Cour d'appel, 26 septembre 2023. 21/05428

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 26 SEPTEMBRE 2023 N° RG 21/05428 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UW3S AFFAIRE : M. [S], [D] [G] C/ SAS INCUB'ETHIC ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Puteaux N° RG : 11-19-547 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 26/09/23 à : Me Marie DE MIRIBEL-JOCHEM Me Franck LAFON Me Hervé KEROUREDAN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [S], [D] [G] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Maître Marie DE MIRIBEL-JOCHEM, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 593 APPELANT **************** Société INCUB'ETHIC SAS Ayant son siège [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 7] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20210382 Représentant : Maître Romain PERRIER substituant Maître Hélène MOISAND FLORAND de la SELARL MOISAND BOUTIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0036 - S.A.S. NEXITY LAMY Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40 Représentant : Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER ET ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G450 - INTIMES Monsieur [Y] [B] [Adresse 1] [Localité 6] Assigné à étude INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mai 2023, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 octobre 2015, à effet au 10 octobre 2015, M. [S] [G], représenté par la société Nexity Lamy, a consenti à M. [Y] [B] un bail d'habitation portant sur un logement situé[Adresse 1]s à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 615,98 euros, outre une provision sur charges de 50 euros et un dépôt de garantie de 615,98 euros. Par acte sous seing privé du 10 octobre 2015, la société Incub'Ethic, employeur de M. [B], s'est portée caution solidaire des obligations découlant du contrat de bail, et en particulier de l'obligation de paiement des loyers, charges et indemnités. Par acte d'huissier du 21 mars 2018, M. [G] a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 617,24 euros, au titre des loyers et charges dus au 19 mars 2018. Ce commandement de payer a été dénoncé à la société Incub'ethic le 5 avril 2018. La société Nexity Lamy, gestionnaire du bien, a reçu, le 9 avril 2018, un courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 6 avril 2018 l'informant du congé donné par M. [B] à effet au 10 juillet 2018. Par acte d'huissier délivré le 27 mai 2019, M. [G] a assigné M. [B] et la société Incub'Ethic devant le tribunal d'instance de Puteaux aux fins de solliciter, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la validation du congé délivré par M. [B] le 6 avril 2018 pour le 10 juillet 2018, -l'expulsion de M. [B], désormais occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef, - la condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 9 105,60 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et provisions sur charges, dus au 29 avril 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2018 sur la somme de 1 854,02 euros et à compter du 25 janvier 2019 sur le surplus, - la condamnation de M. [B] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale, jusqu'au départ effectif des lieux, - la condamnation de la société Incub'ethic au paiement de toutes les condamnations prononcées contre M. [B] au titre du bail du 6 octobre 2015 en exécution de son cautionnement solidaire du 10 octobre 2015, - la condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, - la condamnation solidaire de M. [B] et de la société Incub'ethic au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de l'acte d'assignation. Par acte d'huissier de justice délivré le 22 juin 2020, M. [G] a assigné en intervention forcée la société Nexity Lamy. Par jugement contradictoire du 24 juin 2021 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : - constaté la validité de l'acte de cautionnement du 10 octobre 2015, - constaté la validité du congé délivré par M. [B] le 9 avril 2018 à effet au 10 juillet 2018, - dit qu'à compter du 11 juillet 2018, M. [B] s'est trouvé occupant sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6], - ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meuble, aux frais et risques de M. [B], en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 11 juillet 2018 jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné M. [B] à son paiement à M. [G], - condamné M. [B] au paiement à M. [G] de la somme de 21 658,18 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 3 mars 2021, terme de mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2018 sur la somme de 2 617,24 euros et à compter du 27 mai 2019 sur le surplus, - condamné la société Nexity Lamy au paiement de cette somme à M. [G], in solidum avec M. [B], à hauteur de 2 682,40 euros, au titre de sa responsabilité contractuelle, - ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, - condamné in solidum M. [B] et la société Nexity Lamy au paiement à M. [G] de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de l'intégralité du surplus de leurs demandes ou contraires, - condamné in solidum M. [B] et la société Nexity Lamy aux entiers dépens de l'instance, - prononcé l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration reçue au greffe le 25 août 2021, M. [G] a relevé appel de ce jugement. Par ordonnance rendue contradictoirement le 8 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a : - déclaré irrecevables devant le conseiller de la mise en état les fins de non-recevoir soulevées par les sociétés Incub'ethic et Nexity Lamy, comme relevant de la compétence de la cour, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du jeudi 30 mars 2023 pour clôture et à l'audience collégiale du mardi 16 mai 2023 pour plaidoirie, - vu l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum les sociétés Incub'ethic et Nexity Lamy à payer à M. [G] une indemnité de 1 000 euros, - condamné in solidum les sociétés Incub'ethic et Nexity Lamy aux dépens de l'incident. Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 mars 2023, M. [G], appelant, demande à la cour de : - infirmer partiellement le jugement déféré, Statuant à nouveau, à titre principal, - condamner la société Incub'Ethic à lui payer toutes les condamnations prononcées contre M. [B] au titre du bail du 6 octobre 2015, en exécution de son cautionnement solidaire du 10 octobre 2015, sans bénéfice de division ni discussion, à savoir : * 32 146 euros correspondant aux charges et indemnités d'occupation impayées à la date du 7 juillet 2022, terme de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2018 sur la somme de 2 617,24 euros et à compter du 27 mai 2019 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, - condamner solidairement M. [B] et la société Incub'ethic à lui payer la somme de 13 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'huissiers qu'il a exposés pour la signification des actes de procédure à M. [B], A titre subsidiaire, si la cour devait juger que le cautionnement de la société Incub'ethic ne couvrait pas les indemnités d'occupation, - juger que la responsabilité contractuelle de la société Nexity Lamy envers lui était engagée à raison de ses fautes commises en qualité de rédacteur d'acte et dans l'exécution de son mandat de gestion locative, - juger que son préjudice résultant de la perte de la sûreté sera évalué à 90% de toutes les sommes dues par M. [B] non couvertes par le cautionnement, soit la somme de 32 428 euros correspondant aux charges et indemnités d'occupation impayées à la date du 7 juillet 2022, terme de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2018 sur la somme de 2 617,24 euros et à compter du 27 mai 2019 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, - juger que son préjudice résultant de la perte de la sûreté comprend également les honoraires de 621 euros perçus par la société Nexity Lamy en octobre 2015 au titre de la négociation du bail de M. [B] et de la rédaction des actes, - condamner la société Nexity Lamy à lui payer 90% de la somme de 32 427,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2018 sur la somme de 2 617,24 euros et à compter du 27 mai 2019 pour le surplus avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière, - condamner la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 620,91 euros au titre de la restitution des honoraires de négociation du bail et de rédaction des actes, - condamner la société Incub'Ethic la somme de 351,80 euros correspondant à un solde de charges dû au titre de la répartition locative 2015, 2016 et 2017, - condamner solidairement M. [B] et la société Nexity Lamy à lui payer une somme de 13 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'huissiers qu'il a exposés pour la signification des actes de procédure à M. [B], En tout état de cause, - rejeter toutes les demandes formées contre lui, - condamner M. [B] à lui payer la somme de 32 427,59 euros correspondant aux charges, indemnités d'occupation, débours et frais impayés à la date du 7 juillet 2022, terme de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2018 sur la somme de 2 617,24 euros et à compter du 27 mai 2019 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts, - condamner la société Incub'Ethic à lui payer une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par sa mauvaise foi et ses man'uvres frauduleuses, - condamner la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 2 872 euros au titre des frais de gestion courante perçus pour sa gestion du bien, depuis le 1er juillet 2018 sans aucune contrepartie, - condamner la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 1 294,75 euros correspondant aux frais d'expulsion, - confirmer partiellement le jugement déféré en ce qu'il a : * constaté la validité de l'acte de cautionnement du 10 octobre 2015, * constaté la validité du congé délivré par M. [B] le 9 avril 2018 à effet au 10 juillet 2018, *dit qu'à compter du 11 juillet 2018, M. [B] était occupant sans droit ni titre des lieux loués, * ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 11 juillet 2018 jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, * condamné M. [B] à son paiement à son profit, * ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 mai 2022, la société Nexity Lamy, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 24 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a retenu la validité de l'acte de cautionnement du 10 octobre 2015, - infirmer le jugement rendu le 24 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a retenu sa responsabilité pour défaut de diligence au titre de sa responsabilité contractuelle, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée solidairement avec M. [B] à lui régler la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, à titre principal, - rejeter l'ensemble des demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, A titre subsidiaire, - ramener à de plus justes proportions le préjudice allégué, En tout état de cause, - rejeter la demande de condamnation de la concluante au règlement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux frais de procédure, d'huissier et aux dépens, - condamner toute partie succombante à lui verser une indemnité d'un montant de 3 500 euros à la concluante en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 29 mars 2023, la société Incub'Ethic, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de : A titre liminaire, - prendre acte de ce que M. [G] a abandonné les demandes suivantes à son encontre et tendant : * à titre principal et subsidiaire, sa condamnation à lui verser toutes sommes dues au titre des réparations locatives après la libération effective des lieux, * à sa condamnation au titre des frais d'huissiers exposés par M. [G] tant à son égard qu'à l'égard de M. [B] et de la société Nexity Lamy dans le cadre des procédures en référé et au fond, les frais de procès-verbal de constat du 2 juillet 2019, * à sa condamnation à lui verser la somme de 439,57 euros (au lieu de 351,80 euros) correspondant à un solde de charges dû au titre de la répartition locative 2015, 2016 et 2017 et à des frais, M. [G] ayant retiré cet ajout et maintenu sa demande initiale, A titre principal, - infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Puteaux le 24 juin 2021 en ce qu'il a constaté la validité de l'acte de cautionnement du 10 octobre 2015, Et statuant de nouveau, - juger que les mentions manuscrites de l'acte de cautionnement n'ont pas été rédigées par son représentant légal, En conséquence, - déclarer l'acte de cautionnement nul, - débouter M. [G] de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, A titre subsidiaire, si la cour devait estimer que l'acte de cautionnement était valable, - juger que le contrat de bail est résilié depuis la date du 10 juillet 2018, - juger que son prétendu engagement de caution a pris fin à la résiliation du bail soit le 10 juillet 2018 et qu'aucune somme due postérieurement à cette date ne peut lui être réclamée, - juger que M. [G] ne démontre pas l'existence d'une faute de sa part, pas plus que le principe et le quantum du préjudice qu'il estime en découler, En conséquence, - confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Puteaux le 24 juin 2021 en ce qu'il a débouté M. [G] de ses demandes dirigées à son encontre, Y Ajoutant, - déclarer irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée la demande de M. [G] visant à ce que sa condamnation éventuelle soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2018 sur la somme de 2 617,24 euros et à compter du 27 mai 2019 pour le surplus et à ce que soit prononcé l'anatocisme, A titre plus subsidiaire, si la cour devait faire droit à une quelconque demande formulée par M. [G] à son encontre, - juger que M. [G] et la société Nexity Lamy ont commis une faute à son égard en permettant le maintien dans les lieux de M. [B], - juger qu'elle a subi un préjudice financier du fait du maintien dans les lieux de M. [B] à hauteur de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, En conséquence, - condamner in solidum M. [G] et la société Nexity Lamy à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme correspondant au montant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, En tout état de cause, - débouter M. [G] de son appel principal et la société Nexity Lamy de son appel incident ainsi que de toutes demandes, fins et conclusions de ces derniers dirigées à son encontre, - condamner M. [G] à lui verser une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [G] aux entiers dépens, dont le recouvrement pour ceux le concernant sera directement poursuivi par Maître Franck Lafon, avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. M. [B] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 6 octobre 2021, la déclaration d'appel lui a été signifiée par dépôt à l'étude. Les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par acte d'huissier de justice délivré le 16 décembre 2021 par dépôt à l'étude. Les conclusions de la société Incub'Ethic lui ont été signifiées le 2 mars 2022 par acte d'huissier de justice par dépôt à l'étude. Par acte d'huissier de justice délivré le 28 février 2022, les conclusions de la société Nexity Lamy lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. M. [B] n'ayant pas été cité à sa personne, la cour statuera par défaut, en application des dispositions de l'article 474, alinéa 2, du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 avril 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la validité et l'étendue de l'acte de cautionnement Moyens des parties La caution fait grief au premier juge d'avoir jugé valable l'acte de cautionnement, motif pris de ce qu'il n'était pas établi que la mention manuscrite n'a pas été rédigée par le dirigeant de la société Incub'Ethic et de ce que le paiement effectué par la caution, en ce qu'il constitue une confirmation de l'acte de cautionnement, permet de conclure à sa validité. A hauteur de cour, la caution fait valoir que : à titre principal - M. [N], représentant légal de la société, n'est pas le rédacteur de la mention manuscrite figurant sur l'acte de cautionnement litigieux, ce dont il s'infère que le consentement de la personne morale n'a pas été exprimé et que l'acte encourt la nullité, - elle n'a jamais entendu réparer le vice affectant son prétendu engagement, le paiement qu'elle a effectué ne pouvant s'analyser comme une confirmation de l'acte nul de cautionnement au sens de l'article 1338 du code civil, dès lors qu'il s'agissait d'un paiement ne soldant pas totalement