Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/00713

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00713 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCMT Code NAC : 30B DEMANDERESSE LA COMPAGNIE GÉNÉRALE FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE, Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 312 855 851, dont le siège social est situé [Adresse 5], agissant par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Marc VILLEFAYOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98, avocat postulant et par Me Benjamin BAYI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B873, avocat plaidant, DEFENDERESSE La Société RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURS, Société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 500 297 288, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, en cette qualité domicilié audit siège, à domicile élu à l’adresse des lieux loués situés [Adresse 3], défaillante Débats tenus à l'audience du : 30 Juillet 2024 Nous, Pauline DURIGON, Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 09 août 2018, la SARL COMPAGNIE GENERALE FONCIERE ET IMMOBILIERE, ci-après la SARL CGFI, a donné à bail dérogatoire, à la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURS, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] aux références cadastrales section AE n°[Cadastre 2] et consistant en une partie de bâtiment d’une superficie de 180 m² au sol et un droit d’usage des parkings communs pour le preneur et sa clientèle.  Par acte sous seing privé en date du 09 août 2018, les parties ont prorogé la durée du bail initial jusqu’au 31 juillet 2021. La SARL RAIGOSO RENOVATION s’étant maintenue dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire, un bail commercial liant les parties est né. La SARL CGFI a fait délivrer à la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURS un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par voie de commissaire de justice le 4 avril 2024, demeuré sans effet. Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, la SARL CGFI a fait assigner en référé la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURS afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 01 août 2021, - ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 12.328,20 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation, charges dus, arrêtés au 06 mai 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 04 avril 2024, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 1.232,82 euros au titre d’indemnité forfaitaire de 10 % conformément aux termes du bail, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au double du montant conventionnel du loyer actualisé, charges en sus, à compter du 07 mai 2024 jusqu' à la complète libération des locaux, - condamner la locataire à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation. A l’audience du 30 juillet 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes et prétentions. Bien qu’assignée par acte remis à personne, la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURS n’a pas constitué avocat. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024. MOTIFS Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents. » La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule dans son article 14 « clause résolutoire », qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, le bail sera résilié de plein droit sans autre formalité. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 04 mai 2024 et d’un décompte actualisé au 06 mai 2024 que la locataire a cessé de payer régulièrement ses loyers depuis le mois de septembre 2023. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 04 avril 2024 est demeuré infructueux. Dès lors le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. Il demandé de constater la résiliation du bail au 7 mai 2024, il sera fait droit à cette demande. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Sur la demande de paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable comme cela résulte du décompte produit. Il y a lieu donc lieu de condamner la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURES à payer à la SARL CGFI la somme provisionnelle de 12.328,20 euros correspondant aux loyers, indemnité d’occupation et charges impayés arrêtée au 06 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. La majoration de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer actualisé et l’indemnité forfaitaire de 10 % étant susceptible d’être qualifiées de clauses pénales, qui même prévue au contrat, sont susceptibles d'être réduites voire supprimées par le Juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable. La demanderesse sera déboutée de ses demandes sur ce point. Il convient par ailleurs de condamner la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURES à payer à la SARL CGFI à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 7 mai 2024 (l’échéance de mai étant inclus dans la condamnation au titre des loyers) jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur les autres demandes Les circonstances d’équité tendent à justifier de condamner la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURES à payer à la SARL La Compagnie Générale Foncière et Immobilière la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURES, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, ainsi que le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation. L’ordonnance est exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS Nous, Pauline DURIGON, Vice-Présidente, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation de ce bail à la date du 7 mai 2014 ; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURES et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Condamnons par provision la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURES à payer à la SARL COMPAGNIE GENERALE FONCIERE ET IMMOBILIERE la somme de 12.328,20 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 06 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance Condamnons par provision la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURES à payer à la SARL COMPAGNIE GENERALE FONCIERE ET IMMOBILIERE à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel, taxes et charges en sus, à compter du 07 mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, Déboutons la SARL COMPAGNIE GENERALE FONCIERE ET IMMOBILIERE de ses autres demandes, Condamnons la SARL RAIGOSO RÉNOVATION D’INTÉRIEURES à payer à la SARL COMPAGNIE GENERALE FONCIERE ET IMMOBILIERE la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL RAIGOSO RENOVATION D’INTERIEURS au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 04 avril 2023, Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Pauline DURIGON, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Vice-présidente Virginie DUMINY Pauline DURIGON