Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Septembre 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [I] [U], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [Z] [P] [T] [C]
Logement 3 Etage 1
6 Rue Paul Nassivet
44200 NANTES
comparant en personne
Madame [O] [H]
Logement 3 Etage 1
6 Rue Paul Nassivet
44200 NANTES
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 janvier 2024
date des débats : 18 janvier 2024
délibéré au : 14 mars 2024
date de réouverture des débats : 06 juin 2024
délibéré au : 05 septembre 2024
RG N° N° RG 23/02629 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MOFW
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [Z] [P] [T] [C]
CCC à Madame [O] [H] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 29 juin 2010, modifié par un avenant du 27 mai 2014, pour une durée d'un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l'habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [H], un local à usage d'habitation au premier étage sis 6 rue Paul Nassivet à Nantes (44200) ainsi qu’un box numéro 27, moyennant le paiement d’un loyer de 359,95 euros outre une provision de charges de 126,34 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 359 euros.
Madame [O] [H] a donné congé le 27 juin 2022 laissant seul titulaire du bail Monsieur [Z] [C] qui occupe le bien avec l’enfant.
Par acte d’huissier du 22 mars 2022, le bailleur a délivré à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par actes séparés d'huissier du 2 août 2023, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [Z] [C] et et Madame [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion des locataires des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
-ordonner la condamnation des défendeurs à payer la somme de 7 667,03 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités échus et impayés au 13 juillet 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
-fixer et voir condamner Monsieur [Z] [C] seul à compter du 28 juillet 2023 à payer une indemnité d'occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 455.67 euros, augmenté des charges locatives en cours et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
-condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [H] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 22 mars 2022 ;
-prononcer des condamnations solidaires à l’égard des locataires les sommes dues au titre de l’indemnité d'occupation des lieux jusqu’au 27 juillet 2023 puis pour les sommes ultérieures, condamner seul Monsieur [Z] [C].
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 18 janvier 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [L] [B], munie d'un pouvoir régulier, a fixé sa créance à la somme de 10 348,43 euros. Elle a refusé l’octroi de délais suspendant la clause résolutoire soulignant l’absence de reprise de paiement des loyers. Le loyer avec les charges s’élèvent à la somme de 581.37 euros, le résiduel étant de 251.37 euros. Elle a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles la solidarité n’est plus demandée, Madame [O] [H] ayant donné son congé.
Régulièrement assignée à domicile, Madame [O] [H] n’a pas comparu et personne ne l’a représentée.
Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [Z] [C] a comparu et sollicite l’octroi de délais de paiement en proposant de régler 400 euros au total, puis entre 500 et 600 euros à compter de mars 2024. Il a déclaré travailler en intérim et entamer des démarches pour la création d’une entreprise digitale.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence des intéressés.
L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
Suite à la réception du courrier de Monsieur [Z] [C] reçu le 6 mars 2024, par simple mention au dossier, une réouverture des débats a été ordonnée au 6 juin 2024.
A l’audience, Madame [I] [U], munie d’un pouvoir régulier aux fins de représenter la bailleresse, a fixé sa créance à la somme de 17 327,74 euros, précisant qu’un supplément loyer solidarité est appliqué depuis janvier 2024. Elle a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles la solidarité n’est plus demandée. Elle s’est opposée à des délais suspensifs.
Seul Monsieur [Z] [C] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a indiqué travailler en intérim et avoir une activité en qualité d’auto-entrepreneur. Il a affirmé remettre à son bailleur son avis d’imposition le jour de l’audience.
Une note en délibéré aux fins d’un décompte expurgé du supplément loyer solidarité est autorisée.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
En cours de délibéré, un courrier daté du 11 juillet 2024 a été reçu au greffe civil, signé de Monsieur [Z] [C]. Ce dernier assure effectuer trois virements de 1 000 euros sur les mois de juillet, août et septembre.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Un des défendeurs n'ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Il convient de noter que les demandes de la bailleresse formulées dans ses dernières conclusions ne visent pas Madame [H].
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 août 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 28 janvier 2021 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Il ressort du décompte versé en cours de délibéré arrêté au 4 septembre 2024, lequel sera retenu la créance exigible étant inférieure à celle évoquée à l’audience, que le compte est débiteur de la somme de 10 943.08 euros, terme d’août inclus, après régularisation du surloyer forfaitaire par la bailleresse et déduction faite des frais de procédure relevant des dépens.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [C] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.6.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par actes séparés de commissaire de justice en date du 22 mars 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3 943.87 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mai 2022.
Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [C] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues.
Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [C]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 23 mai 2022, Monsieur [Z] [C] est sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 23 mai 2022, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [Z] [C] à son paiement.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1 er septembre 2024.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges
Sur les délais de paiement sollicités par Monsieur [Z] [C]
L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil,au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)
L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »
Monsieur [Z] [C] sollicite la suspension de la clause résolutoire et propose de verser une somme de 150 euros afin d’apurer sa dette. Le bailleur s’y est opposé.
Il ressort des débats que la dette s’est formée à la suite d’une succession de difficultés dont la séparation des concubins. Monsieur [Z] [C] souhaite créer une entreprise dans le digital. Il a également des missions en intérim. Il déclare des revenus de l’ordre de 2 000 euros qu’il ne justifie pas. Il déclare avoir un enfant de 14 ans qui occupe le logement.
Il ressort du décompte versé que Monsieur [Z] [C] a repris le paiement du loyer et des charges. En effet, alors que le loyer est de 635.49 euros, charges comprises, il a versé la somme de 650 euros le 30 avril 2024, le 31 mai 2024, la somme de 500 euros les 23 juillet, 1 er et 20 août et le 1 er septembre 2024, rappelant que l’aide personnalisée au logement, actuellement suspendue, ramène le loyer résiduel à 251.37 euros.
Il convient de constater que ces versements ne correspondent pas aux engagements contenus dans le dernier courrier évoqué ci-dessus émanant de Monsieur [Z] [C] et de rappeler l’opposition du bailleur.
Au regard de la dette actuelle, la proposition de l’intéressé de régler 150 euros par mois en sus du loyer et des charges ne permet d’apurer la dette dans le délai légal.
En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de délais suspensifs.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Monsieur [Z] [C], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [Z] [C] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
CONSTATE que la bailleresse n’a pas maintenu ses demandes relatives à Madame [O] [H] qui a quitté les lieux suite au congé accepté par le bailleur du 27 juin 2022 ;
CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 29 juin 2010 entre Nantes Métropole Habitat, office public de l'habitat de la métropole nantaise, et Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [H] portant sur un local à usage d'habitation au 1er étage sis 6 rue Paul Nassivet à Nantes (44200) et ses accessoires, à compter du 23 mai 2022 ;
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 23 mai 2022 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dûs, si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à son paiement à compter d’août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 10 943.08 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 4 septembre 2024, terme d’août inclus et CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à son paiement ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [C] au paiement d’une indemnité de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le Département.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M.HORTAIS S. ZARIFFA
