Cour de cassation, 10 octobre 2019. 18-20.418

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 octobre 2019 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 809 F-D Pourvoi n° R 18-20.418 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société CAC 06, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 17 mai 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Bibinobi, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 10 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de la société CAC 06, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu les articles 1315, devenu 1353, et 1719 1° du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mai 2018), que la société CAC 06, exposant avoir pris à bail des locaux appartenant à la SCI Bibinobi (la SCI), dont elle n'avait jamais pu jouir, en raison du fait qu'elle n'en avait pas reçu les clés et que les lieux étaient inutilisables, a assigné la propriétaire en résolution judiciaire du bail et remboursement des sommes versées à titre de loyers, primes du contrat d'assurance afférent aux lieux loués et dommages-intérêts ; Attendu que, pour rejeter la demande et constater la résiliation du bail au 30 avril 2011, l'arrêt retient que le bail a commencé a être exécuté entre septembre et décembre 2010, que la preuve de ce qu'à cette date les locaux étaient inutilisables n'est pas rapportée, qu'en janvier 2011 les parties sont convenues de suspendre leurs obligations réciproques dans l'attente de la réalisation de travaux, qu'à compter d'avril 2011 les locaux sont devenus inutilisables pour l'usage que la société CAC 06 comptait leur donner et que le bail a été résilié par accord entre les parties ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation en remettant les clefs au locataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne la SCI Bibinobi aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bibinobi à payer à la société CAC 06 la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société CAC 06. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société CAC 06 de ses demandes, d'AVOIR constaté la résiliation du bail au 30 avril 2011 et d'AVOIR dit que les parties garderont la charge de leurs propres dépens ; AUX MOTIFS QUE « attendu que les parties sont en l'état d'un bail souscrit le 16 septembre 2010 portant sur un local de 100 m² à aménager ; qu'il est acquis et non contesté que la société CAC 06 n'a pas occupé les locaux nonobstant le règlement des échéances d'octobre et novembre 2010 et a cessé tout versement à compter du mois de décembre 2010 ; attendu qu'il résulte d'un procès-verbal établi le 26 avril et le 20 mai 2011 par Maître P..., huissier de justice, que les lieux n'étaient pas à la date des constatations en l'état d'être exploités, Maître P... notant que les locaux étaient fermés, que ni Monsieur X..., représentant la société Bibinobi, ni Monsieur J... gérant de la société CAC 06 ne possédaient les clés permettant l'accès au local, que des photographies prises par l'interstice sous la portée d'entrée montrent un local nu et brut, dépourvu de revêtement au sol et sur les murs et encombré de matériaux ; qu'il ne résulte de ce document que les locaux tels qu'ils apparaissent au constat d'huissier ne pouvaient servir à l'usage d'exploitation d'un cabinet d'expert-comptable prévu au bail ; attendu que la société Bibinobi ne conteste pas cet état des locaux mais se prévaut d'un accord intervenu entre les parties aux termes duquel leurs obligations respectives étaient suspendues, la locataire s'interrogeant sur l'utilité pour elle de louer une surface aussi importante, que ses affirmations sur cette version des faits contenues dans son courrier du 26 avril 2011 sont corroborées par le fait d'une part que la locataire a accepté de verser deux échéances en début de bail puis a interrompu tout versement à compter du 1er octobre 2010 et qu'elle a assuré les locaux auprès de la société Gan et d'autre part que la bailleresse n'a pas réclamé de loyer de décembre 2010 à avril 2011 alors qu'elle réalisait par ailleurs des travaux d'aménagement de grande ampleur dans les lieux loués ; attendu que la société CAC 06 explique les différents versements effectués au profit de la société Bibinobi par le fait que Monsieur X..., gérant de la société Bibinobi exerçait la profession de comptable au sein de la société CAC 06 et qu'il aurait pu effectuer ces différents règlements de loyers sans en avoir reçu l'ordre, que toutefois, la preuve du caractère frauduleux des dits versements dont se prévaut la société CAC 06 n'est pas rapportée, que les relations croisées des différentes parties expliquent au contraire l'absence d'accord écrit et formalisé sur la suspension du contrat de bail intervenu en décembre 2010 ; qu'il est acquis que les membres de la société CAC 06 dont son gérant Monsieur J... exerçaient l'activité d'expertise comptable qu'ils avaient toutes les compétences nécessaires pour prendre connaissance des versements effectués au titre des loyers, en appréhender la portée en déceler la fraude ; attendu qu'il résulte de l'examen de ces éléments que le bail a commencé à être exécuté de septembre à décembre 2010, date à laquelle la preuve de l'état inutilisable des locaux n'est pas rapportée, qu'à compter de janvier 2011, les parties ont convenu de suspendre leurs obligations réciproques en l'attente de la réalisation de travaux, qu'il convient de constater qu'à compter du mois d'avril 2011 au moins, les locaux ne sont plus en l'état d'être utilisés par la société CAC 06 pour l'usage qu'elle comptait leur donner et que le bail a été résilié par accord des parties à compter de cette date, qu'aucune somme ne peut être sollicitée au titre du loyer ni un quelconque préjudice, les parties n'en justifiant pas ; attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'une quelconque des parties ni pour la procédure de première instance ni pour celle d'appel » ; 1)° ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, conforme à la destination prévue dans le contrat de bail et en bon état de réparations, à la date convenue, ce dont il doit justifier ; qu'après avoir elle-même constaté que la société CAC 06 n'a pas occupé les locaux nonobstant le règlement des loyers d'octobre et novembre 2010, et qu'il résultait d'un procès-verbal établi le 26 avril et le 20 mai 2011 que les lieux n'étaient pas en état d'être exploités à cette date, la cour d'appel ne pouvait se borner à énoncer, pour rejeter les demandes de la société CAC 06, et notamment sa demande en résolution du contrat de bail pour inexécution de ses obligations par la société BIBINOBI, que « le bail a commencé à être exécuté de septembre à décembre 2010, date à laquelle la preuve de l'état inutilisable des locaux n'est pas rapportée », sans vérifier ni constater qu'il était justifié que le bailleur avait satisfait à son obligation de délivrance en ce qu'à la date de la conclusion du contrat, les locaux étaient effectivement utilisables, conformes à la destination prévue par la convention et en bon état de réparations ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 1° du Code civil et 1315 du même Code dans sa rédaction applicable du litige ; 2°) ALORS, D'AUTRE PART, QU'il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée et conforme à la destination prévue dans le contrat de bail, de prouver qu'il s'est libéré entièrement de cette obligation ; que pour rejeter les demandes de la société CAC 06, et notamment sa demande en résolution du contrat de bail pour inexécution de ses obligations par la société BIBINOBI et sa demande en remboursement des sommes perçues par cette dernière au titre du bail litigieux, la cour d'appel a retenu que « la preuve de l'état inutilisable des locaux n'est pas rapportée », quand il appartenait au bailleur de rapporter la preuve de la délivrance conforme de la chose louée au preneur ; qu'en inversant la charge de la preuve, la cour d'appel a violé l'article 1719 1° du Code civil et l'article 1315 du même Code dans sa rédaction applicable du litige.