Cour de cassation, 20 octobre 2009. 08-18.766

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 juillet 2008), que par deux actes sous signatures privées du 28 juin 2003, d'une part, la société CERAMI a promis de vendre un appartement moyennant le prix de 365 878 euros à la SCI GHJM, société en formation que représentait Mme X..., sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne un financement bancaire pour le paiement du prix, et d'autre part, les époux X... ont reconnu devoir à la société CERAMI la somme de 30 490 euros, montant d'un prêt accordé par celle ci pour effectuer des travaux sur cet appartement, remboursable au plus tard le 30 août 2003 ; Attendu que pour rejeter la demande des époux X... d'annulation de ces deux actes, l'arrêt retient que la convention des parties devait s'analyser en une promesse synallagmatique qui, quoique conclue par acte sous seing privé, n'était pas soumise à la formalité de l'enregistrement et que la reconnaissance de dette était également valable dès lors que, régulière en la forme, elle visait des travaux qui lui avaient été commandés à la société CERAMI par les époux X... ainsi qu'il était justifié par la remise des plans, et qu'elle ne s'analysait pas en une contre lettre illicite portant complément de prix ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux X... qui invoquaient l'existence de manoeuvres dolosives du vendeur relatives à la surface et au prix du bien et d'une simulation tenant à la reconnaissance de dette, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société CERAMI aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société CERAMI à payer aux époux X... Y... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils, pour les époux X... Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à la Cour d'appel d'AVOIR confirmé le jugement entrepris ayant débouté les époux X...- Y... de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l'acte de vente sous seings privé et de la reconnaissance de dette signés par les parties le 28 juin 2003 au titre de l'acquisition d'un bien immobilier, AUX MOTIFS ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE « de l'examen de la reconnaissance de dette le 28 juin 2003 et dont il y a lieu d'observer qu'elle est régulière en la forme, il ressort qu'elle n'avait d'autre objectif pour la société CERAMI que de s'assurer que les travaux, qu'elle allait entreprendre pour le compte de l'acquéreur dans l'appartement, lui seraient remboursés, travaux dont elle établit qu'ils lui ont été commandés par la production des plans d'aménagement de l'appartement signés par M. X... Y... lui même ; que le fait que la société CERAMI ait fait signer la reconnaissance de dette le jour même de la signature de l'acte sous seing privé de vente est sans incidence sur la validité de cet acte au regard du délai de rétractation qui y était prévu, et ce, dans la mesure où la somme ne devait être remboursée que le 30 août 2003, soit bien postérieurement au délai de rétractation, au délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive et à la date prévue pour la réitération de l'acte de vente par acte authentique ; que les demandeurs ne sont pas fondés à invoquer la nullité de la reconnaissance de dette qu'ils qualifient improprement de contre lettre et par suite, de la nullité de l'acte sous seing privé de vente qu'ils qualifient improprement de promesse unilatérale de vente en ce que ces deux actes formeraient un tout indivisible ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a retenu que la convention des parties du 28 juin 2003 devait s'analyser en une promesse synallagmatique de vente laquelle, partant, quoique conclue par acte sous seings privés, n'était pas soumise à la formalité de l'enregistrement ; que le tribunal a également à bon droit déclaré valable la reconnaissance de dette dès lors que, régulière en la forme, elle visait des travaux qui lui avaient été commandés par les époux X...- Y... ainsi qu'il était justifié par la remise de plans et qu'elle ne s'analysait pas en une contre lettre portant complément de prix, laquelle est illicite », ALORS QUE 1°) une reconnaissance de dette est nulle en cas de cause illicite ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel (déposées et signifiées le 18 juin 2007, pp. 9 et 10), les époux X...- Y... faisaient valoir que la preuve de ce que l'acte qualifié de reconnaissance de dette marquait une dissimulation illicite de complément de prix résultait de ce que, si l'acte de vente sous seings privés du 28 juin 2003 stipulait un prix de 2. 400. 000 F (365. 878), l'acte authentique de vente du 8 septembre 2003 stipulait un prix de 2. 600. 000 F (396. 637), ainsi augmenté par l'inclusion du montant de la reconnaissance de dette de 200. 000 F (30. 400) ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent de nature à influer sur la solution du litige, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile. ALORS QUE 2°), au surplus, en omettant de répondre au moyen pertinent des conclusions précitées (pp. 4 et suiv.) poursuivant la nullité de l'acte de vente sous seings privés en raison des manoeuvres dolosives commises par le vendeur sur la surface du bien immobilier vendu, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à la Cour d'appel d'AVOIR « dit que sur la somme de 18. 675 séquestrée, il reviendra à la société CERAMI la somme de 9. 000 à titre de dommages-intérêts » AUX MOTIFS QUE « sur la condition suspensive de prêt convenue à l'acte, l'acquéreur déclarant vouloir souscrire un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés pour un montant global de 246. 378, s'engageait à solliciter ces crédits par des démarches personnelles auprès des organismes financiers de son choix et notamment de la Caisse d'Epargne ; que la lettre de la CAFPI du 19 septembre 2003 indiquant que « compte tenu des éléments en notre possession, il ne nous est malheureusement pas possible de poursuivre l'étude de votre dossier », est insuffisante à justifier de démarches sérieuses en vue de l'obtention d'un prêt, la CAFPI étant une simple société de courtage et non un établissement prêteur et aucune demande n'ayant été faite auprès de la Caisse d'Epargne ainsi qu'il était convenu ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a pu retenir que la condition de prêt avait défailli par la négligence de Mme X... Y... acquéreur (…) que Mme X...- Y... ayant fait défaillir la condition de prêt, la société CERAMI est fondée en sa demande de dommages-intérêts que la Cour limitera à 9. 000 e pour préjudice résultant de l'immobilisation du bien », ALORS QUE 1°), la cassation qui sera prononcée sur la base du premier moyen, reprochant à la Cour d'appel d'avoir rejeté les moyens de nullité de l'acte de vente, entraînera la cassation du chef de dispositif présentement critiqué, par application de plein droit de l'article 625 du Code de procédure civile. ALORS QUE 2°), au surplus, dans leurs conclusions d'appel précitées (p. 10), les époux X...- Y... faisaient valoir que les manoeuvres dolosives commises par la SARL CERAMI sur la surface du bien immobilier vendu et sur le prix de celui-ci avaient été à l'origine de l'impossibilité de trouver un prêt bancaire ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.