Texte intégral
CIV.3
CGA
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 octobre 2016
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1104 F-D
Pourvoi n° F 15-22.904
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par Mme [R] [L], veuve [T], domiciliée [Adresse 1],
contre l'arrêt rendu le 2 juin 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant à la commune de [Localité 1] représentée par son maire en exercice, domicilié [Adresse 2],
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Pronier, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de Mme [L], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la commune de [Localité 1], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 juin 2015), que, le 10 avril 2003, M. et Mme [T] ont signé avec Mme [V] un « compromis » de vente portant sur une propriété rurale au prix de 91 470 euros ; que, le 18 avril 2003, la déclaration d'intention d'aliéner a été notifiée à la commune de [Localité 1] (la commune), qui a, par délibération du conseil municipal du 6 juin 2003, décidé d'exercer son droit de préemption ; que, l'acte authentique de vente n'ayant pas été signé par les vendeurs, la commune les a assignés pour être déclarée propriétaire de l'immeuble ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme [T] fait grief à l'arrêt de dire que le jugement vaut vente à la commune de l'immeuble au prix de 91 470 euros, alors, selon le moyen, que le compromis de vente conclu le 10 avril 2003 entre M. et Mme [T], d'une part, et Mme [V], d'autre part, au titre duquel une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 1], mentionnait expressément que « l'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble vendu à compter du jour de la signature de l'acte authentique en constatant la réalisation »; qu'en affirmant « qu'en aucun cas, le transfert de propriété opéré par le compromis de vente ayant fait l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner n'était subordonné à la signature de l'acte authentique » et qu'en conséquence le transfert de propriété s'était opéré à compter du jour où la vente était devenue parfaite entre M. et Mme [T] et la commune de [Localité 1] et n'avait pas été reporté à la signature
de l'acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la déclaration d'intention d'aliéner ne mentionnait pas que le transfert de propriété était subordonné à la signature de l'acte authentique et retenu, à bon droit, que l'exercice du droit de préemption, aux mêmes conditions que celles énoncées dans la déclaration d'intention d'aliéner, avait opéré transfert de propriété de plein droit au profit de la commune, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les dispositions de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme n'étaient pas applicables, dès lors qu'il y avait eu transfert de propriété, et que la vente devait être déclarée parfaite à la date de la notification de l'exercice du droit de préemption aux vendeurs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article L. 213-15 du code de l'urbanisme ;
Attendu que l'ancien propriétaire d'un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu'au paiement intégral du prix ;
Attendu que l'arrêt condamne Mme [T] à libérer immédiatement les parcelles de toute occupation et, à défaut, ordonne son expulsion ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le prix de vente n'avait pas été payé par la commune, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il ordonne à Mme [T] de libérer immédiatement les parcelles de toute occupation et, à défaut, ordonne son expulsion, l'arrêt rendu le 2 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la commune de [Localité 1] aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour Mme [L]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le jugement vaudrait ventre par Mme [R] [L] épouse [T] à la commune de [Localité 1] d'un ensemble immobilier cadastré section E, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 5], d'une contenance de 1ha 82a 22ca, au prix de 91.470 €, et dit que ce jugement sera publié au service de la publicité foncière, ordonné à Mme [R] [L] épouse [T] de libérer les lieux de toute occupation et d'en remettre les clés au représentant de la commune, et, à défaut, ordonné son expulsion et l'enlèvement du mobilier à ses frais,