les causes du commandement de payer et d'un paiement effectué pour le compte de M. [B], son salarié, et intervenant à la suite de la rupture du contrat de travail de ce dernier, M. [B] ayant de son propre chef décidé d'affecter une partie de son solde de tout compte au règlement de sa dette personnelle de loyers, à titre subsidiaire - la décision déférée mérite confirmation en ce qu'elle a jugé que le bailleur devait être débouté de sa demande en paiement dirigée contre la caution du fait que les sommes réclamées qui sont des indemnités d'occupation, l'intégralité des loyers ayant été soldée, n'entrent pas dans le champ de l'acte de cautionnement, qui se limite aux obligations découlant du bail mais en aucune façon les indemnités d'occupation dont l'origine n'est point contractuelle, dès lors qu'elles trouvent leur fondement dans la responsabilité délictuelle de droit commun, - le bailleur est responsable de son préjudice ayant attendu plus d'un an après avoir obtenu un titre exécutoire pour engager la procédure d'expulsion de son locataire, - les demandes de condamnation aux intérêts au taux légal et d'anatocisme sont irrecevables pour être nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile. Le bailleur qui prie la cour de condamner la caution à lui garantir le paiement de toutes les condamnations prononcées à l'encontre de son locataire sur le fondement du bail et de l'acte de cautionnement, réplique que : - la caution a commis une faute en faisant rédiger la mention manuscrite par un tiers sur l'acte dont elle est signataire et qu'elle a paraphé sur deux pages afin de détourner le formalisme de protection dont elle entend se prévaloir et cette faute lui interdit de se prévaloir de la nullité de son engagement et des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les mentions manuscrites, en vertu du principe ' fraus omnia corrumpit', - la caution a confirmé l'acte de cautionnement en réglant, alors même qu'elle avait connaissance de l'irrégularité affectant le cautionnement, à l'administrateur de biens l'intégralité des causes du commandement de payer en sa qualité de caution, et la rupture du contrat de travail de M. [B], qui est inopposable au bailleur, demeure sans incidence sur la validité de l'engagement de caution, la caution n'ayant pas conditionné son engagement de caution à sa qualité d'employeur de M. [B], - la décision de première instance doit être infirmée en ce qu'elle a, en dénaturant les termes du cautionnement par confusion entre la durée de l'engagement de la caution et l'étendue de son obligation de couverture, dit que ce cautionnement ne portait pas sur les indemnités d'occupation, alors que l'acte de cautionnement indique qu'il porte sur ' toutes indemnités' dues par le locataire ce qui inclut les indemnités d'occupation, et que l'indemnité d'occupation vient sanctionner l'obligation contractuelle de restituer les locaux en fin de bail et découle donc directement du contrat de bail. L'administrateur de biens, qui est à la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a validé l'acte de cautionnement, soutient, comme son mandant, que l'irrégularité tirée du défaut de rédaction de la mention manuscrite par la caution elle-même n'est pas démontrée, la caution a confirmé l'acte de caution en payant les loyers, peu important qu'elle ait ensuite déduit les sommes acquittées du solde de tout compte dû à son ancien employé, puisque la caution n'a pas vocation à conserver la charge définitive de la dette. Réponse de la cour Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 29 janvier 2017, et donc antérieure à la loi dite Elan du 23 novembre 2018, 'la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement'. Les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites afin d'assurer la validité de l' acte de cautionnement. Le dirigeant de la société Incub'Ethic, sans dénier sa signature ni son paraphe, fait valoir qu'il n'a pas rédigé de sa main la mention manuscrite formalisant son engagement de caution. Il résulte des articles 1324, devenu 1373, du Code civil et les articles 287 et 288 du code de procédure civile que lorsque la partie, à laquelle on oppose son engagement sous seing privé, désavoue son écriture ou sa signature, le juge doit, après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture, vérifier l'acte contesté, à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Par suite, le premier juge ne pouvait, sans renverser la charge de la preuve incombant au bailleur, dénier toute valeur probante à l'élément de comparaison produit par la caution sans faire composer à cette dernière, sous sa dictée, des échantillons d'écriture, pour vérifier l'écriture désavouée (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-10.619). Au cas d'espèce, la cour considère que le document écrit de comparaison versé aux débats par la caution dont la valeur probante n'est pas discutée à hauteur de cour par le bailleur appelant, confirme sans contestation possible que la signataire de l' acte de cautionnement n'est pas l'auteur de la mention apocryphe litigieuse. Force est par conséquent de constater qu'il n'a pas été satisfait au formalisme particulier prescrit à peine de nullité de l'engagement par l'article 22 - 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018. Le non -respect, manifeste en l'espèce, de ce formalisme d'ordre public, qui est applicable au cautionnement à durée déterminée comme à celui sans indication de durée, est sanctionné par une nullité de plein droit pour atteinte à une règle de fond sans nécessité d'un grief (Cass.1er civ.22 mai 2019, n°18-14.764). Le bailleur appelant fait valoir que la caution ne peut se prévaloir de la nullité de son engagement parce qu'elle a commis une faute en confiant à un tiers la rédaction de la mention manuscrite, alors même qu'il était indiqué en caractère gras dans l'acte de cautionnement que la mention litigieuse devait être rédigée de la main du signataire. Si, en application de l'adage fraus omnia corrumpit, la caution ne peut invoquer la nullité de son engagement dès lors qu'elle a volontairement fait apposer la mention manuscrite exigée par un tiers (Cass. com. 5 mai 2021, n°19-21.468), la fraude doit être établie et les juges du fond doivent motiver leur décision en ce sens (Cass. com.25 janv. 2023, n° 21-11.145). Le seul fait de faire rédiger la mention par un tiers n'est pas nécessairement révélateur d'une fraude, étant relevé qu'en l'espèce, c'est le bailleur qui a pris l'initiative de la poursuite et non la caution qui a engagé une procédure en dénégation d'écriture. La fraude est définie de la manière suivante :« une fraude, (laquelle) s'entend, en matière civile ou commerciale, comme un acte réalisé en utilisant des moyens déloyaux destinés à surprendre un consentement, à obtenir un avantage matériel ou moral indu, ou réalisé avec l'intention (souligné par la cour) d'échapper à l'application d'une loi impérative ou prohibitive » (Com. 8 janvier 2020 n°18-21.452; Cass. com. 13 décembre 2017 n°16-21.498 ; Cass. com. 2 octobre 2012 n°11-23.213). Au cas d'espèce, aucune pièce de la procédure ne permet de caractériser l'intention frauduleuse prêtée par le bailleur appelant au dirigeant de la société Incub'Ethic, qui s'est portée caution, et cette intention frauduleuse ne peut se déduire de la seule indication, dans l'acte de cautionnement, du fait que la mention manuscrite doit être rédigée de la main même de la caution, dans la mesure où, cette indication figurant dans tous les actes de cautionnement, il suffirait alors d'arguer d'une fraude de la caution pour mettre systématiquement en échec les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, rappelées ci-avant. C'est pourquoi le moyen ne sera pas retenu par la cour. La chambre commerciale de la Cour de cassation considère que la violation du formalisme des articles L. 341-2 et L. 341-3 du Code de la consommation, qui a pour finalité la protection des intérêts de la caution, est sanctionnée par une nullité relative, à laquelle elle peut renoncer par une exécution volontaire de son engagement irrégulier, en connaissance du vice l'affectant. Les première et troisième chambre civile de la Cour de cassation considèrent que les formalités édictées par l'article 22-1de la loi du 6 juillet1989 sont prescrites afin d'assurer la validité et non la preuve de l'acte de cautionnement. Par ailleurs, si un acte nul de nullité absolue n'est pas susceptible de confirmation ou de ratification(Com. 21 février 2011 n°10-27.630), l'exception de nullité ne peut être invoquée lorsque l'acte nul a été exécuté ,quelle que soit la cause de la nullité qui l'affecte et sans qu'il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue - Civ. 1ère24 avril 2013, n°11-27.082 - si bien que la solution du litige n'est pas tributaire du type de nullité encourue. En l'espèce, la caution fait valoir que l'unique paiement qu'elle a effectué, d'un montant de 2775, 02 euros ne peut être considéré comme valant confirmation, au sens de l'article 1338 du code civil, de l'acte de cautionnement entaché de nullité, motif pris de ce qu'il s'agit d'un paiement partiel, effectué dans le cadre de la rupture du contrat de travail de son salarié, M. [B] qui a délibérément choisi d'affecter une partie de ce solde de tout compte au règlement de sa dette personnelle de loyer. La confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer ( | Cass. com., 29 mars 1994, n° 92-14.24). Des actes d'exécution équivoques ne sauraient avoir un effet confirmatif (Cass. civ., 16 mars 1948). Au cas d'espèce, le paiement effectué par la société Incub'Ethic est équivoque, dès lors qu'il a été effectué par la caution par déduction des sommes dues à M. [B] dans le cadre de la rupture de son contrat de travail et que, dès lors, ce paiement peut trouver sa justification dans l'acceptation de la caution d'affecter une partie des sommes restant dues à son salarié au paiement de la dette de loyers de ce dernier, étant relevé que le paiement effectué n'a pas soldé entièrement la dette de M. [B], qui, après ce paiement, restait devoir, une somme de 1183,42 euros. Dès lors que ce paiement peut s'expliquer par un autre motif que celui de réparer le vice entachant l'acte de cautionnement et en l'absence de tout paiement autonome du solde de tout compte de M. [B], l'on ne peut considérer que l'acte d'exécution litigieux caractérise la volonté expresse et non équivoque de la caution, qui a toujours et ab initio contesté la validité de l'acte de cautionnement, de couvrir ce vice et qu'il a eu un effet confirmatif, et c'est donc en vain que le bailleur appelant fait valoir que les circonstances dans lesquelles le paiement est intervenu sont sans incidence sur la volonté de la caution de confirmer l'acte nul, dès lors que les relations contractuelles entre M. [B] et son employeur lui sont inopposables et que la caution n'a pas subordonné son engagement de caution à sa qualité d'employeur. Par suite, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a déclaré valable l'acte de cautionnement. L'acte