Texte intégral
CF/SH
Numéro 23/03823
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 21/11/2023
Dossier : N° RG 21/03908 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IBWV
Nature affaire :
Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble
Affaire :
SCI [G]
C/
SCI [Adresse 2]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 03 Octobre 2023, devant :
Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile
Madame de FRAMOND, Conseillère
Madame BLANCHARD, Conseillère
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
SCI [G] prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [F] [G], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représentée et assistée de Maître DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat au barreau de DAX
INTIMEE :
SCI [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître FRANÇOIS, de la Sté d'avocats AQUI'LEX, avocat au barreau de MONT DE MARSAN
sur appel de la décision
en date du 20 OCTOBRE 2021
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN
RG numéro : 18/00566
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [G] est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], sur une parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 7], jouxtant la parcelle cadastrée section AE [Cadastre 6], propriété de la SCI [Adresse 2].
Les deux fonds sont situés dans le parc d'activité [Adresse 12] face au centre commercial du Grand Moun.
Le 31 octobre 2012, la SCI [Adresse 2] a déposé une demande de permis de construire en vue d'une division parcellaire, la démolition d'un entrepôt frigorifique et l'édification d'un immeuble comportant des bureaux et des commerces. Ce permis lui a été accordé par le maire de la commune de [Localité 11] selon arrêté du 21 mars 2013.
Excipant que la nouvelle construction implantée en limite de propriété privait son bâtiment de toute visibilité depuis la rocade et le centre commercial, la SCI [G] a contesté l'arrêté du 21 mars 2013 devant le tribunal administratif de Pau.
Par jugement du 21 novembre 2017, le tribunal administratif de Pau a annulé ledit arrêté.
Le 1er décembre 2017, la SCI [G] a sollicité auprès de la SCI [Adresse 2] la démolition de l'immeuble.
Faute de réponse à cette demande, la SCI [G] a, par acte d'huissier de justice du 18 mai 2018, assigné la SCI [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Mont de Marsan afin de :
- dire et juger que la SCI [Adresse 2] a commis une faute en occultant l'immeuble propriété de la SCI [G],
- condamner la SCI [Adresse 2] à réparer le préjudice,
- en conséquence, condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 225 800 euros au pro't de la SCI [G],
- condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution,
- condamner la SCI [Adresse 2] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître de Brisis, avocat associé de la société de Brisis Esposito.
Par arrêt en date du 29 septembre 2020, la cour administrative de Bordeaux a annulé le jugement du tribunal administratif de Pau et rejeté les demandes visant à obtenir l'annulation du permis de construire accordé à la SCI [Adresse 2].
Suivant jugement contradictoire en date du 20 octobre 2021 (RG n°18/00566), le tribunal judiciaire a, notamment :
- débouté la SCI [G] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la SCI [G] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI [G] aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Le tribunal a analysé les photographies produites aux débats pour constater qu'avant la réalisation de la construction litigieuse, les façades Sud et Est de l'immeuble étaient visibles depuis la rocade et le centre commercial du Grand Moun. Il a relevé que la construction litigieuse érigée en limite séparative sur toute la longueur de la parcelle AE [Cadastre 6] occultait la façade Sud de la demanderesse, la privant de visibilité depuis la rocade en provenance de [Localité 10] et depuis le centre commercial. Cependant du fait de l'implantation des deux immeubles dans une zone d'activité fortement urbanisée et en pleine expansion, l'occultation d'un immeuble par une nouvelle construction ne pouvait être en soi considérée comme fautive.
Le tribunal a ajouté que la SCI [G] ne disposait pas d'un droit à rester visible depuis la rocade ou le centre commercial, que le bâtiment avait été édifié conformément aux règles d'urbanisme applicables sur ce secteur et qu'aucun abus de droit n'était démontré.
Le tribunal a rappelé que par le passé, un bâtiment frigorifique était déjà implanté devant celui de la SCI [G], qui occultait déjà la façade sud ; que l'actuel bâtiment même s'il est plus grand, n'est pas disproportionné par rapport aux constructions avoisinantes.
Il a débouté la SCI [G] en l'absence de faute délictuelle, ne rendant pas nécessaire l'examen du préjudice.
La SCI [G] a relevé appel par déclaration du 2 décembre 2021 (RG n°21/03908), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 7 décembre 2022, la SCI [G], appelante, statuant sur le fondement de l'article 1240 du code civil, entend voir la cour :
- juger que la SCI [Adresse 2] a commis une faute en occultant l'immeuble propriété de la SCI [G],
- condamner la SCI [Adresse 2] à réparer le préjudice,
- la condamner au paiement de la somme de 225 800 euros au profit de la SCI [G], outre les frais de l'expertise de M. [J] soit 2 400 euros,
- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître de Brisis, avocat associé du cabinet de Brisis & del Alamo.
Les moyens de la SCI [G] sont les suivants :
- l'action est engagée dans le cadre de la responsabilité délictuelle pour trouble de voisinage ;
- la réglementation de l'urbanisme n'est pas en cause ;
-le nouveau bâtiment occulte complètement la façade et aucune partie de l'immeuble de la SCI [G] n'est visible depuis la rocade ;
- le préjudice qui en résulte est économique puisque l'immeuble de la SCI [G] est donné à bail et deux locataires ont fait état de la localisation favorable du fait de la visibilité de leur commerce avant l'édification du bâtiment litigieux ; depuis ces locataires sont partis après avoir délivré leur congé ;
- l'immeuble subit du fait de la construction une moins value de 200 000 € outre une perte de loyer du fait de l'absence de locataire de 23 400 €.
Par conclusions déposées le 17 janvier 2023, la SCI [Adresse 2], sur le fondement des dispositions des articles 1240 du code civil et 696 et 700 du code de procédure civile, entend voir la cour :
- confirmant le jugement dont appel,
- débouter la SCI [G] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner la SCI [G] aux entiers dépens de la présente procédure.
- condamner la SCI [G] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les moyens de la SCI [Adresse 2] sont les suivants :
- le bâtiment litigieux a été implanté à la place d'un bâtiment qui a été démoli et l'occultation a toujours existé ; la SCI [G] est défaillante dans l'administration de la preuve que la construction de la SCI [Adresse 2] aurait aggravé l'absence de visibilité qui affectait déjà l'immeuble ;
- le constat d'huissier du 11 décembre 2020 contredit celui que produit la SCI [G] ;
- les deux gérants des sociétés locataires de la SCI [G] reviennent sur les attestations produites par la SCI [G] en contestant certaines affirmations ; elles n'établissent pas la réalité d'un préjudice économique ;
- la légalité de la construction, validée par la cour d'appel administrative, entraîne le débouté des demandes ;
- la SCI [G] ne démontre pas un caractère anormal d'une gravité certaine d'un trouble dans une zone commerciale en pleine expansion ;
- le départ des locataires n'est pas dû à l'absence de visibilité de leur local ;
- l'édification de l'immeuble de la SCI [Adresse 2] n'a pas bouleversé l'environnement économique des fonds de commerce voisins.
Vu l'ordonnance de clôture du 30 août 2023.
MOTIFS
L'article 651 du code civil dispose que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention.
Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi et les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux du voisinage.
Le respect des dispositions légales n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.
En vertu de la responsabilité autonome sans faute des troubles anormaux de voisinage, nonobstant la recherche de la responsabilité délictuelle, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
Il appartient à la présente juridiction de rechercher si les nuisances invoquées excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
La SCI [G] se plaint de la perte de visibilité, et non de vue, de son bâtiment, actuellement loué, depuis la rocade et depuis un centre commercial, du fait de la construction, en toute proximité de sa parcelle, d'un bâtiment de bureaux et de commerces par la SCI [Adresse 2].