AUX MOTIFS QUE le premier volet de l'argumentation de l'appelante soutient qu'il n'y a pas eu de transfert de propriété antérieur à l'exercice du droit de préemption ; que par acte intitulé compromis de vente en date du 10 avril 2003, les époux [T] ont convenu de vendre à Mme [V] les biens litigieux pour le prix de 91.470€, avec au chapitre « délais et conditions de réalisation » en page trois, la stipulation selon laquelle la vente devra être réalisée au plus tard le 6 juin 2003 par la signature de l'acte authentique, chacune des parties pouvant demander la réalisation dès que les conditions suspensives seront accomplies et que les pièces et documents nécessaires seront en possession du notaire, la demande de réalisation par l'acquéreur devant être accompagnée du versement entre les mains du notaire du montant du prix et des frais ; qu'en cas de défaillance ou de refus de signer l'acte par l'une des parties alors que les conditions suspensives sont réalisées, l'autre pourra saisir le tribunal compétent, avant l'expiration du délai stipulé, afin de faire constater la vente par décision de justice ; que faute de réalisation par l'acquéreur dans le délai prévu, le vendeur s'il n'a pas demandé la constatation de la vente en justice, sera dégagé sans formalité de tout engagement à l'égard de l'acquéreur huit jours après la notification faite à celui-ci par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que par l'envoi recommandé avec avis de réception en date du 18 avril 2003, le notaire a notifié une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie, titulaire d'un droit de préemption urbain en vertu de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme ; que par décision du conseil municipal en date du 6 juin 2013, la commune a décidé d'exercer le droit de préemption au prix convenu dans le compromis susvisé ; que par courrier en date du 10 juin 2003, le maire a transmis au notaire la délibération du conseil municipal décidant d'exercer son droit de préemption, ce qui apparaît aussi dans la déclaration d'intention d'aliéner envoyée par le notaire, dans le cadre réservé au titulaire du droit de préemption, avec la signature du maire ; qu'en aucun cas, le transfert de propriété opéré par le compromis de vente ayant fait l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner n'était subordonné à la signature de l'acte authentique, puis que chaque partie pouvait saisir le tribunal, « a de faire constater la vente par décision de justice », alors que les conditions suspensives seraient réalisées et en cas de défaillance ou de refus de signer par l'autre partie ; qu'en aucun cas le silence de la déclaration d'intention d'aliéner sur ce point ne permet de considérer que le transfert de propriété était subordonné à la signature de l'acte authentique, pas plus qu'à la désignation par le conseil municipal du notaire pour établir cet acte authentique ; que l'exercice du droit de préemption, aux mêmes conditions que celles énoncées dans la déclaration d'intention d'aliéner, a opéré transfert de propriété de plein droit au profit de la commune, dès la notification au vendeur de l'exercice du droit de préemption, qui a été effective en l'espèce le 16juin 2003, selon courrier adressé par le notaire aux époux [T] ; que la décision de préemption n'a jamais été annulée, et elle est définitive en l'espèce puisque la requête en annulation en date du 23 septembre 2006 des époux [T] a été rejetée comme tardive et irrecevable, référence faite au délai de recours contentieux de deux mois à partir de l'affichage en mairie de la délibération en date du juin 2003 ; qu'il n'y a donc pas lieu de considérer que la délibération du conseil municipal décidant de préempter a été anéantie rétroactivement, la seule déclaration d'illégalité par le conseil d'Etat en date du 7 juillet 2010, par voie de question préjudicielle, étant sans effet sur l'accord intervenu sur la chose et sur le prix, en matière de vente, par application de l'article 1583 du Code civil, par l'effet de l'exercice du droit de préemption ; que le premier juge a donc à bon droit rejeté l'application de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme, deuxième volet de l'argumentation de l'appelante, qui ne s'applique, en cas de déclaration d'illégalité de la décision d'exercer le droit de préemption, que lorsqu'il n'y a pas eu transfert de propriété, ce qui n'est pas le cas d'espèce ; que la vente était donc parfaite dès le 16 juin 2003, date de la notification de l'exercice du droit de préemption aux vendeurs ;
