Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 23/03021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU : 08 Novembre 2024 Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier lors de l’audience : Madame BONALI, Greffier Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier Débats en audience publique le : 20 Septembre 2024 N° RG 23/03021 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3RMI PARTIES : DEMANDERESSE Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société ESPANDI dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal Représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [H] [E] épouse [V] Née le 15 juillet 1948 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] Représentée par Maître Marc MAMELLI de la SELARL MAMELLI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSÉ DU LITIGE Par assignations des 23 et 27 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 4], a fait citer Madame [H] [E] épouse [V], en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 la condamnation de Madame [V] au paiement des sommes suivantes : - 9977,20 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 23 juin 2023, - 1090,86 € au titre du budget prévisionnel pour l’exercice 2023, -736 € au titre des frais de recouvrement, - 3000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de son conseil ainsi qu’à supporter les frais d’exécution. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2024. À cette date, le Syndicat des copropriétaires en copropriété [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société ESPANDI qui succède à la société FONCIA [Localité 4], représenté par son conseil à l’audience développe ses conclusions n°3 auxquelles il sera renvoyé, actualise ses demandes, conclut au rejet de l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Madame [H] [E] épouse [V] comme infondées et sollicite sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -11 494,18 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 février 2024 avec intérêts de droit à compter du 19 septembre 2024, -736 € au titre des frais nécessaires, -3000 € à titre de dommages-intérêts, -2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens et à supporter les frais d’exécution forcée. Madame [H] [E] épouse [V], représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense n°2 auxquelles il convient de se référer et conclut au rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, du budget prévisionnel 2023, des frais nécessaires, de sa demande de dommages-intérêts et de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et à sa condamnation à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. SUR QUOI Sur la demande en paiement Attendu que le Syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du Syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du Syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ; Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ; Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ; Qu’elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles ; Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires en copropriété [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société ESPANDI, fait valoir que Madame [H] [E] épouse [V], propriétaire des lots 6, 12, 14 et 19 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 3 avril 2023 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité et qu’il peut poursuivre le recouvrement de l’arriéré de charges de copropriétés impayées ; Attendu que Madame [H] [E] épouse [V] conclut au rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires au motif que la mise en demeure du 3 avril 2023 ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle est imprécise car elle sollicite un montant global sans aucune précision, ce qui ne lui permettait pas de savoir, comme le requiert le texte, la somme dont elle devait s’acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter d’exigibilité immédiate des provisions de l’exercice du budget adopté ; Attendu que pour justifier du bien-fondé de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit des pièces à l’appui de ses prétentions et notamment : le relevé de propriété et l’acte de donation du 6 juin 1996, la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 3 avril 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé, un décompte en date du 25 mai 2023, les procès-verbaux des assemblées générales des 18 février 2020, 11 janvier 2021, 12 mars 2021, 5 janvier 2022, une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales, le contrat de syndic, un décompte en date du 7 février 2024 comportant le décompte de charges échues pour la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2024 et le décompte des frais nécessaires, des dépens et des sommes réclamées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Qu’en l’occurrence, la mise en demeure du 3 avril 2023 adressée à Madame [V] est rédigée comme suit : « Je vous informe que je viens de recevoir du syndic de cette copropriété un dossier dont il résulte que vous devez la somme de 10 945,24 € au titre des charges de copropriété comptes arrêtés au 1er avril 2023. Je vous rappelle par ce courrier que vous devez impérativement vous acquitter de ces sommes nécessaires au bon fonctionnement de votre syndicat et donc de votre immeuble. » Que la mise en demeure reproduit dans son intégralité les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de son article 10 et des articles 14-1 et 14-2 ; Qu’elle indique ensuite « En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, vous disposez d’un délai de 30 jours pour régulariser cette situation. À défaut de paiement sous ce délai de 30 jours, ces sommes deviennent immédiatement exigibles. » Que cette mise en demeure porte mention d’une pièce jointe « extrait de compte du 01.04. 2023 » qui n’est pas annexée à la mise en demeure produite aux débats ; Attendu que la mise en demeure du 3 avril 2023 porte sur une somme totale de 10 945,24 € correspondant à des charges de copropriété due au 1er avril 2023, ne précise pas le montant précis des provisions exigibles au titre de l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relative à l’année en cours, qui n’auraient pas été payés par Madame [H] [E] épouse [V], étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes ; Que par ailleurs, en l’absence de production aux débats du décompte annexé à la mise en demeure, la preuve n’est pas rapportée que Madame [H] [E] épouse [V] a été avisée précisément comme le requiert l’article 19-2 de la somme dont elle devait s’acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes et il n’est pas démontré qu’elle disposait des moyens pour déterminer, à partir du seul montant de 10 945,24 € énoncé, les provisions impayées ; Que la mise en demeure du 3 avril 2023, qui constitue un acte préalable à l’action dans le cadre de la procédure accélérée au fond, ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que faute de justifier d’une mise en demeure préalable valable répondant aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes du Syndicat des copropriétaires en copropriété [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société ESPANDI, ne peuvent aboutir dans le cadre de la procédure accélérée au fond et sont irrecevables ; Qu’il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes formées à titre de dommages-intérêts ; Sur les demandes accessoires Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 au profit de l’une quelconque des parties ; Attendu que le Syndicat des copropriétaires en copropriété [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société ESPANDI, qui succombe, conservera la charge des dépens qu’il a engagés à l’occasion de la présente instance ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, DÉCLARE le Syndicat des copropriétaires en copropriété [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société ESPANDI, irrecevable en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ; LAISSE les dépens de la présente instance à la charge du Syndicat des copropriétaires en copropriété [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la société ESPANDI. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT