Texte intégral
Arrêt N°
PC
R.G : N° RG 21/01395 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTBF
S.A.R.L. 4C IMMOBILIER
C/
[B]
[I]
S.A.R.L. SYLPHE
S.C.I. BERLINGOT
S.C.I. SCCV LES TERRASSES D'ANISSY
Société SCI MACLAVIR
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2023
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT-PIERRE (LA REUNION) en date du 07 JUILLET 2021 suivant déclaration d'appel en date du 27 JUILLET 2021 rg n°: 21/00133
APPELANTE :
S.A.R.L. 4C IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentant : Me Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMES :
Monsieur [V] [B]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentant : Me Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [D] [G] [I]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentant : Me Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.R.L. SYLPHE prise en la personne de son gérant en exercice
[Adresse 12]
[Localité 11]
Représentant : Me Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.C.I. BERLINGOT prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représentant : Me Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.C.I. SCCV LES TERRASSES D'ANISSY
[Adresse 2]
[Localité 9]
PARTIE INTERVENANTE :
Société SCI MACLAVIR
[Adresse 5]
[Localité 6]
Clôture: 20 février 2022
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Octobre 2023 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseiller
Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 15 Décembre 2023.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Décembre 2023.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.
LA COUR
La SARL SYLPHE, la SCI BERLINGOT, Monsieur [B] et Monsieur [I] sont respectivement propriétaires de lots au sein de la [Adresse 13]. Cette résidence est administrée par un Syndicat des Copropriétaires dont la SARL 4C IMMOBILIER assurait le syndic par mandat arrivant à échéance le 3 mars 2021.
Le syndic a adressé aux copropriétaires une convocation à une Assemblée Générale Annuelle Ordinaire prévue le 18 février 2021 dans les locaux du syndic.
Reprochant à la société 4C IMMOBILIER de nombreux dysfonctionnements dans l'exécution de son mandat, et surtout d'avoir décidé, sans concertation préalable ni justification, de procéder par un vote par correspondance, suivant le choix le plus restrictif autorisé en matière de tenue d'assemblée générale depuis la crise COVID, des copropriétaires ont saisi par requête la présidente du tribunal judiciaire aux fins d'autoriser la présence d'un huissier lors de cette assemblée générale.
Alléguant l'absence de tenue de l'Assemblée Générale, les propriétaires ont saisi le 4 mars 2021 la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion aux fins de voir nommer un administrateur provisoire à l'effet de convoquer une nouvelle assemblée générale pour désignation d'un syndic, le mandat de 4C IMMOBILIER étant venu à expiration.
Par Ordonnance en date du 26 mars 2021 le cabinet DELMONTE a été désigné administrateur provisoire de la résidence LES TERRASSES D'ANISSY, à l'effet de convoquer une assemblée générale avec pour ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic.
Saisie en demande de rétractation de cette ordonnance par la SARL 4C IMMOBILIER, par ordonnance de référé en date du 7 juillet 2021, la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué'» en ces termes':
Au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront.
Mais dès à présent par provision,
REJETTE la demande de rétractation de l'ordonnance n° de RG 21/562 rendue le 23 juin 2021';
CONDAMNE la SARL 4C IMMOBILIER à payer à la SCI BERLINGOT, Monsieur [I] [D], la SCCV LES TERRASSES D'ANISSY, Monsieur [B] [V], la SARL SYLPHE une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL 4C IMMOBILIER aux dépens.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour par RPVA le 27 juillet 2021, La SARL 4C IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.
L'affaire a été renvoyée à bref délai selon avis en date du 26 août 2021.
La SARL 4C IMMOBILIER a déposé ses premières conclusions d'appel par RPVA le 10 août 2021.
La SARL 4C IMMOBILIER a signifié la déclaration d'appel, l'avis de bref délai et ses conclusions à la SCI MACLAVIR par acte d'huissier délivré le 31 août 2021, à la SCCV LES TERRASSES D'ANISSY le 3 septembre 2021 selon les modalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile, à la SCI BERLINGOT et à la SARL SYLPHE le 1er septembre 2021, à Monsieur [D] [I] selon les modalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile et à Monsieur [V] [B] selon les modalités prévues par l'article 658 du code de procédure civile le même jour.
LA SARL SYLPHE, la SCI BERLINGOT, Monsieur [V] [B] et Monsieur [D] [I] se sont constitués et ont déposé ensemble leurs conclusions d'intimés par RPVA le 30 septembre 2021.
L'affaire a été examinée à l'audience du 15 février 2021, jour de la clôture.
***
Par arrêt avant dire droit en date du 19 avril 2022, la cour a':
Déclaré recevable la demande de rétractation de l'ordonnance sur requête du 26 mars 2021';
Avant dire droit,
Ordonné la production de la requête initiale ayant conduit à l'ordonnance dont la rétractation est sollicitée';
Invité les parties, le cas échéant, à présenter leurs observations sur les conditions de l'article 493 du code de procédure civile';
Réservé toutes les demandes';
Renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du 21 juin 2022 à 9 heures 30.
***
Après plusieurs renvois et incidents, l'affaire a été retenue à l'audience du 6 octobre 2023, la requête initiale n'ayant pas été produite par les intimées.
***
Par conclusions d'appelante'du 27 août 2021, la SARL 4C IMMOBILIER demande à la cour de':
INFIRMER l'Ordonnance de référé rendue le 7 juillet 2021 par le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu'elle a statué comme suit :
« Rejette la demande de rétractation de l'ordonnance n° de RG 21/562 rendue le 23 juin 2021 ;
Condamne la SARL 4C IMMOBILIER à payer à la SCI BERLINGOT, Monsieur [I] [D], la SCCV LES TERRASSES D'ANISSY, Monsieur [B] [V], la SARL SYLPHE une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL 4C IMMOBILIER aux dépens. »
En conséquence, statuer à nouveau :
RETRACTER l'ordonnance rendue le 26 mars 2021 à la requête de la SARL SYLPHE, Monsieur [V] [B], la SCI BERLINGOT, Monsieur [D] [I] et la SCI MACLAVIR ;
DEBOUTER la SARL SYLPHE, la SCI BERLINGOT, Monsieur [V] [B], Monsieur [D] [I] et la SCCV LES TERRASSES D'ANISSY de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions';
DEBOUTER la SARL SYLPHE, la SCI BERLINGOT, Monsieur [V] [B],
Monsieur [D] [I] et la SCCV LES TERRASSES D'ANISSY de toutes demandes plus amples ou contraires';
CONDAMNER solidairement la SARL SYLPHE, la SCI BERLINGOT, Monsieur [V] [B], Monsieur [D] [I] et la SCCV LES TERRASSES D'ANISSY à payer à la SARL 4C IMMOBILIER la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';
CONDAMNER solidairement la SARL SYLPHE, la SCI BERLINGOT, Monsieur [V] [B], Monsieur [D] [I] et la SCCV LES TERRASSES D'ANISSY aux entiers dépens.
L'appelante expose qu'une assemblée générale était organisée le 18 février 2021 à 10 h 00 afin d'élire le nouveau syndicat de la copropriété LES TERRASSES D'ANISSY, assemblée à laquelle l'ensemble des copropriétaires avaient été régulièrement convoqué. Pour cette occasion et dans un souci de transparence, le collectif d'Anissy (collectif créé par les propriétaires ci-dessus) avait saisi le Tribunal aux fins de désignation d'un huissier à l'effet d'assister à l'assemblée générale.
Le tribunal a fait droit à cette demande. Cependant, le jour où ladite assemblée générale devait avoir lieu, l'agence de la SARL 4C immobilier était fermée suite à la détection d'un cas de COVID 19 dans ses locaux. L'huissier s'était déplacé pour assister à l'assemblée générale prévue mais, à son arrivée, Monsieur [C], gérant de la SARL 4C IMMOBILIER, lui a indiqué qu'elle n'aurait pas lieu ce jour, à l'agence, puisqu'elle était fermée. L'huissier l'a alors interrogé afin de connaitre quand celle-ci aurait lieu. Monsieur [C] n'était pas en mesure de lui donner une réponse immédiate puisqu'il fallait d'abord prendre attache avec la présidente de séance qui devait faire le déplacement de [Localité 14] ce jour-là. La Présidente de séance disposait dans ces circonstances d'un délai de 8 jours pour vérifier les votes et signer le procès-verbal d'assemblée générale. Madame [T], membre du conseil syndical, qui devait initialement venir à 10 h 00 à l'agence, a donc indiqué à Monsieur [C] qu'elle allait voir quand elle allait pouvoir se déplacer à son domicile afin de contrôler les documents, les votes et signer le procès-verbal. Le syndic a donc bien procédé au dépouillement des votes à 10 h 00, comme prévu, à son domicile, comme il en avait parfaitement le droit. Madame [T] est ainsi venue en fin d'après-midi au domicile de Monsieur [C] effectuer les vérifications nécessaires et a procédé à la signature du procès-verbal à 19 h 35. Les résultats ont permis la réélection de la SARL 4C IMMOBILIER à une forte majorité pour une durée de 3 ans.