Il est constant que par arrêts des 15 octobre 2019 et 29 septembre 2020, la cour administrative d'appel de Bordeaux a annulé le jugement du tribunal administratif de Pau du 21 novembre 2017, après notamment l'obtention d'un permis modificatif sur la plantation en arbres de l'aire de stationnement. Il convient de préciser que le jugement du tribunal administratif de Pau avait annulé le permis de construire accordé par le maire de [Localité 11] le 21 mars 2013 en vue d'une division parcellaire, de la démolition d'un entrepôt frigorifique et de l'édification d'un immeuble comportant des bureaux et des commerces.
La division parcellaire de la parcelle [Cadastre 6] a abouti à la création de deux parcelles [Cadastre 8] (devenue propriété de la SNC Villa) et [Cadastre 9] (propriété de la SCI [Adresse 2]). Il est constant que les deux propriétaires ont ainsi déposé des permis de construire, pour la SCI [Adresse 2] pour un bâtiment à usage de bureaux et de commerce, en proximité de la parcelle [Cadastre 7] de la SCI [G], constituant le bâtiment litigieux et pour la SNC Villa un bâtiment à usage de restaurant.
Il faut observer que l'entrepôt frigorifique Thiriet dont la démolition est intervenue, se trouvait à cheval sur la limite de division entre 823 et 824.
Le débat sur le permis de démolition uniquement accordé à la SNC Villa pour ce bâtiment Thiriet n'a pas d'incidence dès lors que deux propriétaires n'allaient pas demander chacun la démolition de ce même bâtiment.
Les deux parties ont produit respectivement des constats d'huissier d'où il ressort les termes suivants :
constats produits par la SCI [G] :
- constat d'huissier [D] du 5 août 2015 : le permis de construire est affiché, il existe une bande de terrain en herbe lequel ne fait l'objet d'aucune construction ni d'aucune fouille de fondation d'un immeuble ; le reste de la parcelle A[Cadastre 9] qui est dans sa plus grande partie entièrement goudronnée sert de parking au restaurant italien Del Arte implanté sur la parcelle A[Cadastre 8].
L'extrait de plan cadastral qui y est annexé n'est pas probant dès lors que le bâtiment Thiriet y figure toujours sans que le bâtiment de la pizzeria ne soit représenté ce qui permet de déclarer que cet extrait de plan du 6 août 2015 n'est pas à jour ; en outre c'est l'huissier de justice qui y a fait figurer une bande verte sur cet extrait sans aucun élément de mesure, pour représenter soit disant la bande de terrain en herbe précitée.
Constat d'huissier Prat du 13 novembre 2020 :
le bâtiment orange rectangulaire est le bâtiment appartenant à la SCI [Adresse 2]... est plus haut de plusieurs centimètres que le toit du garage du [Adresse 12] (appartenant à la SCI [G]) ;
sur l'avenue de Sailhes, très proche de la départementale n° 932 laquelle est très fréquentée et très passante; seule la façade du restaurant portant l'enseigne 'Del Arte' et le bâtiment orange rectangulaire appartenant à la SCI [Adresse 2] sont visibles depuis mon point de vue; malgré mes déplacements (du côté droit ou du côté gauche), je ne parviens pas à visualiser la façade du bâtiment de la société requérante; .. À un rond point situé à droite du restaurant Del Arte et du bâtiment orange, j'obtiens un visuel sur le bâtiment de la société requérante où apparaît partiellement l'enseigne du garage du Bourassé.
La production de clichés de satellite en pièce 10 est inexploitable dès lors que ce n'est pas daté, la seule mention de 'avant' et 'après' n'étant pas suffisante.
Il ressort de ces constats qu'il existe une absence de visibilité du bâtiment appartenant à la SCI [G] exploité par le garage du [Adresse 12] depuis l'avenue de Sailhes et une visibilité très partielle depuis le rond point situé sur la droite.
