Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.C.I. ASSANDRI c/ [Z] [I], [D] [W] [S] [C], S.C.P. Elodie PERRIN, [V] [B] et Cécile CARRERAS-DEV OT
MINUTE N°
Du 05 Septembre 2024
2ème Chambre civile
N° RG 21/01781 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NOXU
Grosse délivrée à
Maître Chrystiane FENOUD
expédition délivrée à
Me Etienne BERARD
Me Hélène BERLINER
le 5 septembre 2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du
cinq Septembre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mélanie MORRAJA-SANCHEZ, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 11 Mars 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 05 Septembre 2024, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
S.C.I. ASSANDRI, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Chrystiane FENOUD de la SELAS STIFANI - FENOUD - BECHTOLD, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
DÉFENDEURS:
Madame [Z] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Monsieur [D] [W] [S] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.C.P. Elodie PERRIN, [V] [B] et Cécile CARRERAS-DEVOT, notaires associées, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant
*****
Vu l'exploit d'huissier en date du 26 avril 2021 par lequel la SCI ASSANDRI représentée par sa gérante en exercice a fait assigner madame [Z] [I], monsieur [D] [C] et la SCP Elodie PERRIN, [V] [B] et Cécile CARRERAS-DEVOT notaires associées devant le tribunal judiciaire de céans ;
Vu l'exploit d'huissier en date du 26 avril 2021 par lequel madame [Z] [I] et monsieur [D] [C] ont fait assigner en référé la SCI ASSANDRI représentée par sa gérante en exercice devant le tribunal judiciaire de céans ;
Vu l'ordonnance d'incompétence rendue par le juge des référés en date du 10 février 2022 au profit de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de céans ;
Vu la transmission du dossier à la 2ème chambre ;
Vu l'enregistrement de l'affaire sous le numéro RG 22/2098 ;
Vu l'ordonnance de jonction des deux procédures en date du 20 octobre 2022 ;
Vu les dernières conclusions de la SCI ASSANDRI (rpva 2 juin 2022) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1103, 1104, 1194 et 1231-5 du code civil,
Vu l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation,
Vu l'article L 141-1 du code rural et de la pêche maritime,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,
ORDONNER à la SCP Elodie PERRIN, [V] [B] et Cécile CARRERAS-DEVOT, Notaires associées, de lui payer la somme de 7 000 € mise en séquestre à la Caisse des dépôts et consignation,
CONDAMNER solidairement monsieur [C] et madame [I] à payer la somme de 7000 € au titre de dommages-intérêts,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
DEBOUTER Madame [I] et monsieur [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,
DEBOUTER la SCP Elodie PERRIN, [V] [B] et Cécile CARRERAS-DEVOT, Notaires associées, de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,
CONDAMNER solidairement Madame [I] et Monsieur [C] à lui payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement Madame [I] et Monsieur [C] aux entiers dépens de l’instance ;
Vu les dernières conclusions de la SCP [B] PERRIN CARRERAS, Notaires associés (rpva 14 décembre 2022) qui sollicite de voir :
Vu l’article 1956 du Code Civil,
Vu l’article 1960 du Code Civil,
JUGER que Me [B] a fait courir un nouveau délai de rétractation au profit de l’acquéreur en raison d’un nouvel accord de volonté entre les parties modifiant les conditions substantielles du contrat, révoquant l’ancien accord de volonté dans son ensemble.
En tout état de cause,
LUI DONNER ACTE qu’elle détient en sa qualité de séquestre la somme de 6.920 euros.
STATUER ce que de droit quant au sort des fonds.
LUI DONNER ACTE qu’elle remettra les fonds, (majorés des intérêts servis par la Caisse de Dépôt et Consignation et minorés des prélèvements libératoires) à qui il appartiendra sur signification de la décision en cas d’exécution provisoire ou justification de son caractère définitif.
DIRE ET JUGER que la remise des fonds portera décharge de sa mission.
CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Vu les dernières conclusions de monsieur [C] et madame [I] (rpva 23 décembre 2021) qui sollicitent de voir :
Vu les articles L 271-1 et suivants du CCH
Vu la loi N° 2015-990 du 6 août 2015
Vu les articles 1231-1 et suivants,
- Juger qu'ils ont régulièrement mis en œuvre leur droit de rétractation en l’état de l’avenant à promesse synallagmatique de la SAFER en date du 21.07.2020 ;
- Juger que la SCI ASSANDRI n’a délivré aucune sommation à comparaître par-devant notaire aux fins de vente forcée des biens ;
- Juger que la SCI ASSANDRI n'a délivré aucune mise en demeure aux fins de mobilisation de la clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil ;
En conséquence,
- Débouter la SCI ASSANDRI de l’intégralité de ses demandes ;
Reconventionnellement ;
- Condamner la société ASSANDRI à restituer la somme de 7 000 € séquestrée chez Maître [B], Notaire, outre intérêts à compter de la mise en demeure soit à compter du 12.11.2020 ;
- Ordonner en tant que de besoin la restitution de la somme de 7 000 € séquestrée entre les mains de Maître [B] ;
- Condamner la société ASSANDRI au paiement de la somme de 5000 € à chacun d'eux à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
- Condamner la société ASSANDRI à la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 février 2023 fixant la clôture différée au 14 novembre 2023, et renvoi en plaidoirie à l'audience du 11 décembre 2023 ;
Vu le renvoi à l'audience de plaidoirie du 11 mars 2024 ;
MOTIFS :
Monsieur [D] [C] et Madame [Z] [I] ont régularisé, le 22 février 2020, un compromis de vente sous conditions suspensives d’obtention de prêt portant sur l’acquisition de diverses parcelles sur la commune d' [Localité 4], [Adresse 5], dont la SCI ASSANDRI est propriétaire, et ont payé la somme de 7 000 euros entre les mains de Maître [B], notaire, en règlement d’un séquestre devant être restitué dans l’hypothèse de la mise en œuvre de leur faculté de rétractation.
Le 21 juillet 2020, la SAFER faisait parvenir un document intitulé « clause de substitution dans un avenant à une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) après notification », sollicitant la modification des conditions de la vente.
Le 24 juillet 2020, le notaire chargé de la vente notifiait par voie électronique ledit compromis signé et accompagné de l’avenant contenant clause de substitution au profit de la SAFER.
Monsieur [C] et madame [I] ont fait valoir leur droit de rétractation selon correspondance en date du 30 juillet 2020.
Ils sollicitent de se voir restituer la somme de 7.000 € versée à titre de séquestre chez le notaire.
Ils exposent que depuis quelques semaines, le bien fait l’objet d’une commercialisation, de sorte qu'il convient d'en conclure que la venderesse s’estime déliée de tout engagement.
Ils ajoutent qu'ils n'ont jamais été mis en demeure par la SCI ASSANDRI d'avoir à payer la clause pénale.
En réponse, la SCI ASSANDRI conclut que l'intervention de la SAFER n’a pas généré un nouvel accord de volontés entre les parties modifiant les conditions substantielles de la vente, qu’en tout état de cause monsieur [C] et madame [I] ne pouvaient bénéficier d’un droit de rétractation car l'immeuble en cause est à usage mixte (parcelles de terre à vocation agricole et maison d’habitation), qu'ils auraient du formaliser la vente, et qu'en se soustrayant à leurs engagements, ils ont commis une faute qui les rend redevables des sommes telles que stipulées dans la clause de pénalité de la promesse de vente signée le 22 février 2020.
Elle reproche au notaire rédacteur d'avoir commis une erreur en prévoyant une faculté de rétractation, alors que cela n'est pas prévu par la Loi concernant un immeuble mixte, mais que quoiqu'il en soit, malgré l'erreur du notaire, les consorts [I]/[C] ont laissé expirer le délai de rétractation de 10 jours sans manifester de volonté contraire.
Elle conclut que la régularisation de l'avenant ne pouvait pas faire courir un nouveau délai de réflexion à l’égard du contrat initial.
Concernant la clause pénale, elle conclut qu'une mise en demeure ne constitue pas une condition de recevabilité de la demande.
Elle réclame le versement de la somme séquestrée.
En réponse, la SCP [B] PERRIN CARRERAS, Notaires associés conclut que le délai de rétractation a été purgé par remise en main propre et mention manuscrite apposée par les acquéreurs le jour de l'acte, que Me [Y] a été ensuite dessaisie du dossier, la venderesse saisissant Maître [X] et les acquéreurs Maître [B], chargé de rédiger l’acte authentique de vente, que le dépôt de garantie a été versé en l’étude de Maître [B] le 16 mars 2020 par les acquéreurs.
Elle ajoute que Maître [B] n’ayant pu obtenir aucune pièce de Maître [Y], le dossier a dû être instruit à nouveau et que le droit de préemption de la SAFER a du être purgé.
Sur le fond :
L’article L 271-1 du code de la construction prévoit la faculté pour l’acquéreur non professionnel de se rétracter dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l’acte :
« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation.
Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.[…] ».
L'argumentation de la SCI ASSANDRI selon laquelle le droit de rétractation n'est pas applicable à un bien à usage mixte ne sera pas retenue.
En effet, rien dans le compromis de vente signé entre les parties le 22 février 2020 ne permet de retenir que le bien vendu est à usage mixte.
