Tribunal judiciaire, 14 avril 2025. 24/08936

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 6] [Localité 9] Tél:[XXXXXXXX01] Fax : 01.48.44.08.02 @ : [Courriel 10] REFERENCES : N° RG 24/08936 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7WI Minute : JUGEMENT Du : 14 Avril 2025 Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM C/ Monsieur [I] [Z] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 27 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2025; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [I] [Z] [Adresse 2] [Adresse 11] [Localité 8] Comparant en personne Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hela KACEM Monsieur [I] [Z] Expédition délivrée le à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 13] EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 29 octobre 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [I] [Z] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 297,75 € outre provisions sur charges. Le 30 juin 2022, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [I] [Z] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 481,68 € selon décompte arrêté au 29 juin 2022. Par courrier du 4 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Suivant citation délivrée à étude le 10 septembre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a attrait Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. La SA IMMOBILIERE 3F a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA IMMOBILIERE 3F, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [I] [Z]; De condamner Monsieur [I] [Z] au paiement des sommes suivantes :1 037,14 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 17 septembre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 27 janvier 2025 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Lors de l'audience, la SA IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 14 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 2 084,84 €. Monsieur [I] [Z], comparant en personne et accompagné d'un assistant social, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette. Il expose rencontrer des difficultés financières du fait de ses faibles ressources (RSA) et de problèmes de déclarations auprès de la CAF ayant entraîné la suspension de certaines aides. Il indique qu'il est en cours de constitution d'un dossier de surendettement et d'un dossier FSL, mais que suite à un dégât des eaux ayant endommagé des documents, il doit recommencer ces dossiers. L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle reprend les informations données par Monsieur [I] [Z] à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION : SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 30 juin 2022, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L'action est donc recevable. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [I] [Z] le 30 juin 2022, pour un montant principal de 481,68 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Monsieur [I] [Z] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 août 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. L'importance de la créance du bailleur, l'absence de paiement des loyers depuis 2021 à l'excepté de quelques paiements partiels, ainsi que la faiblesse des ressources du locataire ne permettent pas de lui octroyer des délais de paiement aux fins d'apurer la dette locative. Il a été rappelé au bailleur et au locataire qu'en cas d'évolution ultérieure de la situation de Monsieur [I] [Z], un accord à l'amiable entre eux restait toujours possible. Monsieur [I] [Z] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SA IMMOBILIERE 3F, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [I] [Z]. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 14 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 2 084,84 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [Z] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2 084,84 € actualisée au 14 janvier 2025 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 481,68 € à compter du 30 juin 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. L'occupation illicite des lieux par Monsieur [I] [Z] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA IMMOBILIERE 3F qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [Z] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 juin 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [I] [Z] sera condamné à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA IMMOBILIERE 3F ; CONSTATE que le contrat signé le 29 octobre 2015 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [I] [Z] concernant les locaux situés [Adresse 4] [Localité 12] s'est trouvé de plein droit résilié le 31 août 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ; En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [I] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE la SA IMMOBILIERE 3F à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [I] [Z] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2 084,84 € actualisée au 14 janvier 2025, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2022 sur la somme de 481,68 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [Z] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; CONDAMNE Monsieur [I] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 juin 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRE LA JUGE