Le soir même du jour de l'AG à 19 H 10, les membres du collectif d'ANISSY, par le biais de la SCI SYLPHE ont adressé vainement à la SARL 4C IMMOBILIER une demande tendant à voir établir un procès-verbal de carence et à convoquer une nouvelle assemblée générale en présentiel aux fins de désignation d'un syndic.
Ils ont alors présenté une requête devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre le 4 mars 2021 aux fins de désignation d'un administrateur provisoire pour le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TERRASSES D'ANISSY.
L'appelante précise que, juste après la saisine en référé par-devant le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre, le 21 mai 2021, les intimés l'ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre, au fond, aux fins de voir annulée l'AG du Syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses d'Anissy.
La SARL 4C IMMOBILIER soutient que l'ordonnance sur requête contestée a été obtenue en fraude de ses droits et de mauvaise foi car les requérants ont omis de préciser qu'une assemblée générale s'était bien tenue le 18 février 2021 alors qu'ils en avaient été informés par mail. La convocation indiquait que l'assemblée générale se tiendrait le jeudi 18 février 2021 à 10 h 00 dans les locaux de l'agence 4C IMMOBILIER. Cependant, il s'agissait d'un lieu indicatif pour le dépouillement uniquement, à titre d'information, puisqu'au vu du contexte actuel les propriétaires ne pouvaient assister en présentiel aux débats. En effet, au vu du contexte sanitaire le syndic a la possibilité de ne pas tenir les AG par présence physique, mais par visioconférence, et lorsque les moyens ne sont pas possibles, par le seul vote par correspondance. Le syndic aurait pu avoir recours à la visioconférence, mais comme il n'y avait eu aucun vote préalable en la matière, les frais élevés seraient restés à sa charge. De plus, un sondage du syndic auprès des propriétaires avait permis de relever qu'un grand nombre de propriétaires souhaitait participer à la visioconférence, comment pouvoir gérer alors, le temps de parole de 40 ou 50 personnes, sans prendre le risque d'être poursuivi si certains ne peuvent s'exprimer librement.
L'appelante plaide que, si les membres du collectif d'Anissy entendaient contester l'élection, ils auraient dû, comme leur indique la notification du procès-verbal d'assemblée générale du 18 février 2021, exercer leur droit de contestations en saisissant le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de la copropriété dans le délai de deux mois.
***
Par conclusions d'intimés remises par RPVA le 30 septembre 2021, la SARL SYLPHE, la SCI BERLINGOT, Monsieur [V] [B] et Monsieur [D] [I] demandent à la cour de':
CONFIRMER en toutes ses dispositions la décision entreprise ;
DEBOUTER la SARL 4C IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions';
- CONDAMNER la SARL 4C IMMOBILIER à payer à la SARL SYLPHE, la SCI BERLINGOT, Monsieur [B] et Monsieur [I] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Les intimés soutiennent que l 'assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires n 'a pas eu lieu. En dépit d 'une demande de nouvelle convocation adressée au syndic par la SARL SYLPHE, la société 4C IMMOBILIER n'a pas convoqué l 'assemblée générale, notamment pour désigner un nouveau syndic. Or, le mandat de la SARL 4C IMMOBILIER s'est terminé le 3 mars 2021 à minuit.
Le 4 mars 2021, le syndicat était donc dépourvu du syndic valablement mandaté. Les requérants ont donc qualité et intérêt à ce que soit désigné un administrateur provisoire qui aura pour mission de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence TERRASSES D 'ANISSY avec pour ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic. [...]
