Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/02078

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me METIVIER Me TABUTIAUX Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/02078 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CRB N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDERESSE Madame [P] [T] épouse [R], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Aurélie TABUTIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1416 DÉFENDERESSE Madame [N] [W] épouse [S], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0045 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c75056-2023-508345 du 02/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Jean-François SEGOURA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 27 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Jean-François SEGOURA, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/02078 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CRB EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 juin 1995, Monsieur [O] [T], aux droits duquel est venue Madame [P] [R], a donné à bail à Monsieur [M] [S] un appartement situé [Adresse 1] (rez-de-chaussée, porte 1G) outre une cave, pour une durée de six ans. Le loyer actuel est de 551,91 euros outre une provision sur charge de 34 euros. Suite au décès du preneur courant 2021, son épouse, Madame [N] [S], s'est maintenue dans les lieux. Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2021, Madame [P] [R] a fait délivrer à Madame [N] [S] un congé pour vente, à effet au 30 juin 2022. Déplorant le maintien dans les lieux de Madame [N] [S] au-delà de cette date et après mise en demeure de quitter les lieux adressée par son conseil le 28 octobre 2023, Madame [P] [R] a fait assigner Madame [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la validation du congé,la résiliation du bail à compter du 30 juin 2022,l'expulsion de Madame [N] [S] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,l'estimation, le cas échéant, des réparations locatives par un commissaire de justice assisté d'un technicien,l'enlèvement et la séquestration des meubles garnissant le logement,la condamnation de Madame [N] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 585,91 euros à compter du 1er juillet 2022, avec intérêt au taux légal,le débouté des demandes formées par Madame [N] [S],la condamnation de Madame [N] [S] à lui verser la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier,sa condamnation à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. Madame [P] [R] expose qu'elle a valablement fait délivrer un congé pour vendre à Madame [N] [S] en respectant les dispositions prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que dès lors, elle est bien-fondée à poursuivre son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Elle sollicite, en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts alors qu'elle a accordé des délais de fait à Madame [N] [S] qui s'est maintenue pendant plus de 18 mois dans le logement après expiration du délais de préavis et qui a fait preuve d'une particulière mauvaise foi. Lors de l'audience du 27 mai 2024, Madame [P] [R], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Madame [N] [S], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il est demandé : l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux,le débouté de Madame [P] [R] de ses demandes à titre de dommages et intérêts, de constat et d'estimation des réparations locatives, de prononcé d'une astreinte, d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civilela condamnation de Madame [P] [R] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice. Elle ne s'oppose pas à la demande d'expulsion formée par Madame [P] [R] mais sollicite des délais pour quitter les lieux au visa des articles L.412-3 et suivant du code des procédures civiles d'exécution compte-tenu de sa situation, faisant valoir qu'elle est âgée de 65 ans, qu'elle a été reconnue comme présentant un taux d'incapacité compris en 50 et 70 %, qu'elle vit avec ses deux filles encore étudiantes et qu'elle a fait une demande de logement social qui n'a pas abouti en dépit du renouvellement annuel et d'un recours au titre du DALO. Elle sollicite le débouté du surplus des demandes de Madame [P] [R] et demande, à titre reconventionnel, sa condamnation au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au regard des conséquences de l'état de l'appartement, tel que décrit par son assistante sociale, sur son état de santé. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 août 2024, à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principales L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Il est admis que le congé délivré prématurément n’est pas nul mais prend effet à la date pour laquelle il aurait du être donné. En l’espèce, le bail a été conclu le 08 juin 1995 pour une durée de six années. Il a été reconduit tacitement pour la dernière fois le 08 juin 2019 pour expirer le 08 juin 2025. Ainsi, le congé qui a été délivré le 30 décembre 2021 pour le 30 juin 2022, bien que valide au regard des dispositions susmentionnées, est dépourvu de tout effet avant le 08 juin 2025. Il est donc constaté que Madame [N] [S] n’est pas occupante sans droit ni titre du logement litigieux. Par conséquent, Madame [P] [R] sera déboutée de sa demande d’expulsion qui est infondée. Sa demande de résiliation judiciaire du bail étant fondée sur la délivrance de ce congé sera également rejetée, de même que les demandes subséquentes aux fins d’estimation des réparations locatives, d’enlèvement et de séquestration des meubles, de condamnation de Madame [N] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation. Enfin, en l’absence d’un quelconque préjudice, Madame [P] [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. La demande de délai pour quitter les lieux formée par Madame [N] [S] sera déclarée sans objet. Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation de son préjudice formée par Madame [N] [S] Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Il est obligé, notamment, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. En l'espèce, Madame [N] [S] ne verse, au soutien de sa demande, qu'un courrier rédigé par Madame [X], assistante sociale employée par la ville de [Localité 3], qui mentionne la vétusté de son appartement et des problèmes d'humidité dans le logement. Toutefois, ceux-ci ne sont pas détaillés et ne sont corroborés par aucune pièce technique telle que, par exemple, une expertise ou un constat, permettant de les décrire et de les quantifier. Par conséquent, Madame [N] [S] échoue à rapporter la preuve du trouble allégué. Elle échoue également à rapporter la preuve du dommage qui en découlerait. En effet, si le courrier fait état des conséquences de l'état du logement sur la santé de Madame [N] [S], aucun certificat médical n'est joint et rien ne justifie, dès lors, l'allocation d'une indemnité à hauteur de 5000 euros comme demandé. Par conséquent, Madame [N] [S] sera déboutée de sa demande reconventionnelle. Sur les demandes accessoires Madame [P] [R], partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit, s'agissant des décisions rendues en première instance et conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE valide le congé délivré par Madame [P] [R], DÉBOUTE Madame [P] [R] de toutes ses autres demandes , DÉCLARE sans objet la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [N] [S], DÉBOUTE Madame [N] [S] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [P] [R] aux dépens selon les modalités susmentionnées, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 30 août 2024 Le greffier La juge des contentieux de la protection