Cour d'appel, 14 novembre 2023. 20/18443

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18443 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC2FK Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Sucy-en-Brie RG n° 11-20-0008 APPELANTE Madame [I] [J] [Adresse 4] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0314 INTIME Monsieur [X] [Y] [Adresse 3] [Localité 5] né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 7] (91) Représenté et assisté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 Représenté par Me Annie SEBBAG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0486 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie MONGIN, Conseiller signataire de l'arrêt pour la présidente empêchée et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat de bail précaire du 15 juin 2012 devant se terminer le 31 mai 2015, Mme [I] [J] était locataire d'un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 8] (94), appartenant à M. [X] [Y], pour un loyer mensuel de 1 000 euros et des provisions sur charge de 100 euros. Un état des lieux a été établi le 1er juillet 2012. Aucun contrat écrit n'a été réitéré à l'expiration du bail. Un commandement de payer la somme principale de 4 432, 80 euros au titre des arriérés de loyers à cette date, outre les frais et débours, a été signifié à Mme [I] [J] 1e 10 janvier 2017. Mme [J] a quitté les lieux et restitué les clefs à l'huissier le 6 mars 2017. Saisi par M. [X] [Y] par acte d'huissier de justice délivré le 6 juin 2017, le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie dans son jugement contradictoire rendu le 17 septembre 2020, a : - Déclaré irrecevables les demandes en paiement des loyers et des charges antérieures au l0 janvier 2014 ; - Condamné Mme [I] [J] à verser à M. [X] [Y] la somme de 4 723, 15 euros au titre des loyers et charges impayés du 10 janvier 2014 au 6 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2017 ; - Condamné Mme [I] [J] à verser à M. [X] [Y] la somme de 6 398, 60 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 1 000 euros ; - Condamné M. [X] [Y] à verser à Mme [I] [J] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résiliation fautive du bail ; - Ordonné la compensation des sommes dues réciproquement ; - Débouté M. [X] [Y] de sa demande de régularisation de charges à hauteur de la somme de 5 680, 60 euros, pour partie prescrite et pour partie infondée ; - Débouté Mme [I] [J] de sa demande en remboursement des sommes versées au titre des provisions pour charges, soit 5 956 euros ou subsidiairement, 4 600 euros ; - Débouté Mme [I] [J] de sa demande en remboursement de la somme de 5 559,87 euros au titre des factures d'électricité ; - Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - Condamné Mme [I] [J] à verser à M. [X] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Mme [I] [J] aux entiers dépens. Par déclaration reçue au greffe le 16 décembre 2020, Mme [I] [J] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il : - a déclaré irrecevables les demandes en paiement des loyers et des charges antérieures au l0 janvier 2014 ; - l'a condamnée à verser à M. [X] [Y] la somme de 4 723, 15 euros au titre des loyers et charges impayés du 10 janvier 2014 au 6 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2017 ; - l'a condamnée à verser à M. [X] [Y] la somme de 6 398, 60 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d'un montant de 1 000 euros ; - a condamné M. [X] [Y] à lui verser la seule somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résiliation fautive du bail ; - l'a déboutée de sa demande en remboursement des sommes versées au titre des provisions pour charges, soit 5 956 euros ou subsidiairement, 4 600 euros ; - l'a déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 5 559, 87 euros au titre des factures d'électricité ; - l'a condamnée à verser à M. [X] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - l'a condamnée aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 5 mars 2021, Mme [I] [J] demande à la cour de : - Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Sucy-en-Brie du 17 septembre 2020 en les chefs contestés et, statuant à nouveau : - Débouter M. [X] [Y] de ses demandes tendant à sa condamnation à lui verser diverses indemnités au titre des prétendues dégradations locatives, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ; - Condamner M. [X] [Y] à lui verser les sommes de : 5 956 euros et subsidiairement 4 600 euros au titre des provisions sur charges ; 2 779, 93 euros ou subsidiairement 555, 99 euros au titre des factures d'électricité ; 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résiliation fautive du bail ; - Ordonner la compensation entre ces condamnations et la somme de 4 723, 15 euros à laquelle elle a été condamnée au titre de l'arriéré de loyers et charges ; - Confirmer le jugement pour le surplus ; - Condamner M. [X] [Y] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; - Condamner M. [X] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 février 2023, M. [X] [Y] demande à la cour de : - Dire que Mme [I] [J] a cessé de payer les loyers dus à compter de février 2015 jusqu'au 6 mars 2017 ; - Dire qu'elle n'a, de ce fait, pas payé les provisions sur charges afférentes aux loyers ; - Dire qu'elle n'a pas usé du bien loué « en bon père de famille » et qu'elle a dégradé le bien dont la responsabilité lui incombe, En conséquence, Infirmer le jugement en ce qu'il : - L'a condamné à payer à Mme [I] [J] la somme de 1 000 euros pour résiliation fautive du bail. - L'a débouté de sa demande de régularisation de charges à hauteur de la somme de 5 680,60 euros pour partie prescrite et pour partie infondée Confirmer le jugement en ce qu'il a : - Condamné Mme [I] [J] à lui payer la somme de 4 723, 15 euros au titre des loyers et charges impayés du 10 janvier 2014 au 6 mars 2017, avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2017 ; - Condamné Mme [I] [J] à lui payer la somme de 6 398, 60 euros au titre des réparations locatives ; - Condamné Mme [I] [J] à payer 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Cependant, il est demandé à la cour de : - Modifier le quantum de ces condamnations, Et ce faisant, : - Condamner Mme [I] [J] à payer la somme de 5 069, 43 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mars 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation du 17 mai 2017, et non 4 725, 15 euros au titre des loyers et charges impayés ordonné par le premier juge ; - Condamner Mme [I] [J] d'autre part à payer 5 680, 60 euros à titre de reliquat des charges restées impayées au 6 mars 2017 par la locataire, durant son occupation des lieux, entre juillet 2012 et mars 2017 ; - Condamner Mme [J] à lui payer la somme de 33 120, 25 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, et non de 6 398, 60 euros ordonné par le premier juge ; - Condamner Mme [J] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais de procédure d'exécution du jugement de première instance. - Débouter Mme [J] de ses demandes, - Condamner Mme [J] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023. SUR CE, Sur la prescription des demandes du bailleur quant aux loyers et charges Considérant que le premier juge, à la demande de Mme [J], a jugé irrecevables car prescrites les demandes du bailleur portant sur les loyers et charges antérieures au 10 janvier 2014 ; Que si l'appelante a, dans sa déclaration d'appel indiqué contester ce chef du jugement entrepris, elle ne développe aucun moyen ou discussion propre à contester cette décision, de sorte que la cour ne s'estime pas saisie de la date de prescription des demandes du bailleur ; Sur les sommes dues au titre des loyers et charges Considérant s'agissant du montant des loyers impayés, que le premier juge a considéré que Mme [J] restait devoir, au titre des loyers et provisions pour charges, du 10 janvier 2014 au 6 mars 2017 date de la remise des clefs à l'huissier par la locataire, la somme de 4 723,15 euros; Que M. [Y] demande que le quantum de la dette locative soit fixé à la somme de 5 069,43 euros au motif que le bailleur n'a récupéré les clefs que le 22 mars 2017 et, en outre, que la locataire soit condamnée à lui verser la somme de 5 680,60 euros «au titre du reliquat des charges restées impayées au 6 mars 2017 par la locataire entre juillet 2012 et mars 2017»; Que, contrairement à ce que soutient le bailleur, c'est à juste titre que le tribunal a pris en compte comme terme de la période pendant laquelle le loyer était dû, le jour de la remise des clefs à l'huissier instrumentaire, soit le 6 mars 2017 et non le 22 mars suivant, date de l'établissement du constat d'état des lieux ; Considérant que le jugement entrepris a également débouté la locataire de sa demande de remboursement des provisions pour charges, et débouté le bailleur de sa demande de payement de la somme de 5 680,60 euros au titre de la régularisation des charges aux motifs que cette régularisation était tardive, «déloyale, brutale et consécutive d'une faute du propriétaire dans l'exécution du contrat» Que Mme [J] sollicite le remboursement des provisions pour charges faisant valoir que le bailleur n'a pas effectué de régularisation annuelle des charges et que la production des factures le 10 août 2020 à la demande le premier juge est tardive et prescrite ; Qu'il doit être observé que les seules charges récupérables étaient constituées des frais de gaz et d'eau et que Mme [J] réglait des factures d'électricité ; Que Mme [J] ne conteste cependant pas avoir reçu le courrier que lui a adressé le bailleur le 1er novembre 2016 ( pièce n°8) par lequel il lui rappelait que la provision pour charge était de 100 euros et non de 200 euros comme elle l'indiquait à tort dans un de ses courriers, qu'il lui avait montré les facture de gaz et d'eau et les tenaient «comme toujours à [sa] disposition», que s'agissant de l'électricité le bailleur rappelait qu'il n'y avait qu'un seul compteur, qu'elle était la principale utilisatrice de cette énergie ; qu'il rappelait sa proposition formulée dans son courrier du 15 mai 2015 ( pièce n°6) tendant à la pose d'un compteur individuel d'électricité, travail qui nécessitait que les ouvriers puissent avoir accès à son logement, qu'il soulignait également qu'une régularisation entraînerait une augmentation de ses charges ce qui ne lui paraissait pas opportun compte tenu de ses difficultés à régler son loyer ; Que Mme [J] ne conteste pas les affirmations contenues dans ce courrier et n'indique pas avoir sollicité la consultation des factures de gaz et d'eau ; Que devant le tribunal le bailleur à fourni l'ensemble des factures, et le décompte justifiant sa demande ; Considérant que c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de Mme [J] tendant à la restitution des provisions versées dès lors que le bailleur avait soumis et tenu à la disposition de la locataire, les factures justifiant les frais de gaz et d'eau et les a versées aux débats devant le premier juge, sans que la locataire conteste avoir pris connaissance de ces factures ni n'allègue avoir sollicité leur consultation et les avoir contestées avant la présente procédure ; Que c'est également à bon droit que le tribunal a rejeté la demande tardive du bailleur tendant à obtenir le reliquat des charges qui aurait été dû si des régularisations de charges avaient été faites régulièrement, en raison du caractère tardif et déloyal de cette demande dans le cadre de la procédure engagée à l'encontre de Mme [J] ; Que le jugement sera donc confirmé de ces chefs ; Sur les factures d'électricité Considérant s'agissant de la demande de Mme [J] relative aux factures d'électricité qu'elle a réglées, que c'est également à bon droit que le jugement entrepris a considéré que compte tenu des accords pris par les parties qui ont été exécutés depuis l'entrée dans les lieux de la locataire, du fait que Mme [J] ne réglait pas toutes les factures et de l'imprécision de ses demandes il n'y avait pas lieu de faire droit à sa prétention de ce chef, d'autant qu'elle ne conteste pas être la seule locataire occupant, avec ses quatre enfants, un des trois locaux de cette propriété à utiliser un chauffage électrique ; qu'elle ne conteste pas n'avoir réglé aucune facture d'électricité pendant les deux premières années d'occupation de ce logement, la première facture versée par elle aux débats portant sur la consommation du 6 mars 2014 au 9 septembre de la même année ; Que les pièces produites sous le numéro 9, sont parcellaires de septembre 2014 à août 2016, confirmant l'analyse du jugement entrepris selon laquelle toutes les factures n'étaient pas réglées par la locataire ; Qu'en outre, dès lors qu'elle était destinataire des factures d'électricité et qu'elle les réglait directement, elle ne pouvait ignorer leur réalité et le quantum réclamé ; Que devant la cour Mme [J], à la différence de ce qu'elle avait sollicité devant le premier juge, quantifie sa demande à la somme de 2 779,93 euros et à titre subsidiaire celle de 555,99 euros représentant 10% de la somme totale versée ; Que considération prise du fait que Mme [J] est la seule occupante des locaux branchés sur le compteur unique utilisant le chauffage électrique, il sera fait droit à la demande subsidiaire tendant à la condamnation du bailleur de lui restituer la somme de 555,99 euros au titre du remboursement d'une partie des frais de consommation électrique ; Que le jugement sera infirmé de ce chef ; Sur la résiliation fautive du bail par M. [Y] Considérant que Mme [J] fait valoir que son préjudice n'a pas été justement indemnisé du fait de la résiliation fautive du bail par M. [Y] lequel n'a pas respecté les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que la locataire invoque l'interruption de l'électricité dans son logement et le fait que la caisse d'allocations familiales lui adresse des demandes de remboursement injustifiées ; Que M. [Y] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à verser 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résiliation fautive du bail ; Considérant cependant que l'affirmation d'une coupure d'électricité par le bailleur est peu vraisemblable puisque Mme [J] indique dans ses écritures avoir pris l'initiative de résilier le contrat de fourniture d'électricité ( §28); que s'agissant des courriers de réclamation par la caisse d'allocations familiales de remboursements de trop versés (pièces n°17) aucune précision ne figure sur ces courriers de sorte qu'il n'est pas possible d'en attribuer la responsabilité à M. [Y] ; Considérant que c'est par une juste appréciation du préjudice de la locataire que le premier juge l'a évalué à la somme de 1 000 euros et le jugement sera également confirmé de ce chef ; Sur les dégradations locatives Considérant sur ce point que le bailleur conteste l'appréciation et l'évaluation faites par le premier juge du coût des réparations locatives, tandis que la locataire conteste la validité du constat dressé par l'huissier le 22 mars 2017, faute pour celui-ci de l'avoir convoquée à sa véritable adresse  ; Que sur ce dernier point, la locataire ne prétend pas même avoir informé le bailleur ou l'huissier à qui elle a remis les clefs, de sa nouvelle adresse ; qu'elle ne peut utilement se borner à affirmer sans l'établir, que le bailleur connaissait son adresse ; qu'en outre, elle ne peut utilement reprocher au premier juge d'avoir renversé la charge de la preuve en n'exigeant pas l'accusé de réception du courrier adressé par l'huissier dès lors que celui-ci indique avoir satisfait à cette obligation et que la mention d'un fait constaté par l'huissier en matière civile fait foi jusqu'à la preuve contraire laquelle n'est pas rapportée en l'espèce ; Que de même, s'agissant de l'appréciation faite par le premier juge de la comparaison du constat d'entrée dans les lieux et du constat de sortie, la critique du bailleur et la demande d'infirmation de ce chef sont dépourvues de précision ; Que le premier juge a justement apprécié le montant devant revenir au bailleur à ce titre, expliquant avec pertinence les principaux éléments justifiant une indemnisation et le montant de celle-ci au regard de l'état antérieur ; Que le jugement sera confirmé de ce chef également ; Considérant que M. [Y] sollicite également la condamnation de Mme [J] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais d'exécution du jugement de première instance ; que cependant, en application de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais d'exécution sont sauf les exceptions prévues par ce texte, à la charge du débiteur sans qu'il y ait lieu à une décision judiciaire pour constituer un titre d'exécution ; qu'en outre les contestations de ce chef sont de la compétence du juge de l'exécution en application de l'article L 121-1 dudit code ; Qu'il n'y a donc pas lieu pour la cour de se prononcer sur ce point ; Considérant quant aux mesures accessoires, que le jugement sera confirmé s'agissant de la première instance ; que Mme [J] succombant en son appel sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'en équité à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté Mme [J] de sa demande relative au remboursement d'une partie des frais d'électricité ; Statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamne M. [Y] à verser à Mme [J] la somme de 555,99 euros au titre du remboursement des frais d'électricité, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Condamne Mme [J] à verser à M. [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne Mme [J] aux dépens d'appel La greffière Pour la présidente empêchée