de cautionnement étant jugé nul, le jugement querellé sera confirmé, par motifs substitués à ceux retenus par le premier juge, en ce qu'il a débouté le bailleur de ses demandes formées à l'encontre de la société Incub'Ethic. II) Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Incub'Ethic La société Incub'Ethic prie la cour de condamner le bailleur et le mandataire immobilier à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme correspondant au montant des condamnations prononcées à son encontre. Aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de la société Incub'Ethic, la demande relative aux dommages et intérêts devient sans objet et ne pourra, par suite, être accueillie. III) Sur la responsabilité du mandataire immobilier et les demandes indemnitaires du bailleur appelant à l'encontre de ce dernier Moyens des parties Le bailleur appelant fait grief au premier juge d'avoir écarté la responsabilité de son mandataire en sa qualité de rédacteur de l'acte de cautionnement, motif pris de ce que le mandat de gestion n'était pas versé aux débats et de n'avoir retenu qu'un simple manquement à son devoir de vigilance à l'encontre de la société Nexity. Il sollicite la condamnation de son mandataire à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices : 32 428 euros correspondant aux charges et indemnités d'occupation demeurées impayées au 7 juillet 2022, avec capitalisation des intérêts, 621 euros au titre des honoraires de négociation du bail qu'il a exposés, outre les frais de la procédure d'expulsion. A hauteur de cour, il fait valoir que : - la société Nexity n'a jamais contesté avoir agi pour son compte en qualité de rédacteur d'acte dans le cadre de son mandat, - la société Nexity a commis une première faute en ne s'assurant pas lors de la signature de l'acte de cautionnement que toutes les conditions légales posées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 étaient satisfaites, alors qu'elle devait s'assurer que toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de l'acte de cautionnement étaient réunies lors de la signature de cet acte, - la société Nexity a ensuite commis plusieurs autres fautes dans l'exécution de son mandat de gestion locative, qui ont compromis les intérêts de son mandant : elle n'a pas informé ce dernier du courrier par lequel la caution contestait la validité de l'acte de cautionnement, ni du fait que le locataire avait sollicité, par courrier du 5 mai 2018, l'annulation de son congé, alors qu'elle aurait dû solliciter les instructions de son mandant et se poser la question de l'opportunité de refuser la demande d'annulation du congé compte tenu des risques d'impayés de loyers, elle a laissé la situation locative se dégrader et mis en oeuvre une gestion locative négligente et inefficace, elle a communiqué à son mandant un dossier incomplet ne permettant pas d'engager une action judiciaire en connaissance de cause et a refusé de communiquer copie du mandat de gestion, les versements effectués directement par la caisse d'allocations familiales à Nexity pour un montant de 1 403 euros n'apparaissent pas sur le relevé de compte locataire de la société Nexity, qui ne lui a toujours pas adressé le relevé de compte locatif, alors que M. [B] a quitté les lieux depuis le 7 juillet 2022, - les manquements de la société Nexity lui ont causé un préjudice important, l'ancien locataire qui ne vit que d'aides sociales (RSA, allocations logement) ne pouvant acquitter une dette de plus de 30 000 euros, l'inefficacité de la caution l'a privé de la garantie financière à laquelle il aurait pu prétendre, le contentieux l'opposant à M. [B] l'a placé dans l'impossibilité de résilier le mandat de gestion durant quatre années. La société Nexity, mandataire du bailleur, formant appel incident, soutient que sa responsabilité professionnelle ne peut être engagée et que les griefs nourris à son encontre sont infondés en raison du fait que : - elle n'a jamais reçu le courrier par lequel la société Incub'Ethic contestait la validité de la caution, et le défaut de réponse à ce courrier n'a pas conduit à l'aggravation de la dette locative, la caution ne s'opposant pas au règlement de la dette motif pris de ce que l'acte de cautionnement serait nul, - contrairement à ce que prétend son mandant, elle a bien informé ce dernier que son locataire avait sollicité l'annulation de son congé, - sa gestion locative est irréprochable et le défaut de célérité qui lui est prêté est infondé : elle a mis la caution en demeure dès le mois de février 2018, avant de délivrer un commandement de payer au locataire, elle a adressé à son mandant tous les éléments lui permettant d'agir en justice et ne porte aucune responsabilité dans l'échec de la procédure de référé, les versements de la caisse d'allocations familiales ont été effectués par erreur, - le préjudice du bailleur ne peut être réparé que sur la base de la perte d'une chance d'exercer un recours contre la caution de sorte que l'indemnisation ne peut être égale à l'intégralité des sommes dues par le locataire et couvertes par la caution, - le préjudice du bailleur n'est pas certain, dès lors qu'il n'est pas certain qu'il ne soit pas en mesure de recouvrer le montant de la dette auprès de son ancien locataire, - la demande de remboursement des honoraires de gestion et de négociation du bail est mal fondée, la société ayant exécuté la mission prévue à son mandat de sorte que sa rémunération est due, - il en va de même de la demande de prise en charge des frais d'expulsion, qui ne