Tribunal judiciaire, 23 avril 2024. 23/02929

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Adresse 3] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02929 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPSN Minute : 24/00676 S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL AMI ILE DE FRANCE Représentant : Me Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502 C/ Monsieur [N] [V] Madame [W] [J] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BOURG Roxanne Copie délivrée à : Mr [V] [N] Mme [J] [W] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame BLANCHE Mélissa, Juge du tribunal de proximité, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 14 MARS 2024 tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge du Tribunal de proximité, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL AMI ILE DE FRANCE, demeurant [Adresse 6], représenté par son représentant légal, Représenté par Maître BOURG Roxanne, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 5] non comparant, ni représenté Madame [W] [J], demeurant [Adresse 5] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Monsieur [N] [V] et Madame [W] [J] sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 4]. Par acte de commissaire de justice transformé en procès-verbal de recherches infructueuses en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la SARL AMI ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [V] et Madame [J] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois. Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [J] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 1.840,66 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4ème appel provisionnel 2023 inclus, à compter de : la mise en demeure du 11 octobre 2022 pour la somme de 1.247,86 euros, la mise en demeure du 28 novembre 2022 pour la somme de 980,93 euros,la sommation de payer du 2 mars 2023 pour la somme de 1.998,48 euros, la sommation de payer du 13 avril 2023 pour la somme de 2.933,73 euros, 868,02 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.500 euros à titre de dommages-intérêts,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l’audience du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [V] et Madame [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ». L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats : la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur [V] et Madame [J] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°5, 9, 18 et 22,les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,l’attestation de non-recours,le relevé de compte des copropriétaires et les appels de fonds pour la période comprise entre le 2e trimestre 2022 et 4e trimestre 2023 inclus, comprenant les charges de copropriété et des frais, le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés, Le décompte des charges incombant à Monsieur [V] et Madame [J] arrêté au 2 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 1.840,66 euros, outre 868,02 euros au titre des frais. L’examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues. Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires. En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l'indivision soit d'origine conventionnelle ou légale. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété et ne justifie donc pas de l’existence d’une clause de solidarité. Par conséquent, Monsieur [V] et Madame [J] seront condamnés au paiement de la somme de 1.840,66 euros arrêtée au 2 octobre 2023 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 2ème trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023 inclus, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 avril 2023. Il convient en effet de préciser que la sommation de payer du 2 mars 2023 n’est pas produite au dossier et que les courriers du 11 octobre 2022 et du 28 novembre 2022 ne portent pas interpellation suffisante en ce qu’ils ne fixent pas de délai pour s’acquitter du paiement. Sur les frais de recouvrement Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ». Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Ces frais ne sont nécessaires que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 868,02 euros au titre de l’article 10-1. Il est demandé le remboursement des frais de lettre de rappel du 29 avril 2022 (0,95 euros), de lettre de rappel du 1er août 2022 (1,16 euro), de mise en demeure du 11 octobre 2022 (40 euros), de lettre de rappel du 4 novembre 2022 (1,43 euro), de mise en demeure du 28 novembre 2022 (40 euros), de lettre de rappel du 1er février 2023 (1,80 euro), de mise en demeure du 2 mars 2023 (40 euros) et de lettre de rappel du 22 mai 2023 (1,80 euro). Ces sommes d’un montant raisonnable et correspondant à la tarification du contrat de syndic seront accordées. Il est également demandé la somme de 170,88 euros au titre de la sommation de payer. Cependant, il convient de ramener cette somme au montant figurant sur l’encadré de l’acte du 13 avril 2023, soit la somme de 75,08 euros. Il est encore demandé 300 euros de frais de « transmission dossier huissier » et 300 euros de frais de « transmission dossier avocat ». Cependant, il n'est pas justifié du temps passé ni des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic (comme l’exige le contrat de syndic). Ils seront écartés. Dès lors, Monsieur [V] et Madame [J] seront condamnés au paiement de la somme totale de 202,22 euros au titre les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 avril 2023 sur la somme de 75,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Sur les dommages-intérêts Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, la carence réitérée des copropriétaires, qui n’ont effectué aucun paiement entre mars 2022 et septembre 2023 malgré l’envoi de multiples lettres de rappel, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. En conséquence, Monsieur [V] et Madame [J] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] et Madame [J], qui succombe à l’instance, seront condamnés aux dépens. Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [V] et Madame [J] à lui verser la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Aucun motif ne justifiant d'en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL AMI ILE DE FRANCE, la somme de 1.840,66 euros arrêtée au 2 octobre 2023 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 2ème trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 avril 2023, CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL AMI ILE DE FRANCE, la somme de 202,22 euros au titre des frais dus en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 avril 2023 sur la somme de 75,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL AMI ILE DE FRANCE, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, à compter du prononcé de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL AMI ILE DE FRANCE, la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [W] [J] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision, REJETTE tout autre demande plus ample ou contraire, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 23 avril 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE