Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DU 02 Août 2024
MINUTE N° : 1367
Références : R.G N° N° RG 24/00104 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P44B
DEMANDERESSE:
S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEURS:
Monsieur [I] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [C] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 04 Juin 2024
ORDONNANCE :
Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 02 Août 2024, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me CHAPULUT
+ 1CCC à Mme [U]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 9 janvier 2009, la SA IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] un local à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 609,67 € pour le logement, et 18,18€ pour le parking, outre provisions sur charges.
Le 30 septembre 2022, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 9 132,33 € selon décompte arrêté au 29 septembre 2022.
Par courrier du 29 septembre 2022, la SA IMMOBILIERE 3F a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à personne le 14 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a attrait Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la SA IMMOBILIERE 3F sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;
d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef,
de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7, R441-1, R442-1 et R451-1 à R451-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
de condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :
10 632,90 € au titre de l’arriéré locatif (échéance de octobre 2023 incluse), outre intérêts à compter du 30 septembre 2022;
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer
Le 15 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 4 juin 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 31 mai 2024 (échéance du mois d'avril incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 461,46 €.
Monsieur [I] [U] n'a pas comparu. Madame [C] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de leur accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 350,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle indique que Monsieur est en CDD pour 1666€ brut par mois et qu'elle perçoit elle-même 1300 € par mois. Elle explique la dette par des problèmes de santé pour le couple, un retard dans le versement des indemnités journalières et un mi-temps thérapeutique. Elle ajoute qu'ils ont déposé un dossier auprès de la Banque de France, qu'ils ont été déclarés recevables et qu'ils sont en attente de la décision de la Commission de Surendettement.
Le demandeur déclare ne pas s'opposer aux délais de paiement sollicités.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Par application de l'article 220 du code civil, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations résultant du bail.
En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2024 (échéance du mois d'avril incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 12 461,46 €.
Malgré l'absence du défendeur, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F n'est pas sérieusement contestable.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 12 461,46 € actualisée au 31 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 9 132,33 € à compter du 30 septembre 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, il ressort des débats que Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] n'ont pas repris le paiement du loyer courant, mais qu'ils ont déposé un dossier de surendettement qui permettra de traiter le sort de la dette locative.
Vu l'absence d'opposition du bailleur, il convient d'accorder à Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 350,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur l'absence du défendeur
En l'espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 29 septembre 2022.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] le 30 septembre 2022, pour un montant principal de 9 132,33 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1 décembre 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l'espèce, au regard du dossier de surendettement déposé et de l'absence d'opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger de Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 septembre 2022 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de dispenser Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir en principal, mais à présent, par provision,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 12 461,46 € actualisée au 31 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022 sur la somme de 9 132,33 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISONS Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 350,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
***
CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SA IMMOBILIERE 3F ;
CONSTATONS que le contrat signé le 9 janvier 2009 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 1 décembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;
DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;
Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA IMMOBILIERE 3F, la résiliation du bail étant acquise à la date du 1 décembre 2022;
Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
faute pour Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution
le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
en cas de maintien dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger de Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.
FIXONS en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [U] et Madame [C] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 septembre 2022 et de l'assignation ;
DEBOUTONS la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE DES REFERES ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES
