Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 21/01231

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le : ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 21/01231 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWAJ N° MINUTE : Assignation du : 22 Janvier 2021 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 11 juin 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. LOT CENT [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Michel-Alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0204 DEFENDERESSES S.C.I. CEPI, représentée par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], administrateur judiciaire [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0165 S.A.R.L. GLG [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Christiane AUBIN PAGNOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0193, et par Maître Jacqueline NIGA, avocat au barreau de l’ESSONNE, avocat plaidant MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Madame Elyda MEY, Juge assistée de Madame Justine EDIN, Greffière DEBATS A l’audience du 22 avril 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 juin 2024. ORDONNANCE Prononcée par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE La société Cepi SCI est propriétaire des lots n°1, 4, 6 et 30 dans l'immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par son syndic le cabinet Lotcent. Ces lots sont loués depuis le 11 août 2014 à la SARL GLG qui y exploite une activité de restauration. Se plaignant de nuisances résultant de l'installation sans autorisation d'un conduit d'extraction, de l'affectation du lot n°6 en cuisine, de l'obturation du soupirail, des livraisons par le hall de l'immeuble et des modalités de stockage de déchets, le syndicat des copropriétaires a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Maître [C] [D] en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société Cepi SCI et la société GLG aux fins essentielles d'obtenir leur condamnation à déposer le conduit d'extraction litigieux, à restituer au lot n°6 son affectation de simple local et à procéder à la réouverture du soupirail ainsi qu'à faire cesser sous astreinte, les livraisons par le hall commun et le stockage des déchets du restaurant dans le conteneur dédié aux ordures ménagères outre une demande indemnitaire de 5.000 euros. Par conclusions d'incident notifiées le 7 février 2024 par RPVA, la société Cepi SCI a saisi le juge de la mise en état d'un incident lui demandant, au visa des articles 122 et 2224 du code civil et l'article L.110-4 du code de commerce, de : " Juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] irrecevable en sa demande indemnitaire au titre d'un prétendu préjudice collectif. Juger la société GLG prescrite en ses demandes contre la SCI CEPI. En tout état de cause, juger la société GLG irrecevable en ses demandes contre la SCI CEPI. Condamner solidairement les défendeurs à l'incident à payer à la SCI CEPI la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner solidairement les défendeurs à l'incident aux dépens de l'incident ". Par conclusions d'incident en défense notifiées le 3 avril 2024 par RPVA, la société GLG sollicite du juge de la mise en état de : " - Vu l'article 1719 al 1 du code civil - Vu le bail renouvelé en date du 18 janvier 2013 - Vu les pièces produites : Débouter la société SCI CEPI de ses demandes et prétention en incident ; Dire et juger que la société GLG est recevable en ses demandes dirigées contre la SCI CEPI tendant à condamner la société SCI CEPI à lui rembourser la somme de : 35 635,20 euros TTC correspondant aux travaux de mise en conformité de l'extracteur du conduit de fumée -sauf réactualisation des prix. Et à titre subsidiaire : tendant à condamner la société SCI CEPI à garantir la société GLG de toutes les condamnations éventuelles qui pourraient être prononcées à son encontre concernant les travaux de mise en conformité de l'extracteur extérieur. Débouter la SCI CEPI de sa demande de condamnation in solidum d'article 700 dirigée contre la société GLG. Condamner la SCI CEPI à la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la SCI CEPI aux dépens de l'incident ". Par conclusions en réplique sur incident notifiées le 9 avril 2024 par RPVA, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de : " Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 123, 790 et 700 du code de procédure civile Vu les pièces, DECLARER recevable et bien fondée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) représenté par son syndic en exercice, la société dénommée LOTCENT en ses demandes, fins et conclusions en réplique sur incident ; DEBOUTER la société CEPI représentée par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] en sa demande indemnitaire formulée à son encontre ; CONDAMNER la société CEPI représentée par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts ; DEBOUTER la société CEPI représentée par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], de ses demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'incident ; CONDAMNER la société CEPI représentée par son administrateur provisoire, Maître [C] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens de l'incident. ". L'affaire a été appelée utilement pour plaidoiries sur incident à l'audience du 22 avril 2024, puis mise en délibéré au 11 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Un syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, en application des dispositions de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l'action individuelle mais qui sont supportés par l'ensemble des copropriétaires ou par l'ensemble des lots de la même manière (Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.). Ainsi, les désordres