Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/04073

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [U] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Olivier BAULAC Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T2M N° MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le 24 septembre 2024 DEMANDERESSE Association PARME, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0207 DÉFENDERESSE Madame [U] [N], demeurant [Adresse 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04073 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T2M EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 2 août 2017, l'association PARME a donné à bail à Madame [U] [N] un logement meublé dans une résidence située [Adresse 2], pour une durée d'un mois renouvelable tacitement dans la limite de 36 mois. L'association PARME a fait signifier au preneur un commandement de payer la somme de 4125,61 € au titre des redevances impayées par acte de commissaire de justice du 19 avril 2022 visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, l'association PARME a fait assigner Madame [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : - Constater la résiliation du contrat, ou prononcer la résiliation judiciaire du contrat d'occupation, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, - ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Madame [U] [N] à lui payer la somme de 4920,66€ au titre des redevances impayées avec intérêts légaux, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double de la redevance au taux en vigueur révisable, - condamner Madame [U] [N] à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens. A l'audience du 24 juin 2024, l'association PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisé pour la dette à 2267,35 €. Elle fait valoir que Madame [U] [N] n'a pas réglé l'ensemble des redevances et que la durée maximale de séjour est atteinte depuis le 2 août 2020. Madame [U] [N] a comparu et fait état de ses difficultés financières et de relogement. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [U] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. En l'espèce, le bail conclu le 2 août 2017, contient une clause résolutoire (article VIII) en cas de défaut de paiement et en cas de dépassement du délai maximum d'occupation de 36 mois. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [U] [N] le 19 avril 2022 pour obtenir le paiement d'une somme équivalente à deux mois au moins d'arriéré de redevances. Il ressort toutefois du décompte locatif que la somme visée au commandement de payer de 4125,61 € a bien été réglée par Madame [U] [N] dans le délai d'un mois par les paiements de 4000 € et 430 € intervenus les 22 avril 2022 et 9 mai 2022. Ainsi, la clause résolutoire n'est pas acquise au motif du défaut de paiement des redevances. Aucune mise en demeure n'a par ailleurs été signifiée à Madame [U] [N] au motif du dépassement de la durée de séjour. Toutefois, l'assignation vaut mise en demeure et vise la résiliation de plein droit du contrat au motif du dépassement de la durée de séjour. Il sera ainsi constaté la résiliation du bail de plein droit au 20 juin 2024, à l'expiration du délai de 3 mois suivant l'assignation correspondant au délai de préavis applicable en cas de cessation des conditions d'admission dans le logement. Madame [U] [N] étant occupante sans droit ni titre depuis le 21 juin 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevances et de l'indemnité d'occupation Madame [U] [N] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail justifie d'allouer au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux. En effet, la fixation de l'indemnité d'occupation au double de la redevance en application de la clause prévue au contrat excède manifestement le préjudice subi par le bailleur et justifie une diminution de ce montant en application de l'article 1231-5 du code civil à hauteur du montant de la redevance habituelle. En l'espèce, l'association PARME produit un décompte démontrant que Madame [U] [N] restait lui devoir la somme de 2267,35 € à la date du 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, correspondant à l'arriéré des redevances échues à cette date. Madame [U] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2267,35 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du terme de juin 2024 à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Madame [U] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité justifie par ailleurs de rejeter la demande de l'association PARME au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 août 2017 entre l'association PARME et Madame [U] [N] concernant le logement situé au [Adresse 2] à la date du 20 juin 2024, ORDONNE en conséquence à Madame [U] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [U] [N] à verser à l'association PARME la somme de 2267,35 € due au 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, au titre de l'arriéré de redevances, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, CONDAMNE Madame [U] [N] à verser à l'association PARME une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme de juin 2024 et jusqu'à la date de la libération des lieux, DEBOUTE l'association PARME de ses autres demandes, REJETTE la demande de l'association PARME titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [U] [N] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier Le juge des contentieux de la protection