Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 13 Juin 2024
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DEMANDEURS :
Monsieur [R] [C]
5 rue des Pensées
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE
Madame [O] [N] épouse [C]
5 rue des Pensées
44230 SAINT-SÉBASTIEN-SUR-LOIRE
représentés par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Madame [E] [Y]
28 rue d’Allonville
Etage 4 Logement 36
44000 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 22 février 2024
date des débats : 22 février 2024
délibéré au : 13 juin 2024
RG N° N° RG 23/03376 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSJQ
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Doris SIEURIN
CCC à Madame [E] [Y] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 18 octobre 2021 à effet au 26 octobre 2021, [R] [C] a donné à bail à [E] [Y] un logement lui appartenant sis, 28 rue d'Allonville, bâtiment, 4ème, n°36 - 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 797 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 119 € (dont 13 € de taxe d'ordures ménagères).
Par acte d’huissier de justice du 8 juin 2023, [R] [C] et [O] [N] épouse [C] ont fait commandement à [E] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.188,01 € arrêté au 1er juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 3 octobre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [R] [C] et [O] [N] épouse [C] ont fait assigner [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 4.032,53 € arrêtée au 22 septembre 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
· Condamner [E] [Y] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 19 décembre 2023 par les services sociaux du département, qui n'ont pas réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu'ainsi, aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.
A ladite audience, [R] [C] et [O] [N] épouse [C], représentés par leur Conseil, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.505,55 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 février 2024.
Régulièrement assignée à étude, [E] [Y] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
Au jour du commandement de payer, le 8 juin 2023, le loyer hors charges était de 824,84 € et la somme due de 2.188,01 € supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.649,68 €). Or, aucun signalement n'a été fait à la CCAPEX.
Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 3 octobre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.
Par exploit d’huissier en date du 8 juin 2023, [R] [C] et [O] [N] épouse [C] ont fait commandement à [E] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.188,01 € arrêté au 1er juin 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 août 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [E] [Y].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de [R] [C] et [O] [N] épouse [C] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[E] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.505,55 € au seul titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 février 2024.
En conséquence, [E] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 3.505,55 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 février 2024, échéance de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que la dette locative a diminué entre l'assignation et l'audience. En effet, [E] [Y] a non seulement repris le paiement des loyers courants depuis octobre 2023 mais également fait des efforts de paiement supplémentaires conséquents depuis novembre 2023.
Le diagnostic social et financier indique que les travailleurs sociaux n'ont pas pu entrer en contact avec [E] [Y].
A l'audience, celle-ci se montre très émue et décrit sa situation familiale en expliquant s'être retrouvée seule avec deux enfants, dont un garçon handicapé, ce qui l'a conduite à cesser de travailler de manière durable. Elle explique avoir pu reprendre son travail et bénéficier prochainement d'un prêt de l’Éducation Nationale qui lui permettra de solder sa dette. Elle est aidée au quotidien par sa fille et doit percevoir des allocations du fait du handicap de son fils.
[E] [Y] demande des délais de paiement et offre de verser 200 € par mois en plus du loyer courant, ce qui permettrait effectivement de solder sa dette.
Lors de l’audience, [R] [C] et [O] [N] épouse [C], représentés par leur Conseil, déclarent s'opposer aux délais de paiement.
Pourtant, les critères légaux sont remplis en ce que le paiement des loyers courants a été repris avant l'audience et que la locataire apparaît en situation de régler sa dette. Ainsi, des délais de paiement seront accordés à [E] [Y], selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [E] [Y] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, en l'espèce 974,65 €, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). [R] [C] et [O] [N] épouse [C] pourront alors, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Elle sera également condamnée à payer à [R] [C] et [O] [N] épouse [C] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 octobre 2021 à effet au 26 octobre 2021 entre [R] [C] et [E] [Y], concernant le logement sis 28 rue d'Allonville, bâtiment, 4ème, n°36 - 44000 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 9 août 2023 ;
CONDAMNE [E] [Y] à payer à [R] [C] et [O] [N] épouse [C] la somme de 3.505,55 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 février 2024, échéance de février 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à [E] [Y] un délai de paiement de dix-huit (18) mois pour se libérer de la dette, soit 17 mensualités de 200 €, la 18ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [E] [Y] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 28 rue d'Allonville, bâtiment, 4ème, n°36 - 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [E] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE [E] [Y] à payer à [R] [C] et [O] [N] épouse [C], à compter du 17 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 974,65 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [E] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
CONDAMNE [E] [Y] à payer à [R] [C] et [O] [N] épouse [C] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
