Texte intégral
Du 31 juillet 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00305 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZQC
[N] [C], [F] [W] épouse [C]
C/
[P] [U] épouse [S], [Y] [U]
- Expéditions délivrées à avocats,
- FE délivrée à Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
Le 31/07/2024
Avocats : Me Bénédicte DELEU
Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 juillet 2024
PRÉSIDENT : M. Nicolas GETTLER, Vice-Président placé
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDEURS :
Monsieur [N] [C]
né le 24 Janvier 1968 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
Madame [F] [W] épouse [C]
née le 04 Décembre 1970 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
DEFENDEURS :
Madame [P] [S] épouse [U]
[Adresse 8]
[Adresse 8] -
[Localité 6]
Représentée par Me Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Monsieur [Y] [U]
[Adresse 8]
[Adresse 8] -
[Localité 6]
Représenté par Me Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 14 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Février 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 31 août 2019, Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] ont donné à bail à Madame [P] [S], épouse [U] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 6].
Par acte d’huissier en date du 20 novembre 2023, Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [S], épouse [U] un commandement de payer au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier du 7 février 2024, Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] ont assigné Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [S], épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de :
Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 21 janvier 2024, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 31 août 2019 ;
Prononcer l’expulsion et ordonner la libération des lieux par les défendeurs et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique ;
Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;
Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;
Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [Y] et Madame [U] [P] à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 530,71 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;
Condamner in solidum, à titre provisionnel les défendeurs au paiement de la somme de 1.555,76 euros à parfaire au titre de la dette locative ;
Condamner in solidum, à titre provisionnel et tant que de besoin les défendeurs à payer le 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation fixée par le juge à hauteur de 530,71 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant.
Condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de commandement de payer du 19 décembre 2022 d’un montant de 84,89 euros, du commandement de payer du 14 mars 2023, d’un montant de 85,21 euros, du commandement de payer du 12 décembre 2023 d’un montant de 85,62 euros et du commandement de payer du 20 novembre 2023 d’un montant de 137,23 euros.
Lors de l’audience du 14 juin 2024, Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C], régulièrement représentés, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.804,71 euros au 7 juin 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.
Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [S], épouse [U] régulièrement représentés, demandent à la juridiction de :
A titre liminaire,
Juger irrecevable les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Y] [U], ce dernier n’étant pas partie au contrat de location,
Constater que Madame [P] [S] est régulièrement assurée pour le bien objet de la présente procédure,
A titre principal,
Accorder à Madame [P] [S] des délais de paiement d’une durée de 36 mois pour apurer sa dette locative,
Juger que ces délais seront substitués par les mesures accordées par la Commission de surendettement lorsqu’elles seront mises en place,
Ordonner la suspension de la clause résolutoire durant les délais de paiement accordés, tant par la présente juridiction que par la Commission de Surendettement des Particuliers de la Gironde,
Juger que si ces délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été mise en œuvre,
Débouter Monsieur et Madame [C] de toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Pour l’exposé des moyens et prétentions des parties et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de Procédure Civile, il sera procédé au visa des conclusions suivantes :
l’assignation de Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] en date du 7 février 2024,
et les dernières conclusions de Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [S], épouse [U], soutenues et déposées à l’audience du 14 juin 2024.
La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir opposées aux demandes formées à l’encontre de Monsieur [Y] [U]
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, il y a lieu de relever que Monsieur [Y] [U] n’est pas signataire du contrat de bail conclu le 31 août 2019, entre Madame [P] [S], épouse [U] et Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C].
Ainsi et dans la mesure où Monsieur [Y] [U] n’est pas signataire ou titulaire du contrat de bail, il sera fait droit à la fin de non-recevoir opposée par les défendeurs et les demandes formées à l’encontre de Monsieur [Y] [U] seront déclarées irrecevables.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département, deux mois avant la date de l’audience.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] ont fait signifier à Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [S], épouse [U] un commandement d’avoir à payer la somme totale de 2.239,22 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 janvier 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que :
– pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que :
Madame [P] [S], épouse [U] s'est engagée à résorber sa dette en 36 versements,
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [P] [S], épouse [U].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [P] [S], épouse [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec revalorisation de droit et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 2.804,71 euros au 7 juin 2024 (hors frais de procédure).
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [P] [S], épouse [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.804,71 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 7 juin 2024 – échéance du mois juin 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [P] [S], épouse [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juillet 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [P] [S], épouse [U] et ne comprendront que le seul commandement de payer en date du 20 novembre 2023, comme fondant l’acquisition de la clause résolutoire.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [P] [S], épouse [U] à verser à Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] la somme de 100 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
DECLARONS irrecevables les demandes formées à l’encontre de Monsieur [Y] [U] ;
CONSTATONS la réunion à la date du 20 janvier 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 31 août 2019 entre Madame [P] [S], épouse [U] et Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C], relatif au logement situé [Adresse 8] à [Localité 6] ;
CONDAMNONS Madame [P] [S], épouse [U] à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] la somme de 2.804,71 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 7 juin 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [P] [S], épouse [U] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 80 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Madame [P] [S], épouse [U] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [P] [S], épouse [U] à son paiement à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [P] [S], épouse [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023 et de l’assignation, ;
CONDAMNONS Madame [P] [S], épouse [U] à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [F] [W], épouse [C] une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