qui affectent des parties privatives d'appartements peuvent être qualifiés de troubles collectifs rendant recevable le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour leur réparation, dès lors qu'ils causent les mêmes troubles de jouissance à l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 09-70.993). *** Au soutien de sa demande tendant à déclarer irrecevable la demande indemnitaire de 5.000 euros du syndicat des copropriétaires, la société Cepi SCI fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre l'existence d'un préjudice collectif. En effet, ce dernier ne justifie pas que les préjudices individuels des copropriétaires ont été ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires puisqu'il n'est invoqué que les plaintes de certains d'entre eux. Ainsi, il n'est pas établi que les nuisances seraient de même nature et de même intensité pour tous les copropriétaires. En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet et fait valoir que sa demande indemnitaire ne vise pas le préjudice de jouissance de certains copropriétaires mais les nuisances olfactives subies par la collectivité des copropriétaires. Il rappelle que sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 9-b du règlement de copropriété, le copropriétaire bailleur est responsable des troubles anormaux de voisinage causés par son locataire. En outre, il affirme que ces nuisances olfactives sont mises en évidence par le rapport de la DPSP de la ville de [Localité 6] du 25 juin 2020 et de son procès-verbal de contravention du 15 mars 2021 et perdurent en raison du défaut de mise en conformité du conduit d'extraction et de l'obturation du soupirail de la cave. Il observe enfin que ces nuisances touchent l'ensemble des copropriétaires puisque les odeurs se diffusent dans la cage d'escalier desservant tous les lots, l'entrée du commun et les caves. Sur ce, Aux termes de ses dernières conclusions au fond, le syndicat des copropriétaires fait précisément référence au caractère collectif des nuisances olfactives alléguées. A cet effet, il verse plusieurs pièces justifiant de ces nuisances. Ainsi, le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 31 août 2022 indique " Je me trouve à l'intérieur de l'immeuble dans la circulation du RDC après la porte ouvrant sur la rue. Je peux constater immédiatement en entrant dans l'immeuble, une forte odeur de cuisine qui se fait immédiatement sentir ". En outre, le rapport de l'architecte, M. [N] [S], du 18 octobre 2023 expose que la privatisation des soupiraux avec défaut de ventilation entraîne une forte odeur dans l'ensemble des lots. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires se fonde sur un rapport de la DPSP de la ville de [Localité 6] du 25 juin 2020 et sur son procès-verbal de contravention du 15 mars 2021 pour alléguer de nuisances de même nature, ces documents relevant que " les odeurs sont actives dans le logement [du plaignant], dans la cage d'escalier et dans la cour intérieure ". Enfin, le syndicat des copropriétaires fait grief au restaurant de stocker ses déchets dans les conteneurs d'ordures ménagères de l'immeuble et de recevoir ses livraisons par le hall d'entrée lesquels sont utilisés par l'ensemble des copropriétaires. Il apparait donc que si le syndicat des copropriétaires rapporte le témoignage de certains copropriétaires pour attester des nuisances olfactives, ces dernières par leur localisation dans les parties communes, tel que l'entrée, les escaliers et les caves sont toutefois susceptibles d'affecter l'ensemble des copropriétaires de la même façon. En outre, l'usage des conteneurs et de l'entrée de l'immeuble pour les livraisons sont également de nature à causer des nuisances à la collectivité. Par conséquent, il y a lieu de considérer le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice collectif et qu'il est par conséquent recevable à former une demande indemnitaire à l'encontre des défenderesses. Sur la recevabilité de la demande indemnitaire et l'appel en garantie de la société GLG En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction entrée en vigueur au 1er janvier 2020, et applicable aux procédures en cours à cette date, le juge de la mise en état est dorénavant compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, et notamment, sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir, envisagés comme tels, à l'article 122 du code de procédure civile. L'article 122 du code de procédure civile dispose que " Constitue une fin de non-recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. " Aux termes de l'article 42 alinéa premier de loi du 10 juillet 1965 " Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ". Enfin, l'article 2224 du code fixe la prescription en matière de droit commun en ces termes : Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer. *** La société CEPI SCI soulève l'irrecevabilité de la demande indemnitaire et de l'appel en garantie formée par la société GLG à son encontre sur le fondement de la prescription extinctive quinquennale en application de l'article L.110-4 du code de commerce et de l'article 2224 du code civil. Elle fait valoir que : - La société GLG a acquis le fond de commerce le 24 juillet 2014 alors que l'extracteur actuel était déjà présent et qu'elle a formé ses demandes pour la première fois le 21 octobre 2022 de sorte que ses dernières étaient prescrites ; - Dans l'hypothèse où il lui revenait, en sa qualité de bailleur, de prendre en charge les travaux de mise en conformité, le remboursement des travaux était en tout état de cause conditionné, à peine d'irrecevabilité, à l'envoi d'une mise en demeure par le preneur et d'obtention d'une autorisation judiciaire de se substituer à son bailleur. Or, la société