 janvier 2013 de la société Odonia en vue de l'acquisition du bien immobilier désigné volume 2 à créer sur la parcelle J numéro [Cadastre 2] pour un montant de 2 600 000 euros HT qui donne à M. [M] [K] notamment « tous pouvoirs ['] À l'effet de signer tous actes nécessaire à la réalisation de cette opération, convenir et stipuler toutes charges, conditions et obligations relatives aux dits actes, affecter hypothéquer, se faire remettre toutes pièces, élire domicile, généralement faire le nécessaire pour mener à bien cette opération ».
Contrairement à ce que soutient l'intimée, il avait donc tous pouvoirs pour engager la société Odonia lors de la signature de la convention datée du 31 janvier 2013 qui fait débat.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'obligation de la société Odonia envers la société Eiffage
Il résulte des articles 1134 et 1135 anciens du code civil, dans leur rédaction ancienne applicable aux faits de l'espèce, que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi, elles obligent à ce qui est exprimé et à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi leur donnent.
En l'espèce, la société Eiffage produit une convention datée du 31 janvier 2013 et signée entre les parties stipulant que :
« CONVENTION
Entre :
1- la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, Société par Actions Simplifiée au capital de 1.500 euros dont le siège social est à [Adresse 13], identifiée sous le numéro 489 244 483 RCS Versailles, Représentée par Monsieur [P] [L], dûment habilité aux termes d'un pouvoir en date à [Localité 12] du 25 janvier 2013,
2 - la SCCV ODONIA, Société Civile de Construction Vente au capital de 1.000 euros dont le siège 752 636 860 RCS social est à [Adresse 6], identifiée sous le numéro Paris, représentée par Monsieur [J] [K], dûment habilité aux termes d'une AGE en date à [Localité 5] du 21 janvier 2013,
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
Connaissance prise du courrier du 31 janvier 2013 ci-annexé adressé par la SA SEQUANO AMENAGEMENT à la SAS [Adresse 11] et emportant dérogation aux termes de l'acte authentique de vente du lot de volume n°1 situé dans l'ensemble immobilier complexe sis à [Adresse 8], ayant pour assiette foncière la parcelle de terrain cadastrée section J numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 1ha 39a 11ca, reçu le 31 janvier 2013 par Maître [Z] [U], Notaire associé, la SCCV ODONIA s'engage irrévocablement à prendre en charge une quote-part du surcoût qui pourrait en résulter pour la SAS tel que prévu au susdit courrier.
De convention expresse entre les parties cette quote-part sera calculée en fonction de la répartition de la SHON telle que convenue entre les parties, dont la part à la charge d'ODONIA est d'ores et déjà fixée à 15,06% de la part supportée par Eiffage Immobilier Idfû au sein de la SAS [Adresse 11]
Fait à [Localité 12],
Le 31 janvier 2013 ».
Ledit courrier n'est pas annexé.
Selon la société Eiffage, sans contestation de la société Odonia, le courrier du 31 janvier 2013, auquel il est fait référence dans la convention, est celui-ci-dessous :
« Messieurs,
Suivant acte authentique de vente reçu ce jour par Maitre [Z] [U], Notaire associé de la Société d'Exercice Libéral à Forme Anonyme, titulaire d'un Office Notariat à la Résidence de [Localité 7], dénommé « MONASSIER & ASSOCIÉS », notre société vous a vendu le volume n°1 situé dans l'ensemble immobilier complexe sis à [Localité 10] (SEINE SAINT-DENIS) dans le [Adresse 8] de la [Adresse 8] et ayant pour assiette foncière la parcelle de terrain cadastrée section J numéro [Cadastre 2] lieudit « [Adresse 8] » pour une contenance de 1 ha 39 a 11 ca'
Préalablement à cette signature, les parties ont procédé à un état des lieux contradictoire du terrain d'assiette du volume, constatant la présence d'eau de pluie.
Dans la poursuite de cet état des lieux et par dérogation aux termes de l'acte ci-dessus rappelé, les parties sont convenues de ce qui suit :
- Séquano Aménagement fera son affaire personnelle de la présence d'eau de pluie de manière à rendre la plateforme accessible pour le démarrage des travaux de la SAS, et ce dans les quinze jours de la présente correspondance.
- Si les études géotechniques préalables au démarrage des travaux de la SAS révélaient une nécessité pour la SAS d'améliorer l'état de la plateforme pour son accessibilité aux engins de chantier, entraînant un surcoût supérieur à 600.000 € HT les terres situées sur le talus côté [Adresse 8] dans la limite de 3.200 m seront évacuées par la SAS dans le périmètre de la ZAC sur indications de Séquano Aménagement et seront ensuite prises en charge par Séquano Aménagement. ».