Les intimés affirment que l'huissier mandaté judiciairement pour assister aux opérations de vote de l'assemblée générale n'a jamais été avisé d'un lieu et d'une heure de dépouillement des votes, en complète violation de l'exécution de la décision judiciaire rendue à cet effet. Ils font valoir que l'assemblée litigieuse ne s'est pas valablement tenue, et la désignation d'un administrateur provisoire, judiciairement ordonnée, ne saurait être rétractée sur la demande de celui même qui en a rendu la validité impossible. Enfin, ils précisent qu'au jour du dépôt de la requête, le 4 mars 2021, les informations provenant du syndic 4C IMMOBILIER étaient que l'assemblée générale prévue le 18 février 2021 n'avait pas pu se tenir. Ainsi, la copropriété n`avait officiellement plus de syndic. Le procès-verbal d'assemblée général maladroitement notifié aux copropriétaires par la suite est un document frauduleux qui ne saurait faire obstacle à la demande légitime d'intervention d'un administrateur.
***
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en rétractation':
Comme le prescrit l'article 493 du code de procédure civile, l'ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse.
Pour rejeter la demande de rétractation, la présidente de la juridiction a retenu qu'il appartient à celui qui a déposé la requête et non à l'auteur du référé rétractation de démontrer que celle-ci est fondée. En l'espèce, le fondement de cette requête s'inscrivait dans un contexte contentieux qui perdurait entre la SARL 4C IMMOBILIER et la SCI BERLINGOT, Monsieur [I] [D], la SCCV LES TERRASSES D'ANISSY, Monsieur [B] [V] et la SARL SYLPHE. Selon les motifs de l'ordonnance attaquée, postérieurement à cette requête, un procès-verbal d'assemblée générale a été produit pour lequel une instance a été introduite au fond aux fins de nullité de l'assemblée générale. Le constat d'huissier du 18 février 2021 a établi que, le jour allégué de l'assemblée générale, l'agence 4C IMMOBILIER était fermée et que le gérant de l'agence lui a indiqué que l'AG prévue n'aurait pas lieu, bien qu'un procès-verbal d'assemblé générale du 18 février 2021 ait été dressé.
L'appelante fait valoir qu'elle a été victime d'une fraude à la loi puisque les intimés savaient pertinemment que l'AG du 18 février 2021 s'était tenue. Si la présidente avait eu le mail du 18 février 2021 sous les yeux (que les intimés se sont d'ailleurs bien gardés de produire), elle n'aurait jamais désigné un administrateur ad hoc afin qu'il tienne une AG (Cf pièce 4).
Sur ce,
Vu Les articles 2, 6, 9 et 493 du code de procédure civile,
Malgré la réouverture des débats ordonnée par l'arrêt mixte du 19 avril 2022, les parties n'ont pas produit la requête initiale déposée au tribunal judiciaire le 4 mars 2021, accueillie par ordonnance du 26 mars 2021, cette décision étant l'objet de la demande de rétractation.
Pourtant, il appartient aux intimés de démontrer qu'elle était fondée à obtenir une décision provisoire rendue non contradictoirement à l'égard de la société 4C IMMOBILIER.
Or, l'absence de production de la requête initiale remise le 4 mars 2021 par les intimés à la présidente du tribunal judiciaire interdit à la cour de vérifier l'opportunité de rendre une décision non contradictoire puisque les termes de cette requête restent inconnus.
En conséquence, compte tenu de la charge de la preuve incombant aux intimés, ceux-ci ne justifient pas devant la cour d'appel des circonstances rendant recevable et fondée la requête en désignation d'un administrateur ad' hoc ayant mission d'organiser une assemblée générale de copropriétaires sans débat contradictoire préalable.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée.
Sur les autres demandes':
Les intimés supporteront les dépens tandis que l'équité conduit au rejet des demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Vu l'arrêt avant dire droit du 19 avril 2022';
INFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions';
Statuant à nouveau,
RETRACTE l'ordonnance sur requête rendue le 26 mars 2021';
DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile';
CONDAMNE solidairement la SARL SYLPHE, la SCI BERLINGOT, Monsieur [V] [B] et Monsieur [D] [I] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
