Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 24/04469

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 5] NAC: 5AA N° RG 24/04469 N° Portalis DBX4-W-B7I-TRQA ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 25/ DU : 04 Juillet 2025 [Y] [J] C/ [Z] [L] [U] [P] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 04 Juillet 2025 à Me Isabelle ASSOULINE-SEROR Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le vendredi 04 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 05 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE Madame [Y] [J] demeurant [Adresse 1] comparante en personne, assistée de Maître Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Jeanne ISSARTEL, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS Monsieur [Z] [L] demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté Madame [U] [P] demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée EXPOSE DU LITIGE Madame [Y] [J] a donné à bail à Monsieur [Z] [L] et à Madame [U] [P] des locaux à usage d’habitation, avec jardin, parking (n° 25) et garage (n° 25) situés [Adresse 3] à [Localité 8] ([Localité 6], par contrat en date du 1er avril 2023, moyennant un loyer initial de 930 euros et une provision pour charges de 30 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [J] a fait signifier à Monsieur [Z] [L] et à Madame [U] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 mai 2024 pour un montant en principal de 960 euros. Madame [Y] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 23 octobre 2024. Aux termes de l'assignation, elle a sollicité de : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 1er avril 2023, - Constater la résiliation du bail conclu et ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [L] et de Madame [U] [P] ou de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique ; - Condamner solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] à verser à Madame [Y] [J] une provision d'un montant de 960 euros au titre des loyers et charges impayés, cette somme étant à parfaire au jour de l'audience ; - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers des locataires et occupants garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants, - Fixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] jusqu'à leur départ ou expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail et ce, jusqu'à la reprise effective des lieux ; - Condamner Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] solidairement à verser à Madame [J] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens en cas de recours à l'exécution forcée. A l’audience du 24 janvier 2025, Madame [Y] [J], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.940,80 euros au jour de l’audience, mensualité de janvier 2025 incluse. Assignés par actes de commissaire de justice signifiés respectivement à domicile et à personne le 23 octobre 2024, Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] n'étaient ni présents ni représentés à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025. Par ordonnance en date du 25 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE a déclaré recevable l’action de Madame [Y] [J] et ordonné la réouverture des débats à l’audience du 5 mai 2025 afin d’inviter Madame [Y] [J] à verser aux débats un décompte détaillé des paiements effectués au titre des loyers et charges par Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] depuis février 2024 afin de vérifier si en l’espèce la clause résolutoire était acquise, décompte à actualiser en outre au jour de l’audience. A l’audience du 05 mai 2025, Madame [Y] [J], représentée par son conseil, a produit un décompte de la dette depuis février 2024, actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.921,60 euros au jour de l’audience, mensualité d’avril 2025 incluse et maintenu l’intégralité de ses autres demandes. Elle a précisé qu’a priori les locataires semblaient avoir quitté les lieux. Cités par avenir d’audience par actes de commissaire de justice signifiés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 24 avril 2025, Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] n'étaient ni présents ni représentés à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025 et le conseil de la demanderesse autorisé à faire parvenir en délibéré les lettres recommandées avec accusé de réception adressées par le commissaire de justice à chaque défendeur en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Par courriel du 15 mai 2025, le conseil de la demanderesse a fait parvenir en délibéré la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le commissaire de justice à chaque défendeur en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Par ordonnance avant dire droit en date du 25 mars 2025, l’’action a été déclarée recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [Z] [L] et à Madame [U] [P] le 10 mai 2024 pour un montant en principal de 960 euros, somme correspondant aux loyers et charges impayés du mois de février 2024. C’est à tort cependant que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régit par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient en conséquence de vérifier si Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] ont réglé leur dette dans ce délai de deux mois. Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2024. L’expulsion de Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] sera ordonnée en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Madame [Y] [J] produit un décompte en date du 05 mai 2025 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 6.921,60 euros, mensualité d’avril 2025 incluse. Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P], n’ayant pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.921,60 euros. Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Y] [J], Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : Vu l’ordonnance de référé avant dire droit de ce siège en date du 25 mars 2025 ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 1er avril 2023 conclu entre Madame [Y] [J] d’une part et Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] d’autre part concernant des locaux à usage d’habitation, avec jardin, parking (n° 25) et garage (n° 25) situés [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date 11 juillet 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Y] [J] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] à verser à Madame [Y] [J] à titre provisionnel la somme de 6.921,60 euros au titre de la dette locative, selon décompte en date du 05 mai 2025, mensualité d’avril 2025 incluse ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] à payer à Madame [Y] [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 juillet 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] à verser à Madame [Y] [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [U] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Madame [Y] [J] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente