Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/01704
N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4KO
Minute : 761/24
S.A. D’HLM IMMOBILIÈRE 3F
Représentant : SELARL KACEM ET
CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS,
vestiaire : A0220
C/
Monsieur [I] [T] [H]
Madame [D] [U] [M]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL KACEM CHAPULUT
Copie délivrée à :
M. [H]
MME [M]
Le 15 Juillet 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Juin 2024 ;
par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 5], venant aux droits de la SADIF,
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [I] [T] [H], demeurant [Adresse 6]
Comparant en personne
Madame [D] [U] [M], demeurant [Adresse 6]
Non comparante
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 4 février 2019, Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [I] [H] et Mme [D] [M] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 586,38 €.
Des loyers étant demeurés impayés, Immobilière 3F SA a fait signifier à M. [I] [H] et Mme [D] [M], par exploit de commissaire de justice du 17 novembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 355,15 € visant la clause résolutoire.
Par exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Immobilière 3F SA a fait assigner M. [I] [H] et Mme [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.
Immobilière 3F SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [I] [H] de l'intégralité de ses demandes et de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [I] [H] et Mme [D] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner solidairement M. [I] [H] et Mme [D] [M] à payer :
? la somme de 10 480,58 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 23 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 4 février 2019 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [I] [H] et Mme [D] [M] n'ont pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.
M. [I] [H], comparant, reconnaît la dette en son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant mensuel de 100,00 €, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur exécution. Il actualise sa situation personnelle et financière et précise que Mme [D] [M] a quitté les lieux sans laisser d'adresse.
Mme [D] [M], assignée à domicile, n'a pas comparu.
Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 26 avril 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que Mme [D] [M] a quitté les lieux en 2019, que le locataire vit avec une nouvelle concubine, qu'ils ont un enfant à charge et un enfant à venir, qu'il est en situation irrégulière sur le territoire, faute de renouvellement de son titre de séjour dans les temps.
M. [D] [M] a justifié de l'envoi d'un dossier à la commission de surendettement des particuliers de la Banque de France, non traité à ce jour.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [D] [M] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Mme [D] [M], assignée à domicile n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le bail conclu le 4 février 2019 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 17 novembre 2022 pour la somme en principal de 4 355,15 €.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2023.
M. [I] [H] propose à l'audience de régler sa dette par mensualité de 100 euros en sus du loyer courant, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'exécution desdits délais.
Or, force est de constater que M. [I] [H] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience de sorte qu'il n'est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
En conséquence, l'expulsion de M. [I] [H] et Mme [D] [M] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 4 février 2019 que M. [I] [H] et Mme [D] [M] doivent payer un loyer d'un montant de 586,38 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 910,24 euros.
Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [I] [H] et Mme [D] [M] restaient devoir la somme de 2 472,27 € euros à la date du 17 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus.
En conséquence, il y a lieu de condamner M. [I] [H] et Mme [D] [M] au paiement d'une somme de 2 472,27 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date de l'assignation. Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.
o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [I] [H] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 janvier 2023 constitue une faute civile. Il n'en va pas de même pour Mme [D] [M] dès lors que le défendeur indique que celle-ci a quitté les lieux et que son occupation actuelle de ceux-ci n'est corroborée par aucun élément.
Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 4 février 2019.
Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.
En conséquence, il y a lieu de condamner M. [I] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 février 2023, terme de janvier 2023 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.
En effet, l'indemnité d'occupation courant du 18 janvier 2023, 00 heure, au 31 janvier 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.
o Sur les mesures de fin de jugement
Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2019 entre Immobilière 3F SA et M. [I] [H] et Mme [D] [M] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 janvier 2023 ;
CONDAMNE solidairement M. [I] [H] et Mme [D] [M] à verser à Immobilière 3F SA la somme de 2 472,27 €, au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêté au 17 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 ;
DEBOUTE M. [I] [H] de sa demande de délais de paiement ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [I] [H] et Mme [D] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE Immobilière 3F SA de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation dirigée à l'encontre de Mme [D] [M] ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [I] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
CONDAMNE M. [I] [H] à payer à Immobilière 3F SA l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance du 01 février 2023, terme de janvier 2023 inclus, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE in solidum M. [I] [H] et Mme [D] [M] à payer à Immobilière 3F SA une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [I] [H] et Mme [D] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 juin 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
