Tribunal judiciaire, 29 avril 2025. 24/04737

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 8] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/04737 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TUSB JUGEMENT N° B DU : 29 Avril 2025 S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège, dans les droits du bailleur Monsieur [Y] [O] C/ [K] [R] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 29 Avril 2025 à SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Mardi 29 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité audit siège, dans les droits du bailleur Monsieur [Y] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [K] [R], demeurant [Adresse 6] comparant EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [I], représentés par leur mandataire la SAS LES ADMINISTRATEURS DU PATRIMOINE, ont donné à bail à Monsieur [K] [R] un appartement à usage d’habitation (n°50, bâtiment A, 2ème étage) et un parking aérien (n°44) situés [Adresse 4]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 21 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel initial de 473,37 euros et 50 euros de provision pour charges. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Monsieur [K] [R] auprès de Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [I] par acte du 21 novembre 2023. Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juillet 2024 à Monsieur [K] [R] pour un montant en principal de 1.046,74 €, demeuré infructueux. C’'est dans ces conditions que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [I], à défaut d'avoir pu parvenir à une résolution amiable du litige, a fait assigner par acte du 17 octobre 2024. Monsieur [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de : - Dire et juger recevable et bien fondée la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ; - Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [K] [R] ; En conséquence, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [R] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; En toute hypothèse, elle a demandé de : - Condamner Monsieur [K] [R] à lui payer la somme de 1.997,48€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 1.046,74€, et pour le surplus à compter de l’assignation ; - Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ; - Condamner Monsieur [K] [R] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ; - Condamner Monsieur [K] [R] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit ; - Condamner Monsieur [K] [R] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l’audience du 13 février 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance. Monsieur [K] [R] a comparu en personne, a reconnu la dette tout en précisant avoir repris le paiement des loyers courants dont celui de février 2025. Souhaitant rester dans les locaux loués, il a par ailleurs sollicité des délais de paiement sur 36 mois et proposé de verser la somme de 55 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette et la suspension de la clause résolutoire, demandes auxquelles le conseil de la société demanderesse s’est opposé. Monsieur [R] a par ailleurs précisé qu’il était au chômage, qu’il percevait la somme de 448 euros de France Travail et celle de 505 euros de la CAF ; il a également précisé être aidé financièrement par ses parents, qu’il était célibataire, sans enfant, et qu’il recherchait une activité professionnelle en qualité de coach. L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES autorisée à faire parvenir une note en délibéré afin de confirmer notamment le règlement du loyer de février 2025. Par courriel en date du 10 mars 2025, le conseil de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué que le loyer courant était payé depuis le mois d’octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 18 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 18 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.” En l’espèce cependant, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois pour apurer la dette après la date de délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024 à Monsieur [K] [R] pour un montant en principal de 1.046,74 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 25 septembre 2024 faisant apparaître une dette de 1997,48 €, mensualité de septembre 2024 incluse. Elle produit également une quittance subrogative en date du 24 septembre 2024 qui justifie qu’elle a réglé en sa qualité de caution la somme de 2.093,48€ à la société mandataire des bailleurs. Monsieur [K] [R], présent à l’audience, a reconnu le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.997,48 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du le 17 juillet 2024 sur la somme de 1.046,74 € et à compter de la présente décision pour le surplus. Par ailleurs, Monsieur [K] [R] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement . L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [K] [R] a repris le paiement du loyer courant depuis octobre 2024 et réglé le loyer courant, soit celui de février 2025 avant l’audience. En conséquence, Monsieur [K] [R] étant en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en prévoyant les modalités de l'apurement de la dette. Monsieur [K] [R] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [R], sur présentation d’une quittance subrogative, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [K] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 21 novembre 2023 conclu entre Monsieur [Y] [O] et Madame [M] [I] d’une part et Monsieur [K] [R] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°50, bâtiment A, 2ème étage) et un parking aérien (n°44) situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ; CONDAMNE Monsieur [K] [R] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.997,48 €, selon décompte en date du 25 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 juillet 2024 sur la somme de 1.046,74 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [K] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 55 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ; * que Monsieur [K] [R] soit condamné à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Monsieur [K] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. LE GREFFIER LE JUGE