ET AUX MOTIFS QUE l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme au quatrième alinéa dispose que : « Lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d'exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu'il n'y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive. Dans ce cas, le propriétaire n ‘est pas tenu par les prix et conditions qu'il avait mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. » ; que si le transfert de propriété a eu lieu, le propriétaire peut demander à être indemnisé par un recours en plein contentieux devant le juridiction administrative ; que l'apposition sur la déclaration d'intention d'aliéner de la décision de préemption par la commune date du 10 juin 2003 ; que Me [G] en a informé les époux [T] par courrier du 16 juin 2003 ; qu'il n'est pas contesté que l'exercice du droit de préemption est intervenu dans le délai de deux mois imparti par les textes du code de l'urbanisme ; que le maire y a indiqué que, selon décision du conseil municipal du 6 juin 2003, la commune préemptait sur la vente ; que cette décision contenait accord sur le prix de 91.470 euros ; que l'article 1583 du code civil prévoit que le contrat de vente entraînant transfert de propriété est conclu dès lors qu'il existe un accord sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, la commune a exprimé, le 10 juin 2013, sa volonté pour acheter les parcelles proposées à la vente au prix convenu ; que la déclaration d'intention d'aliéner ne faisait pas état d'une clause selon laquelle le transfert de propriété serait conditionné à l'établissement d'un acte authentique ; que le transfert de propriété était donc effectif avant que la décision de préemption soit déclarée illégale ; que le quatrième alinéa de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme permettant au propriétaire en cas de déclaration d'illégalité de la décision de préemption de remettre en vente le bien n'est par conséquent pas applicable ; qu'il convient de faire droit à la demande de la commune de déclarer parfaite la vente des parcelles concernées par la déclaration d'intention d'aliéner du 10 avril 2003 au prix de 91.470 euros ; que le présent jugement sera publié ;
1° ALORS QUE lorsque le titulaire du droit de préemption décide d'acquérir aux prix et conditions figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner, le transfert de propriété intervient à la date de réception, par le vendeur, de la notification de cette décision qui lui est faite par le titulaire du droit de préemption dans le respect des formes et délais prévus par le code de l'urbanisme ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la commune de [Localité 1] a communiqué sa décision de préempter les biens vendus par les époux [T] au notaire, par courrier du 10 juin 2003, et que les époux [T] ont seulement été informés de l'exercice du droit de préemption par un courrier du notaire en date du 16 juin 2003 ; qu'en affirmant néanmoins que la vente était parfaite et le transfert de propriété effectif dès le 16 juin 2003, date d'envoi d'un courrier émanant, non pas du titulaire du droit de préemption, mais du notaire en charge de la vente, et, auquel la décision de préemption n'était même pas jointe, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1583 du code civil, ensemble l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme ;
2° ALORS QUE le compromis de vente conclu le 10 avril 2003 entre M. et Mme [T], d'une part, et Mme [V], d'autre part, au titre duquel une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 1], mentionnait expressément que « l'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble vendu à compter du jour de la signature de l'acte authentique en constatant la réalisation » (page 4) ; qu'en affirmant « qu'en aucun cas, le transfert de propriété opéré par le compromis de vente ayant fait l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner n'était subordonné à la signature de l'acte authentique » et qu'en conséquence le transfert de propriété s'était opéré à compter du jour où la vente était devenue parfaite entre M. et Mme [T] et la commune de [Localité 1] et n'avait pas été reporté à la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné à Mme [R] [L] épouse [T] de libérer les lieux de toute occupation et d'en remettre les clés au représentant de la commune, et, à défaut, ordonné son expulsion et l'enlèvement du mobilier à ses frais,
AUX MOTIFS QUE la vente était donc parfaite dès le 16 juin 2003, date de la notification de l'exercice du droit de préemption aux vendeurs, Mme [T] devant être au besoin expulsée puisqu'elle n'a plus de droit à occuper les lieux, sans qu'une astreinte soit nécessaire à ce jour, puisque le prix n'a pas encore été payé ;
ALORS QUE l'ancien propriétaire d'un bien acquis par voie de préemption conserve seul la jouissance de ce bien jusqu'au paiement intégral du prix ; que la cour d'appel a constaté (page 5, § 5) que la commune de [Localité 1] n'avait pas réglé le prix de vente mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en ordonnant néanmoins à Mme [T], qui conservait de ce fait la jouissance exclusive de l'ensemble immobilier préempté, de libérer les lieux et en ordonnant, à défaut, son expulsion et l'enlèvement de ses biens, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 213-15 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.