sont pas imputables au mandataire et auraient dû, en toutes hypothèses, être exposés. Réponse de la cour En application de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans sa gestion et il est tenu d'un devoir de conseil et d'information à l'égard de son mandant. Il incombe au bailleur appelant, qui entend engager la responsabilité de son mandataire, de démontrer les fautes commises par ce dernier, le préjudice qui en est résulté pour lui et le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi. S'agissant, en premier lieu, de la faute imputée à la société Nexity Lamy constant à n'avoir point veillé à la validité de l'acte de cautionnement, il y a lieu de relever que, si le mandat de gestion n'est effectivement pas versé aux débats comme l'a relevé le premier juge, le mandataire ne conteste pas avoir négocié le bail et rédigé l'acte de cautionnement pour le compte de son mandant, faisant valoir que la demande de remboursement des honoraires qu'il a perçus à ce titre et qui s'élèvent à 620, 91 euros est mal fondée en raison du fait que la tâche a été accomplie par ses soins. Il est donc établi que cette tâche faisait partie du périmètre de sa mission. L'agent immobilier professionnel, mandataire rémunéré par les bailleurs, est tenu de garantir l'efficacité des actes qui lui sont confiés : il lui appartient donc de vérifier les conditions de validité d'un acte de cautionnement solidaire garantissant les engagements du bail, qu'il a rédigé. En ne s'assurant pas de la rédaction par la caution elle-même des mentions manuscrites exigées par la loi et donc de la régularité des actes à établir dans le cadre de sa mission, la société Nexity Lamy a commis un manquement à ses obligations contractuelles. En tant que professionnel, la société Nexity Lamy devait s'assurer elle-même de la rédaction de l'engagement de caution par le dirigeant de la société Incub'Ethic selon les modalités prévues à l'article l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. La caution a déclaré se 'porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion du règlement, des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par M. [B] à M. [G], son bailleur, en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 10/10/2015". Aux termes de l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En précisant s'être engagée à garantir des dettes nées du contrat de location, la caution n'est pas tenue de garantie le paiement des indemnités d'occupation fondée sur la faute quasi délictuelle commise par le preneur qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail. Il ne saurait, en outre, s'inférer de la mention des termes ' tous intérêts et indemnités' dans l'acte de cautionnement que l'engagement e la caution couvrirait « les indemnités d'occupation », dès lors que ces dernières ne sont pas expressément visées par l'acte de cautionnement litigieux. Pareillement la mention figurant dans l'acte d'engagement de cautionnement, indiquant que ''le bail pouvant être reconduit tacitement légalement ou conventionnellement pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l'article 1740 du Code civil jusqu'à l'extinction des obligations du locataire, sans pouvoir dépasser la durée du dit bail renouvelé deux fois pour la même durée' n'a pas pour effet d'étendre l'obligation de la caution à des obligations quasi délictuelles nées postérieurement à l'expiration du contrat de bail mais seulement de prolonger les obligations de la caution en cas de reconduction du bail pour une durée ne pouvant excéder trois renouvellements ou reconduction. Il résulte de l'étendue du cautionnement ainsi défini et du fait que la créance du bailleur se compose exclusivement d'indemnités d'occupation, l'intégralité des loyers ayant été soldée par application des règles d'imputation définies par le code civil et l'existence d'un reliquat de charges d'un montant de 351, 80 euros étant insuffisamment établie par le relevé de compte de Nexity qui n'apporte aucune précision sur ce montant et ne fait apparaître aucune régularisation de charges pour les années 2015, 2016 et 2017, qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute commise par le mandataire immobilier et le préjudice qui en est résulté pour le bailleur. Par suite, la faute commise par le mandataire n'est pas de nature à engager sa responsabilité professionnelle. Le bailleur fait grief à son mandataire de ne pas l'avoir informé du fait que la caution a contesté par courrier du 2 mars 2018, la validité de l'acte de cautionnement. Cependant, la société Nexity Lamy conteste avoir reçu ce courrier et la cour constate que l'accusé de réception produit par la société Incub'Ethic est dépourvu de valeur probante, dès lors que les encadrés relatifs à la date de distribution du pli et à la signature du destinataire sont vierges. Il ne peut donc utilement être reproché au mandataire un défaut d'information qui aurait conduit à l'échec de la procédure de référé engagée par le bailleur, en raison de l'ignorance dans laquelle ce dernier avait été tenu de la contestation de la validité de l'acte de cautionnement. Le bailleur reproche, en outre, à son mandataire de ne pas l'avoir informé de ce que le locataire avait sollicité, par courrier du 5 mai 2018, l'annulation de son congé, alors qu'il aurait dû solliciter les instructions de son mandant et se poser la question de l'opportunité de refuser la demande d'annulation du congé compte tenu des risques d'impayés de loyers. Le lien de causalité entre la faute prêtée au mandataire et le préjudice qui en serait résulté pour le bailleur n'est pas établi. Le bailleur reproche, en outre, à son mandataire un mauvais suivi de la situation locative et de lui avoir adressé un dossier incomplet pour agir en justice. Il peut effectivement, et malgré les dénégations de la société Nexity Lamy, être reproché au mandataire d'avoir attendu que le locataire cumule trois mois d'impayés de loyers avant que de lui délivrer une mise en demeure suivie d'un commandement de payer et de n'avoir pas communiqué à première demande la totalité du dossier à son mandant, ce qui a eu pour effet d'allonger la durée de la procédure et, partant, d'augmenter le montant de la dette locative. Les autres fautes de gestion imputées au mandataire par le bailleur - communication d'informations erronées, défaut de communication du mandat de gestion, défaut de mention sur le compte locatif des versements effectués par erreur par la caisse d'allocations familiales, impossibilité de résilier le bail du fait du contentieux existant avec le locataire - ne sont pas établies au vu des pièces de la procédure ou sans lien avec les préjudices invoqués par l'appelant, et ne peuvent, par suite, donner lieu à indemnisation. La cour considère que, dès lors qu'il n'est pas établi, contrairement à ce qui a été retenu en première instance,que le mandataire avait connaissance de la contestation de la validité de l'acte de cautionnement par la caution, le dommage subi par le bailleur appelant sera intégralement réparé par la condamnation de la société Nexity Lamy en raison du défaut de diligence qui lui est imputable, à la somme de 1 000 euros. La demande de remboursement des frais exposés à l'occasion de la procédure d'expulsion, dès lors que cette procédure n'est pas imputable au mandataire et que ces frais auraient dû, en toutes hypothèses être exposés. La demande de remboursement des honoraires acquittés par le mandant est pareillement mal fondée. En effet, en application de l'article1149, devenu 1231-2 du code civil, la réparation du préjudice résultant de l'inexécution d'une obligation contractuelle ne peut excéder le dommage effectivement subi lequel doit être évalué, selon ce texte, au montant de la perte subie et du gain espéré. Il s'ensuit que la cour, après avoir indemnisé intégralement le bailleur des conséquences des manquements de la société Nexity Lamy à ses obligations, ne peut le dispenser de payer le montant des tâches exécutées par cette société (Cass. 3ème Civ. 21juin 2005, n° 04-10.815 Cass.3ème civ. 20 avril 2017, n° 16-13.885). IV) Sur le montant de la créance locative Il résulte du décompte produit que la créance s'élève, au 1er juillet 2022, à la somme totale de 31642, 82 euros, au titre des indemnités d'occupation et provisions sur charges demeurées impayées depuis la résiliation du bail. Il convient d'ajouter l'indemnité d'occupation calculée au prorata temporis sur la période allant du 1er juillet au 7 juillet 2022, date du départ de M. [B]. Par suite, M. [B] sera condamné à payer au bailleur appelant, suite à l'actualisation de sa créance, une somme totale de 31 794, 24 euros. L'appelant sera débouté du surplus de sa demande en paiement au titre de la créance locative en raison du fait que la somme de 351, 80 euros correspondant à un prétendu reliquat de charges antérieur à la résiliation du bail n'est pas justifiée comme il a été dit ci-avant, que la somme de 193,78 euros correspond à des débours tarifés, qui sont inclus dans les dépens en application de l'article 695 du code de procédure civile, qu'enfin la somme de 87, 77 euros, qui correspond selon le décompte à une dénonciation à la caution - facture huissier [H] du 8 juillet 2021- n'est pas justifiée. Le jugement déféré sera ordonné en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts. V) Sur les dépens M. [G], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, toutefois, confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant : - constaté la validité de l'acte de cautionnement du 10 octobre 2015, - condamné M. [B] à payer à M. [G] une somme de 21 658, 18 euros - condamné la société Nexity Lamy au paiement de cette somme à M. [G], in solidum avec M. [B], à hauteur de 2 682, 40 euros, au titre de sa responsabilité contractuelle, Statuant à nouveau des chefs infirmés Déclare nul l'acte de cautionnement du 10 octobre 2015 ; Déboute, en conséquence, M. [G] de la totalité de ses demandes dirigées contre la société Incub'Ethic ; Condamne M. [B] à payer à M. [G] une somme de 31 794, 24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2018 sur la somme de 2 617, 24 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; Condamne à la société Nexity Lamy à payer à M. [G] une somme de 1 000 euros ; Déboute M. [G] du surplus de ses demandes en paiement dirigées contre M. [B] et la société Nexity Lamy ; Déboute la société Incub'Ethic de sa demande de dommages et intérêts ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [G] à payer à la société Incub'Ethic une indemnité de 6 000 euros ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [G] de sa demande en paiement dirigée contre la société Nexity Lamy ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société Nexity Lamy de sa demande en paiement dirigée contre M. [G] ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [G] de sa demande en paiement dirigée contre M. [B] ; Condamne M. [G] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Franck Lafon, avocat en ayant fait la demande. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,