Le fait que des parcelles soient vendues avec une maison d'habitation ne peut permettre de conclure qu'il s'agit de la vente d'un bien à usage mixte, d'autant plus que le vendeur a déclaré (page 5 de l'acte) que le bien est actuellement sans usage particulier et n'est pas cultivé.
En conséquence, il convient de dire que le droit de rétractation est effectif.
Ce droit de rétractation a été notifié le jour même de l'acte notarié, soit le 23 février 2020, courant jusqu'au 3 mars 2020, lequel n'a pas été mis en oeuvre par les consorts [I] [C].
Il n'est pas contesté qu'un avenant au compromis de vente a été signé entre les parties le 21 juillet 2020, y compris par la venderesse, lequel a modifié des éléments substantiels du compromis initial, notamment par la mise en place d'un cahier des charges et d'une convention de pâturage sur certaines parcelles en cause.*
Cet avenant indique que les parcelles concernées sont à vocation agricole.
Il convient de retenir que cet avenant avait pour but une substitution quelque peu particulière, en ce sens que la SAFER a usé de sa faculté de substitution, et que les acquéreurs monsieur [C] et madame [I] ont accepté d'être candidats auprès de la SAFER pour l'attribution de la propriété vendue.
Le dossier d'attribution a été présenté en comité technique le 5 juin 2020, lors duquel monsieur [C] et madame [I] ont été retenus attributaires du bien en cause.
La SAFER a proposé d'apporter son concours à la mise en oeuvre de leur projet immobilier dans un milieu d'intérêt naturel et agricole, en contrepartie notamment d'une rémunération et de la conclusion d'un cahier des charges contraignant la revente, l’exploitation des parcelles pour une durée de 10 ans et la conclusions d'un bail rural avec le GAEC de la BOYERE comme prévu par la clause de substitution proposée par la SAFER « l’énoncé des nouvelles conditions acceptées par le vendeur et l’acquéreur ».
Selon avis produit au débat, le CRIDON a expliqué que ce nouvel accord emportait révocation du précédent, ce qui impliquait de faire courir un nouveau délai de rétractation au bénéfice des acquéreurs initiaux, non professionnels de l’immobilier, au titre de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.
Or, cet article ne pouvait trouver à s'appliquer à ce stade, puisque le contrat signé entre les parties concerne désormais précisément un bien à usage agricole, ce qui fonde précisément le cadre de l'intervention de la SAFER.
En conséquence, il convient de retenir qu'aucun droit de rétractation ne pouvait être signifié aux acheteurs en même temps que la signature de cet avenant.
La signification de leur droit de rétractation le 30 juillet 2020 est donc sans effet.
Monsieur [C] et madame [I] seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes, y compris de celles au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de dire que la SCP Elodie PERRIN, [V] [B] et Cecile CARRERAS-DEVOT, Notaires associées, devra verser à la SCI ASSANDRI la somme de 6.920 € séquestrée à la Caisse des dépôts et consignation tel que cela résulte du relevé de compte Etude, déduction faite du coût d’un état hypothécaire émis le 4 janvier 2022.
Il convient de dire que cette somme sera majorée le cas échéant des intérêts servis par la Caisse de Dépôt et Consignation et minorés des prélèvements libératoires.
Sur la clause pénale :
Aux termes de l'article 1231-5 alinéa 1 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, une clause pénale était prévue au contrat.
Cependant, le vendeur n'a pas mis en demeure les consorts [I] [C] d’exécuter leurs engagements et n'a pas clairement manifesté sa volonté d’appliquer la clause pénale.
La SCI ASSANDRI sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires :
L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ASSANDRI ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Madame [I] et Monsieur [C] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Madame [I] et Monsieur [C] seront déboutés de leur demande à ce titre.
La SCP notariale sera déboutée de sa demande à ce titre.
Partie succombant à l'instance, Madame [I] et Monsieur [C] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Monsieur [D] [C] et madame [Z] [I] de l'ensemble de leurs demandes, y compris de celles au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE à la SCP Elodie PERRIN, [V] [B] et Cecile CARRERAS-DEVOT, Notaires associées, de verser à la SCI ASSANDRI la somme de 6.920 € (six mille neuf cent vingt euros) séquestrée à la Caisse des dépôts et consignation, majorée le cas échéant des intérêts servis par la Caisse de Dépôt et Consignation et minorés des prélèvements libératoires,
REJETTE la demande de la SCI ASSANDRI au titre de la clause pénale,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,
CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [C] et madame [Z] [I] à payer à la SCI ASSANDRI la somme de 4000 € (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du code de procedure civile,
DEBOUTE la SCP Elodie PERRIN, [V] [B] et Cécile CARRERAS-DEVOT notaires associées de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [C] et madame [Z] [I] aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