Le surcoût envisagé dans la convention du 31 janvier 2013 signée avec la société Odonia est celui auquel il est fait référence dans le courrier du 31 janvier 2013, c'est à dire celui lié au déblai des 3 200 m3 de terres en vue de la circulation des engins de chantiers lors de la construction du parking.
La société Odonia, selon la convention ci-dessus, accepte de « prendre en charge une quote-part du surcoût qui pourrait en résulter pour la SAS tel que prévu au susdit courrier'd'ores et déjà fixée à 15,06%. »
La société Odonia s'est donc engagée dans cette limite à payer le surcoût du déblai incombant à la société Eiffage mais non l'intégralité des dépassements liés aux travaux comme le prétend la société Eiffage.
En effet, elle ne s'est pas engagée comme l'affirme la société Eiffage à régler « une quote-part du déficit total résultant de la construction du parking D4 à hauteur de 15,06 % dans la part d'EIFFAGE IMMOBILIER IDF. »
De surcroît, un autre courrier du même jour mentionne que les quatre sociétés associées de la société PBN, dont Eiffage -hors présence de la société Odonia- se sont réparties la franchise de 600 000 euros HT à hauteur de 200 000 euros HT par îlot ainsi que, le cas échéant, la charge des travaux supplémentaires dont le déblai des 3 200 m3 de terre, la société Eiffage se voyant attribuer la charge de 1 082 m3, soit (arrondi) 33,81% du volume de terre concerné.
Or, sur l'engagement incombant à la société Odonia, la société Eiffage reconnaît qu'elle ne produit aucune facture relative à celui-ci. Elle ne saurait arguer d'un tel surcoût.
Sur la demande subsidiaire de la société Eiffage
La société Eiffage prétend, à titre subsidiaire que la société Odonia lui est redevable de la somme de 295 184 euros HT au titre de la réalisation des 19 parkings en infrastructure de l'îlot D4b4, correspondant au coût des fondations et au déficit du parking en vertu de l'engagement pris par cette dernière aux termes de son mail du 10 avril 2012.
Elle présente un échange de courriel avec M. [M] [D] « SAS Histoire et Patrimoine » qui, pour la rédaction d'un protocole futur, accepte de faire participer « HP » au coût des fondations et au déficit du parking dans les termes suivants :
« Vous avez bien notre accord concernant la participation d'HP au coût des fondations et au déficit du parking. Votre dernier courrier faisait état d'un montant de 15 536€ HT/place de parking, pour un total de 19 places. »
La demanderesse prétend que ce courriel a engagé la société Odonia pour la réalisation de 19 parkings, elle est donc tenue de régler la somme de 295 184 euros HT (15 536 € x 19 parkings), toujours selon la société Eiffage.
Or comme l'ont relevé les premiers juges, d'une part le courriel d'où résulterait l'engagement de la société Histoire & Patrimoine Développement est douteux quant à son émetteur et quant à son contenu, de plus l'engagement de cette dernière société, personne morale distincte de la société Odonia ne saurait lui incomber puisqu'elle est un tiers par rapport à ces négociations et qu'elle-même n'a pas pris un tel engagement.
D'autre part, la société Eiffage sollicite la condamnation de la société Odonia à lui payer la somme de 109 019,79 euros HT au titre de sa participation au titre du coût des travaux en c'ur d'îlot.
Ceci résulterait de la prise en charge des travaux réalisés pour les équipements communs par la société Eiffage pour le compte de l'ensemble des maîtres de l'ouvrage, dont la société Odonia.
La société Eiffage prétend avoir réalisé des travaux de VRD, d'étanchéité, paysagés et de gestion des eaux pluviales ainsi que tous les travaux nécessaires à la réalisation des espaces communs à l'îlot D4b.
Elle argue du projet de protocole établi entre elle et la société Histoire & Patrimoine Développement qui précise que ces équipements communs seront « possédés et régis en commun par l'ensemble des propriétaires de biens et droits immobiliers de l'îlot D4b de la ZAC des Docks'. La société Histoire & Patrimoine Développement devant s'obliger, à ce titre, 'à participer financièrement, au prorata de la constructibilité affectée au volume objet de la substitution, à l'ensemble des dépenses, techniques, juridiques et administratives induites par la réalisation dudit 'c'ur d'îlot', au prorata de la SHON totale construite, sur présentation des devis et marchés correspondant » .
De la même façon, il sera objecté à la société Eiffage que le protocole n'a pas été signé et que l'engagement de la société Histoire & Patrimoine Développement n'engage pas la société Odonia.
La société Eiffage ajoute que le projet de protocole prévoyait qu'« à cette fin, il sera constitué une structure de type Association Syndicale Libre ou Association Foncière Urbaine Libre »( ci-après l'AFUL).
La société Eiffage produit ainsi une photocopie tronquée (il manque 1 page sur 2) des statuts d'une AFUL qui serait dénommée selon elle « [Adresse 9] » dont la société Odonia est indiquée comme membre, avec elle, et qui a été créée pour «la propriété, la gestion, l'entretien, la réparation, le gardiennage et la reconstruction de toutes les parties et équipements présentant un intérêt collectif pour l'ensemble des membres de l'association ou pour certains d'entre eux ».
Selon les statuts de l'AFUL, les parties sont engagées à prendre en charge les coûts d'entretien des équipements communs.
Toutefois, il faut remarquer que ces statuts ne sont pas signés et que la déclaration de l'AFUL n'apparaît pas avoir été effectuée.
Elle ne peut constituer la preuve de l'engagement de la société Odonia à l'égard de la société Eiffage.
De surcroît, pour preuve de la dépense dont elle demande le remboursement pour la somme de 109 019,79 euros HT qui correspondraient à la part due par Odonia pour la gestion des équipements communs, elle produit des pièces non probantes comme il sera détaillé ci-après.
La société Eiffage ne prouve ni l'engagement de la société Odonia à son égard, ni le montant des sommes qu'elle lui réclame, sa demande sera rejetée.
Sur le prétendu enrichissement injustifié de la société Odonia
En application de l'article 1303 du code civil, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.
De plus, en vertu de l'article 1303-2 du même code, il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel.
L'application de cette disposition est soumise à plusieurs conditions matérielles, dont un enrichissement et un appauvrissement corrélatif et à plusieurs conditions juridiques.
En l'espèce, la société Eiffage prétend que l'enrichissement de la société Odonia est constitué par le bénéfice de travaux qu'elle a financés pour réaliser les équipements communs au c'ur d'îlot.
La société Eiffage, à laquelle il incombe la charge de la preuve de l'enrichissement de la société Odonia et de son appauvrissement corrélatif produit une facture qu'elle a émise, n°B14936120001 du 6 décembre 2016 d'un montant de 109 019,79 euros HT et dont elle a réclamé le paiement par lettre recommandée du 9 mars 2017 à la « SCCV Odonia chez Histoire et Patrimoine ».
Selon la société Eiffage, cette première facture correspond à la quote-part due par la société Odonia, soit 15,06 % du coût des travaux supportés par elle au titre de l'aménagement du c'ur d'îlot et correspondant aux postes suivants :
- coût de ses propres travaux : 662 748 € HT correspondant à un ordre de service n°5 émis par elle-même pour le lot VRD-Espaces verts, elle est à ce titre maître de l'ouvrage et entreprise prestataire
- frais de maîtrise d''uvre : 55 255 € HT qui résulte d'un courrier simple envoyé par elle à une société [Adresse 4]
- Mission consultant BET VRD : 5 900 € HT correspondant à une proposition d'honoraires que lui a faite une société Endroits En Vert par courrier.
Si, en appel, les prestations sont détaillées par la demanderesse, leur force probante est faible s'agissant pour la première d'une preuve qu'elle s'est constituée et pour les deux suivantes de deux courriers.
Or, la société Eiffage, à supposer qu'elle puisse démontrer qu'elle s'est appauvrie au bénéfice de la société Odonia par les travaux qu'elle a effectués de sa propre initiative et à ses risques et périls, en a d'évidence tiré un avantage personnel puisqu'il s'agit d'équipements communs à tous les maîtres de l'ouvrage de l'opération, et ce faisant, cela constitue la contrepartie de la dépense qu'elle a engagée.
Sa demande sur le fondement invoqué ne peut pas prospérer.
En conséquence, le jugement de rejet des demandes de la société Eiffage sera confirmé dans son intégralité.
Sur les dépens et les autres frais de procédure
La société Eiffage, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Elle sera également condamnée aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du même code.
Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société Eiffage à payer à la société Odonia une indemnité de 5 500 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel, elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en intégralité ;
Y ajoutant,
Condamne la société Eiffage Immobilier IDF aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Odonia une indemnité de 5 500 euros, par application de l'article 700 du code de procédure civile, et la déboute de sa demande à ce titre.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