GLG a effectué les travaux de remplacement en janvier 2022 sans mise en demeure préalable et sans autorisation judiciaire. En défense, la société GLG s'oppose à cette demande en soutenant que: - Elle n'a pas fait édifier d'extracteur puisqu'il était déjà présent à son entrée dans les lieux en juillet 2014 ; que l'attestation de la copropriétaire, Mme [J] fait état de nuisances liées à cette extraction depuis 2012 ; - Elle a simplement fait mettre en conformité le conduit d'extraction pour un montant de 33.535 euros, outre les frais d'architecte de 2100 euros soit un montant total de 35.635 euros TTC. - L'autorisation a été sollicitée auprès de l'assemblée générale qui l'a rejetée le 5 octobre 2022 ; c'est seulement à cette date qu'elle a appris que le conduit d'extracteur a été élevé en s'appuyant sur le mur de l'immeuble voisin et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme de sorte que le délai de prescription n'a commencé à courir qu'à cette date ; - La société Cepi SCI ne démontre pas qu'elle ait eu connaissance de ce défaut antérieurement au 5 octobre 2022. Sur ce, En l'espèce, la société Cepi SCI qui affirme que la demande indemnitaire et l'appel en garantie de la société GLG sont prescrites doit démontrer que cette dernière a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer depuis plus de 5 ans au moment de ses demandes.. Les parties s'accordent pour affirmer que le conduit d'extraction était déjà existant au moment de l'entrée dans les lieux de la société GLG en juillet 2014. La société GLG affirme en outre avoir loué ce local alors que l'extraction était non conforme et que dans un souci de conciliation, elle avait accepté de remettre ledit conduit en conformité mais ne verse aucune pièce attestant d'une quelconque demande de travaux auprès de son bailleur. Elle ajoute par ailleurs, que les nuisances olfactives et sonores avaient été relevées antérieurement à son entrée dans les lieux. Dès lors, la société GLG avait nécessairement connaissance du défaut de conformité du local antérieurement au 5 octobre 2022 puisque que l'assemblée générale était précisément saisie d'une demande de mise en conformité des conduits d'extraction et l'a rejetée pour la seconde fois. La circonstance que le rejet était justifié par la nécessité de soumettre le projet à la copropriété voisine n'a aucune incidence sur la détermination du point de départ de la prescription, ce projet étant pour rappel celui présenté par M. [W] architecte mandaté par la société GLG. Cependant, si le point de départ est nécessairement antérieur au 5 octobre 2022, la société Cepi SCI ne verse aucune pièce susceptible de prouver que son locataire avait connaissance du défaut de conformité de l'extraction avant le 21 octobre 2017 soit cinq ans avant ses demandes formées le 21 octobre 2022. Elle ne justifie pas par exemple que la société GLG se soit plainte de ce défaut de conformité, l'ait sollicitée pour effectuer des travaux réparatoires ou qu'elle ait été informée d'une façon ou d'une autre des nuisances résultant de ce conduit d'extraction avant le 21 octobre 2017. Par conséquent, le moyen d'irrecevabilité pour prescription de l'action soulevée par la société Cepi SCI sera donc rejetée. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Aux termes de l'article 123 du code de procédure civile, " Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt ". Les juges du fond apprécient souverainement si c'est bien dans une intention dilatoire qu'une partie s'est abstenue de soulever plus tôt une fin de non recevoir (Cass, 2e civ., 1er juillet 1981). Le syndicat des copropriétaires forme une demande indemnitaire de 1.000 euros à l'encontre de la société Cepi SCI sur le fondement de l'article 123 du code de procédure civile en arguant du caractère dilatoire de l'incident soulevé. Il affirme en effet que la société Cepi SCI aurait pu saisir le juge de la mise en état depuis ses premières conclusions d'incident le 9 avril 2021. En l'espèce, s'il est exact que la société Cepi SCI n'a soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut de préjudice collectif que lors d'un second incident, pour autant, cette seule circonstance ne peut caractériser une intention dilatoire à défaut d'autres éléments, et justifier l'octroi de dommages et intérêts. Par conséquent, la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera rejetée. Sur les autres demandes La société Cepi SCI sera condamnée aux dépens de l'incident et sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros et à la société GLG la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile, REJETONS les moyens d'irrecevabilité soulevés par la société Cepi SCI représentée par son administrateur judiciaire, Maître [C] [D] ; REJETONS la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice ; CONDAMNONS la société Cepi SCI représentée par son administrateur judiciaire, Maître [C] [D] aux dépens de l'incident ; CONDAMNONS la société Cepi SCI représentée par son administrateur judiciaire, Maître [C] [D] à payer la somme de 1.000 euros à la société GLG en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la société Cepi SCI représentée par son administrateur judiciaire, Maître [C] [D] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RENVOYONS l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 9 décembre 2024 à 10h10 pour : - conclusions en réplique au fond de la société GLG au plus tard le 16 août 2024, - dernières conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires au plus tard le 18 octobre 2024, - dernières conclusions récapitulatives des sociétés défenderesses au plus tard le 29 novembre 2024. REJETONS toutes autres demandes. Faite et rendue à Paris le 11 juin 2024. La Greffière La Juge de la mise en état