Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53028 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4O3E
N° : 7
Assignation du :
02 et 10 Avril 2024[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 novembre 2024
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDEURS
Monsieur [H] [I]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Madame [J] [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Eric HABER, avocat au barreau de PARIS - #B0172
DEFENDEURS
Monsieur [G] [K]
[Adresse 7]
[Localité 5]
et pour signification sur son lieu de travail
chez la société OTTO
[Adresse 3]
[Localité 6]
La Société OTTO
[Adresse 3]
[Localité 6]
tous deux représentés par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS - #D0230
DÉBATS
A l’audience du 10 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 8 juin 2022, M. [H] [I] et Mme [J] [I] ont donné à bail commercial à la société SAS OTTO des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 111.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.
Par acte séparé du même jour M. [G] [K], président de la SAS OTTO, s’est porté caution personnelle du preneur à hauteur de 55.500 euros, valeur 2022.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 16 février 2024, visant la clause résolutoire, à la société SAS OTTO, pour une somme de 40.006,60 euros, au titre de l’arriéré locatif au 15 février 2024 et de la clause pénale.
Par acte d’huissier du 2 et 10 avril 2024, M. [H] [I] et Mme [J] [I] ont fait assigner la société SAS OTTO et M. [G] [K] devant la juridiction des référés aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et toutes les conséquences liées
- ordonner l'expulsion de la société SAS OTTO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner solidairement la société SAS OTTO et M. [G] [K] à payer à M. [H] [I] la somme provisionnelle de 40.006,60 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances,
- condamner solidairement la société SAS OTTO et M. [G] [K] au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
À l’audience du 13 juin 2024 les défendeurs étaient représentés.
Les parties ont sollicité un renvoi en raison de règlements en cours.
À l’audience du 10 octobre 2024 les demandeurs ont précisé qu’en dépit de paiement partiels la dette n’avait pas été soldée. Ils ont donc maintenu les termes de leur assignation en actualisant la datte à la somme de 102.488,97 euros, décompte arrêté au 3 octobre 2024.
Ils se sont opposés à tout délai de paiement.
Les défendeurs ont sollicité à titre principal le rejet des demandes en considérant que le commandement de payer n’est pas suffisamment précis sur les sommes réclamées.
Subsidiairement ils ont demandé des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour leur permettre de finaliser la cession du fonds de commerce qui de fait désintéressera les bailleurs.
En tout état de cause ils ont sollicité le rejet des demandes présentées à l’encontre de M. [K] en soulevant le caractère manifestement disproportionné de son engagement de caution, et la condamnation des demandeurs à la leur payer à chacun la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. À l’audience les défendeurs ont précisé qu’ils ne maintenaient pas le moyen relatif à la signature et mention manuscrites.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
Vu la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits,
L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, date de la présente ordonnance.
MOTIFS
I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement- Le commandement de payer détaille de façon précise et non erronée les sommes
réclamées
Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le preneur conteste la validité du commandement délivré en indiquant que le décompte joint au commandement ne lui a pas permis de comprendre les causes exactes des créances alléguées.
Il convient effectivement de constater que le décompte produit par le bailleur, repris dans le corps du commandement de payer, comporte plusieurs incohérences et imprécisions :
Reprise en première ligne du décompte d’un « solde antérieur » non détailléMise au débit d’un « Solde CHARGES 2022 » de 849,39 euros, sans aucun justificatif des opérations de régularisationMises au débit, à plusieurs reprises, de « CLAUSE PENALE 10% » dans le décompte, et ajout dans la somme totale réclamée par le commissaire de justice de nouveau d’une clause pénale de 10% du total de la somme due, ce qui revient nécessairement à applique 2 fois la clause pénale sur les mêmes sommesMise au débit de « FRAIS IMPAYES » alors que le bail ne les prévoit pas.
Ce commandement imprécis et erroné visant la clause résolutoire, empêchant le preneur d’identifier la cause précise des sommes réclamées, ne saurait donc produire effet.
Mais cette irrégularité entraine uniquement le rejet de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent directement, soit les demandes relatives à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation.
Toutes ces demandes seront rejetées.
Il sera à l’inverse statué sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif, au regard des différentes pièces produites.
II - Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés
Sur les sommes dues :
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [H] [I] et Mme [J] [I], l'obligation de la société SAS OTTO au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 10 octobre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 91.786,14 euros (échéance du mois de septembre 2024 comprise, et déduction faite à compter du dernier solde nul du décompte des montantes facturés au titre des frais d’huissier qui relèvent le cas échéant des dépens, des clauses pénales -cf ci-dessous-, des frais d’impayés non prévus par le contrat, et d’une ligne incompréhensible « Cplt Reconstitution DG (Cessio » ).
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur l’obligation de la caution :
M. [K] conteste la validité de son engagement de caution au motif que cet engagement serait manifestement disproportionné en application de l’article 332-1 du code de la consommation.
Il convient cependant de relever que cette disposition a été abrogée par ordonnance du 15 septembre 2021, à compter du 1er janvier 2022. Elle n’était donc plus applicable à la signature de l’acte litigieux.
C’est l’article 2300 du code civil qui s’applique désormais et dispose que « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager à cette date. »
Cependant en l’espèce aucun élément ne permet de dire que les bailleurs seraient des créanciers professionnels, ce qu’ils contestent, et en tout état de cause M. [K] n’apporte aucun élément sur ses revenus ou son patrimoine, de telle sorte que ce moyen sera écarté.
M. [K] est donc tenu solidairement au paiement de la dette de la société SAS OTTO, dans la limité prévue par le cautionnement, et rappelé par le bailleur dans ses dernières écritures à la somme de 55.000 euros.
La société SAS OTTO sera donc condamnée au paiement de la somme de 91.786,14 euros, solidairement avec M. [G] [K] à hauteur de 55.000 euros. Les condamnations seront prononcées au bénéfice de M. [H] [I] seul, en qualité d’usufruitier du bien loué.
Sur la demande de délais de paiement :
L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est pas conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Les défendeurs expliquent la dette locative par des difficultés financières accrues par le contexte économique de l’été 2024, et expliquent qu’ils sont sur le point de finaliser la cession du fonds de commerce, ce qui permettra de désintéresser les bailleurs.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire, des règlements effectués et de la situation du défendeur, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois aux défendeurs pour s’acquitter de leur dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.
IV - Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société SAS OTTO et M. [G] [K], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SAS OTTO ou de M. [K] ne permet d’écarter la demande de M. [H] [I] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Rejetons la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Rejetons par conséquent les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;
Condamnons par provision la société OTTO à payer à M. [H] [I] la somme de 91.786,14 euros au titre du solde des loyers, charges, et accessoires arriérés au 10 octobre 2024 (mensualité de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamnons solidairement par provision M. [G] [K] au paiement de cette somme, dans la limite de 55.000 euros ;
Autorisons la société OTTO et M. [G] [K] à reporter le paiement de leur dette dans un délai maximum de 6 mois à compter de la présente décision ;
Condamnons solidairement la société OTTO et M. [G] [K] à payer à M. [H] [I] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons solidairement la société OTTO et M. [G] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 08 novembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ
