Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 18/11941

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B JUGEMENT N° Enrôlement : N° RG 18/11941 - N° Portalis DBW3-W-B7C-VP3T AFFAIRE : S.A.R.L. PUBLAND (Me Valérie GERSON-SAVARESE) C/ S.C.I. PALAIS DES ARTS (Me Laure COUSTEIX) Rapport oral préalablement fait DÉBATS : A l'audience Publique du 28 Mars 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré Président : Madame Patricia GARNIER, Juge Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Juin 2024 Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 Par Madame Patricia GARNIER, Juge Assistée de Madame Olivia ROUX, NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE S.A.R.L. PUBLAND immatriculé au siren 414 362 871 pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDERESSE S.C.I. PALAIS DES ARTS immatriculé au Siren 483 431 698 prise en la personne de son mandataire administrateur de biens la SARL ANTAREAL, immatriculé au siret 522 781 582 000 21 dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laure COUSTEIX, avocat au barreau de MARSEILLE FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2000, la SCI PALAIS DES ARTS louait un local commercial à la SARL PUBLAND sis [Adresse 2]. Il a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives. Le prix du loyer a été fixé à la somme initiale de 39.600 francs (6.036,98 €) par an hors charges et hors taxes au principal, à laquelle il convient d’ajouter les charges, taxes et impôts. Le preneur a versé un dépôt de garantie d’un montant initial de 9.900 francs (1.509,24 €). La SCI PALAIS DES ARTS est également propriétaire de la totalité de l’immeuble qui est situé à l’angle de la [Adresse 6], de la [Adresse 8] et de la [Adresse 5]. Le 23 février 2014, suite à l’incendie d’une voiture devant la devanture du local commercial de la SCI PALAIS DES ARTS, la devanture et la façade du magasin ont été endommagées. L’assurance du preneur lui a remboursé les travaux qu’elle considérait à la charge du locataire à hauteur de 635€ moins la franchise. L’assurance du bailleur n’aurait pas pris en charge les travaux concernant le rideau métallique et la façade non réparés suite à l’incendie. Le 5 juillet 2017, suite à la chute de pierre émanant de cet immeuble, le Maire de [Localité 4] a prononcé un arrêté de péril avec l’obligation d’accomplir les mesures d’urgence suivantes visant à assurer la sécurité des occupants de l’immeuble : Interdire l’accès aux balcons des trois façades de l’immeuble et aux trottoirs et place de stationnement des rues adjacentes à l’immeuble ; - Enjoindre la société PALAIS DES ARTS à sécuriser les balcons et façades de l’immeuble ; - Enjoindre la société PALAIS DES ARTS à mettre en place trois platelages sur les différentes façades de l’immeuble : o Sur la [Adresse 8] afin de permettre l’accès des occupants à l’immeuble ; Sur la [Adresse 6] afin de permettre l’accès au commerce de la société PUBLAND SERVICE ; o Sur la [Adresse 5] afin de permettre le passage des usagers du trottoir. Suite à l’exécution de ces mesures urgentes, le 15 septembre 2017, le Maire de [Localité 4] a rendu un arrêté de mainlevée partielle de péril, rétablissant l’accès aux trottoirs et aux places de stationnement des [Adresse 8] et [Adresse 3]. L’ensemble de ces difficultés, liées à un défaut d’entretien de l’immeuble et à une négligence dans le traitement des suites de ces sinistres selon la SARL PUBLAND, lui aurait provoqué un trouble de jouissance dont elle souhaite obtenir réparation. C'est dans ces conditions, que par acte d’huissier en date du 24 octobre 2018, la SARL PUBLAND a assigné la Société Civile Immobilière PALAIS DES ARTS devant le Tribunal Judiciaire de Marseille. Par conclusions notifiées par RPVA le 7 novembre 2023, au visa des articles 1719 et 1721 du code civil, la SARL PUBLAND demande au tribunal de : -CONDAMNER la société PALAIS DES ARTS à payer à la société PUBLAND la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts compensatoires du préjudice causé en raison du défaut de délivrance conforme des lieux donnés à bail ; -CONDAMNER la société PALAIS DES ARTS à payer à la société PUBLAND la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ; -ENTENDRE ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir. Par conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2023, au visa de la loi du 6 juillet 1989, la SCI PALAIS DES ARTS sollicite de voir le tribunal : -DÉCLARER la société PALAIS DES ARTS recevable et bien fondée en ses demandes et en conséquence, -DÉBOUTER la société PUBLAND SERVICE de l’intégralité de ses demandes, -CONDAMNER la société PUBLAND SERVICE à payer à la société PALAIS DES ARTS la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus. Le Juge de la Mise en Etat a clôturé l'affaire le 9 novembre 2023 et a renvoyé devant l'audience de plaidoirie du 28 mars 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS Sur la demande d'indemnisation de la SARL PUBLAND SERVICE pour le préjudice de jouissance: Au regard des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L’article 1724 code civil, applicable à l’espèce, prévoit que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. L’article 7 du bail commercial du 29 mars 2000 prévoit que le preneur «  supportera la gêne résultant éventuellement pour lui de l’exécution de toutes les réparations, que le BAILLEUR estimera nécessaires, utiles ou simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer ni interruption de paiement du loyer, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si cette durée excédait quarante jours, à la condition que les travaux soient exécutés sans interruption, sauf en cas de force majeure ». Il est constant qu’une clause qui impose au preneur de souffrir toutes les réparations ne saurait autoriser le bailleur à anéantir sa propre prestation, le contrat de bail étant privé d'objet et de cause quand les travaux exécutés par le bailleur sont d'une ampleur et d'une durée telles qu'ils rendent impossible l'exercice normal de la profession prévue au bail  De plus, le trouble de jouissance non strictement défini par les textes désigne l'impossibilité d'utiliser le bien, les pertes de loyers ou d 'exploitation, pouvant en résulter la dépréciation d'un bien consécutive aux réparations d'un dommage. En l'espèce, la SARL PUBLAND expose avoir subi un préjudice de jouissance du fait de l’absence de prise en charge des réparations qui incombaient à son bailleur suite au sinistre du 23 février 2014 et à la délivrance de l’arrêté de péril du 5 juillet 2017. Sur la prise en charge des réparations liées au sinistre de 2014 : Suite à l’incendie d’un véhicule devant la devanture de la SARL PUBLAND , la devanture et la façade de l’entreprise ont été endommagées. La SARL PUBLAND a perçu une indemnisation d’un montant de 635€ de la part de son assureur personnel (la MMA) tel que décrit dans le courrier du 23 février 2017. Elle se plaint de ne pas avoir perçu l’indemnisation du bailleur pour la réparation du rideau métalllique et la façade dont le coût appartiendrait au bailleur. Malgré l’absence de pièces justificatives , hormis quelques échanges de mails, il conviendra de considérer que le rideau métalllique a été effectivement endommagé tel qu’il en découle des écritures de la société bailleresse qui y indique qu’elle a proposé de prendre en charge la moitié du remplacement du rideau métallique « pour être agréable ». Son assureur dans un mail du 26 juin 2017, exposait que cette réparation était à la charge du locataire d’après son bail commercial. En effet, le bail commercial prévoit que « outre les obligations d’entretien et de réparation indiquée ci-dessus, le locataire aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures de son établissement, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, seront à sa charge exclusive ». Ainsi, la SARL PUBLAND ne pouvait demander la prise en charge du rideau métallique à son bailleur, et ne peut donc lui reprocher de ne pas avoir été diligent sur ce point. Concernant la façade, la demanderesse ne produit aucun élément susceptible de convaincre le tribunal de l’existence de ce dommage, d’autant que dans ses écritures, la SARL PUBLAND n’évoque que le problème du rideau métallique et intitule la partie consacrée à ce sinistre « des prétendues conséquences dommageables occasionnées par l’incendie d’un véhicule au rideau métallique et éléments de façade ». Ainsi, l’absence totale d’éléments versés aux débats sur les conséquences de ce sinistre (constat d’huissier, photographies, …) ne permet pas au tribunal de prendre position sur l’obligation pour le bailleur de prendre en charge la réparation de la façade suite au sinistre de 2014. De la même façon, la demanderesse échoue à démontrer l’existence d’une négligence du bailleur face au respect de son obligation de délivrance, constituant un trouble de jouissance du preneur. Sur l’exécution des travaux destinés à la levée de l’arrêté de péril : Le 5 juillet 2017, suite aux importants désordres constatés sur les balcons de nombreux appartements, de la présence de corbeaux sous dalle, de la fixation sommaire des gardes corps des balcons, de la fissuration et du décollement des éléments de placage en façade, des fissures inquiétantes de l’angle du support entre la [Adresse 5] et la [Adresse 7] avec des risques de chute sur le trottoir, de l’oxydation des dalles, de la fissuration de balcons,…. , la ville de [Localité 4] a rendu un arrêté de péril imminent concernant l’immeuble où se situe le bail commercial de la SARL PUBLAND. Des mesures urgentes ont été prises comme la protection sur la rue trinquet de l’accès au commerce dont l’entrée se situe sur cette façade, le périmètre de sécurité installé devant la façade de l’immeuble ainsi que les places de stationnement sur les rues moisson et trinquet le long dudit immeuble jusqu’à la réalisation des travaux de mise en sécurité, la mise en place de trois platelages dont un concernant l’accès audit local commercial. Ces mesures urgentes ont, selon la SARL PUBLAND, causé un préjudice de jouissance important d’autant que le local n’était plus visible par les passants du fait de la présence des échaffaudages, du couloir d’accès métallique jusqu’à sa porte d’entrée, de l’absence d’enseigne lumineuse en raison de la présence de l’échaffaudage. Il résulte des éléments versés aux débats que la SCI PALAIS DES ARTS, en personne ou par le truchement de son mandataire la société ANTAREAL, avait accompli toutes les mesures d’urgence dès le 25 juillet 2017, ce qui permettait l’utilisation des trottoirs et l’accès au local commercial de la rue trinquet. Toutefois, l’arrêté de péril n’était que partiellement levé, ce qui impliquait que les échaffaudages et le couloir d’accès au local étaient toujours nécessaires et présents. Ces mesures ont été en vigueur jusqu’à la fin de la réalisation des travaux de fond nécessaires à la sécurisation de l’immeuble. Il convient de déterminer la date de fin de ces travaux à la date du 31 août 2019, tel qu’il en ressort de la production du décompte général et définitif de la société VIVIAN et CIE versé aux débats. Il convient de souligner qu’il est clairement indiqué dans l’arrêté de péril du 5 juillet 2017 que les désordres constatés sur les balcons de nombreux appartements proviennent notamment d’un manque d’entretien et d’un mauvais état général de l’immeuble dont la charge revenait au bailleur. Aussi, peu importe que le bail ne soit prévu pour recevoir spécifiquement du public. Le seul fait que l’activité prévue concerne la vente d’équipements et de fournitures divers est suffisant pour nécessiter une visibilité extérieure de son activité. Dans ces conditions, alors que lorsque les travaux exécutés par le bailleur sont d'une ampleur et d'une durée telles qu'ils rendent impossible l'exercice normal de la profession prévue au bail, la clause de souffrance ne peut pas être invoquée pour refuser tout dédommagement au preneur par le bailleur, c’est à bon droit que la SARL PUBLAND a saisi la juridiction pour obtenir réparation de son préjudice de jouissance, lié au manquement par son bailleur à son obligation de délivrance. Sur l’évaluation du préjudice : Il est constant que le juge qui constate la réalité d'un préjudice est tenu de l'évaluer et d'en ordonner la réparation, quand bien même la partie qui le demande ne fournit pas l'intégralité des éléments permettant son évaluation précise. Il résulte des débats précédents que la SCI PALAIS DES ARTS a manqué à son obligation de délivrance dans le cadre de son contrat de bail du 29 mars 2000 et qu'il a, par conséquent, provoqué un préjudice de jouissance chez la SARL PUBLAND. Elle sollicite une indemnisation à hauteur de 20 000€ et produit à l’appui de cette demande des comptes de résultat du 30 juin 2017 et du 30 juin 2018 qui démontrerait que ces travaux ont fait baisser le résultat d’exploitation de la somme de 23477€ à 5735€. Toutefois, ces seuls éléments ne sauraient justifier l’évaluation du préjudice subi par la SARL PUBLAND à hauteur de 20 000€, qu’il conviendra de ramener à de plus justes proportions au vu des diligences de la SCI PALAIS DES ARTS pour effectuer ces travaux. Dans ces conditions, il conviendra de lui octroyer la somme de 10000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi. Sur les autres chefs de demandes : Il convient d'allouer à la SARL PUBLAND la somme équitable de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. La Société Civile Immobilière PALAIS DES ARTS sera condamnée au paiement des dépens de l'instance. En raison de la nature et de l'ancienneté des faits, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi, CONDAMNE la Société Civile Immobilière PALAIS DES ARTS à payer à la SARL PUBLAND la somme de 10000€ au titre de son préjudice de jouissance; CONDAMNE la Société Civile Immobilière PALAIS DES ARTS à payer à la SARL PUBLAND la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; CONDAMNE la Société Civile Immobilière PALAIS DES ARTS à payer les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile; REJETTE le surplus des demandes; ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 13 juin 2024. Signé par Madame GARNIER Président, et par Madame ROUX, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision. LE GREFFIER                                           LE PRESIDENT