Cour de cassation, 21 décembre 1993. 91-13.552

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par le Centre hospitalier régional universitaire de Nice (CHRUN), dont le siège est à Nice (Alpes-Maritimes), ..., agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège, en cassation de l'arrêt n° 1183/1990 rendu le 7 décembre 1990 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre civile), au profit : 1 / de Mme Lucile A..., demeurant à Nice (Alpes-Maritimes), ..., 2 / du Service des domaines, dont les bureaux sont à Nice (Alpes-Maritimes), ..., pris en la personne de M. le directeur des services fiscaux du département des Alpes-Maritimes, nommé aux fonctions de curateur de la succession vacante de Mme Z..., veuve Y..., par jugement du tribunal de grande instance de Nice, en date du 17 septembre 1986, 3 / de M. le directeur général des impôts, chef du service des Domaines au ministère de l'Economie et des finances, dont les bureaux sont à Paris (12e), ..., défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 17 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Célice et Blancpain, avocat du Centre hospitalier régional universitaire de Nice, de Me Hennuyer, avocat de Mme A..., de Me Goutet, avocat de M. le directeur général des impôts, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 décembre 1990), que M. X..., titulaire d'un bail emphytéotique de cinquante ans, portant sur des terrains appartenant à l'Hôpital Saint-Roch à Nice, aux droits duquel se trouve le Centre hospitalier régional universitaire de Nice (CHRUN), y a fait construire des immeubles qui devaient, en fin de bail, revenir sans indemnité à l'hôpital ; qu'il a donné à bail verbal en location l'un de ces appartements à M. et Mme A... en 1938 ; que M. X... a cédé ses droits, par acte du 15 mai 1943, à M. Y..., qui n'a apporté aucune modification à la situation des époux A... ; qu'ayant donné congé à Mme Y... pour le 1er avril 1982, terme du bail emphytéotique, et dénoncé ce congé à Mme A..., qui s'est maintenue dans les lieux, le CHRUN l'a assignée en expulsion ; Attendu que le CHRUN fait grief à l'arrêt de déclarer la location consentie à Mme A... par l'emphytéote durant le bail emphytéotique opposable au propriétaire après l'expiration de ce bail, alors, selon le moyen, "1 / que dans ses conclusions d'appel, le CHRUN, après avoir rappelé le caractère emphytéotique du bail initial du 18 novembre 1931, a démontré que l'emphytéote ne peut être assimilé à un propriétaire apparent et a contesté qu'il puisse être fait application de la théorie de l'apparence pour régler ses relations avec les bénéficiaires des locations consenties par l'emphytéote durant le bail emphytéotique ; que la cour d'appel avait le devoir de s'expliquer sur les conditions d'application de cette théorie, en déterminant notamment la personne qui avait le pouvoir de consentir des locations durant le bail emphytéotique et en vérifiant si, lors de l'intervention de la location litigieuse, le locataire pouvait commettre une erreur ; qu'en ne procédant pas à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ; 2 / que la théorie de l'apparence suppose un défaut de pouvoir de la part de celui qui accomplit l'acte ; que tel n'est pas le cas dans la location consentie à Mme A... par l'emphytéote, celui-ci ayant seul pouvoir de consentir des locations et le propriétaire n'ayant aucune possibilité d'intervention durant le bail emphytéotique, de sorte qu'en faisant appel à la théorie de l'apparence pour régler les relations du propriétaire avec des locataires après l'expiration du bail emphytéotique, et en qualifiant l'emphytéote de "propriétaire apparent", la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ; 3 / que les règles qui régissent le louage ordinaire ne sont pas applicables dans l'hypothèse d'un bail emphytéotique et les locations consenties par l'emphytéote prennent fin au plus tard en même temps que son propre droit ; qu'après avoir constaté que le bail emphytéotique initial prenait fin le 1er avril 1982, la cour d'appel n'a pas pu estimer que Mme A... bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux au-delà de cette date sans violer les articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ; 4 / que la qualité et les pouvoirs de celui qui a consenti à l'acte litigieux sont déterminants de la mise en oeuvre de la théorie de l'apparence ; que ne peut être assimilé à un propriétaire apparent l'emphytéote dès lors qu'il avait seul, à l'exclusion du propriétaire des terrains, la qualité et le pouvoir nécessaires à la conclusion de la location au profit de Mme A... ; qu'en procédant néanmoins à une telle assimilation, la cour d'appel n'a pas caractérisé les conditions d'application de la théorie de l'apparence, violant les articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ; 5 / que l'erreur de celui qui se prévaut de la théorie de l'apparence pour prétendre à l'acquisition d'un droit sur un immeuble doit être caractérisée et ne peut être celle qui est simplement "qualifiée de légitime" ; qu'en refusant, dans sa recherche de l'erreur dont avait été victime le locataire, de prendre en considération la connaissance par d'autres locataires voisins de l'existence d'un bail emphytéotique et en dispensant le locataire de toute recherche sur la qualité précise de son bailleur, la cour d'appel ne caractérise pas l'erreur déterminante de la théorie de l'apparence, privant sa décision de base légale au regard des articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948" ; Mais attendu qu'ayant relevé, abstraction faite d'un motif surabondant concernant la qualité de propriétaire apparent de M. Y..., que ce dernier bénéficiait d'un bail emphytéotique, la cour d'appel, qui a constaté qu'il n'était pas contesté que l'appartement litigieux était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et que Mme A... n'avait jamais manqué à ses obligations, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le Centre hospitalier régional universitaire de Nice, envers le trésor payeur général, pour ceux exposés par Mme A..., envers le directeur général des impôts et le Service des domaines, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-et-un décembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.