Constats produits par la SCI [Adresse 2] :
constat [H]-[B] du 10 septembre 2019 : photo 1 prise de vue depuis la rocade avec le magasin Decathlon dans le dos : le restaurant Del arte est au milieu de la photographie, ; le local commercial à l'enseigne Garage du [Adresse 12] est visible à droite de la photographie;
prise de vue depuis la voie de contournement Est/ouest donnant accès à la [Adresse 12] où se situe le restaurant Del Arte et où est implanté le garage du [Adresse 12] ...lorsque ces véhicules empruntent cette voie, l'enseigne Garage du [Adresse 12] est nettement visible, l'enseigne ConfortChaleur eco est masquée par la végétation et des arbustes sur une hauteur importante, côté Est du bâtiment ; photo 5 au nord du bâtiment abritant les enseignes précédentes , le garage [Adresse 12] est plus difficilement visible car masqué par de la végétation dense, non entretenue ;
photo 7 depuis le rond point de la voie de contournement, où sont parfaitement visibles en arrière-plan de la photographie les établissements Del Arte et garage [Adresse 12].
Constat [H]-[B] du 11 décembre 2020 : les constatations ne diffèrent pas des précédentes.
Il ressort de ces constatations que le bâtiment du garage [Adresse 12], le cliché étant pris depuis la rocade à hauteur du magasin Decathlon dans le dos, est parfaitement visible depuis la rocade, et qu'il est en outre visible depuis des voies de la zone artisanale et de ronds points.
Ainsi de l'ensemble de ces constats, il résulte selon le lieu de la prise de vue depuis la rocade, qu'il existe une visibilité ou pas du garage [Adresse 12], celle-ci lorsqu'elle existe, étant totale ou partielle. Il n'est produit aucun cliché de part et d'autre depuis le centre commercial du grand Moun mais il est certain que celui-ci se trouve dans cette même zone artisanale où les clichés depuis les ronds points ont été effectués.
Il ne peut être conclu à une absence totale de visibilité mais il convient de retenir l'existence d'un trouble sur cette visibilité par endroits.
Toutefois, l'environnement du bâtiment litigieux de bureaux et de commerces construit par la SCI [Adresse 2] est une zone artisanale laquelle nécessite l'implantation de plusieurs bâtiments, les uns à proximité des autres pour favoriser la chalandise. Par ailleurs, plus le nombre de commerces est important, plus l'attractivité de la zone est importante. La présence de bureaux favorise également la venue de public.
En outre, la nature de commerce de garage comme celle du garage [Adresse 12] ne provoque pas une venue impulsive du public à la seule vision du bâtiment dès lors qu'une prise de rendez-vous préalable est nécessaire pour amener son véhicule.
Enfin, les lettres du 15 juin 2015 émanant de la SARL L'entente et de la SARL SNEE déclarant que la visibilité depuis la rocade et depuis le centre commercial était un élément déterminant de leur succès ne peuvent être prises en considération dès lors qu'elles sont contredites par leurs gérants dans des attestations conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile.
Il n'est donc pas établi que la visibilité partielle ou nulle à quelques endroits circonscrits ait une incidence sur la fréquentation du garage [Adresse 12].
Aussi, l'implantation du bâtiment de bureaux et de commerce par la SCI [Adresse 2] à proximité de quelques mètres du garage [Adresse 12] si elle crée un inconvénient ne caractérise pas pour autant un trouble anormal de voisinage dans un environnement de zone artisanale et commerciale et alors que le bâtiment prétendument victime est visible depuis une partie de la rocade et de ronds points de cette zone.
Le jugement qui a débouté la SCI [G] de l'ensemble de ses demandes sera confirmé dans toutes ses dispositions.
L'équité commande d'allouer à la SCI [Adresse 2] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant :
Condamne la SCI [G] à payer à la SCI René Vielle une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI [G] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE
