Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/02586

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'[8] - Hall A [Adresse 3] 4ème étage [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/02586 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA6Z Minute : 24/00946 Société SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D’HLM Représentant : Selarl KACEM et CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Madame [U] [V] [X] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Selarl KACEM et CHAPULUT Copie délivrée à : Mme [X] Le 28 Août 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : Société IMMOBILIERE 3 F, ayant son siège social [Adresse 4], représentée par la selarl KACEM et CHAPULUT, avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [U] [V] [X], demeurant [Adresse 5] comparante D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par assignation du 28 février 2024, la société IMMOBILIÈRE 3F, Société Anonyme d’HLM a fait citer Madame [U] [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, demandant: -de constater que la clause résolutoire est acquise et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges -d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier -de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles -de condamner Madame [X] à lui payer la somme de 12 584,79 euros avec intérêts à compter du commandement, les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation -de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux et de condamner Madame [X] à due concurrence -de condamner Madame [X] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement. Elle demande qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit. A l’appui, elle fait valoir que selon bail du 25 juin 1998, le FOYER NOISEEN, aux droits duquel elle vient, a donné en location à Monsieur [W] [S] [T] et Madame [U] [V] [T] un logement numéro 15 situé [Adresse 5] à [Localité 9]; qu’il est mentionné sur cet acte que Monsieur [T] a donné congé au 30 septembre 2000; qu’un nouveau contrat annulant et remplaçant celui du 25 juin 1998 a été établi au nom de Madame [U] [V] [X] qui est demeurée seule titulaire du bail; que les cause du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 1er mars 2024. A l’audience du 6 mai 2024, la société IMMOBILIERE 3F précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 12 167,39 euros, terme de mars 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Madame [X] indique qu’elle à trois enfants à charge, qu’elle travaille dans le cadre d’un contrat de travail à durée déterminée et perçoit un salaire de 2 000 euros. Elle précise qu’elle souhaite rester dans le logement et n’a pas déposé de dossier de surendettement. Elle ajoute qu’elle peut verser des mensualités de 1 000 euros comprenant le loyer courant et une somme au titre de l’arriéré. La société IMMOBILIERE 3F répond qu’elle ne s’oppose pas à des délais de paiements avec mensualités de 180 euros et effets suspensifs. MOTIFS Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation du 28 février 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 16 octobre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable ; Par contrat du 25 juin 1998, la société le FOYER NOISEEN, aux droits duquel la société IMMOBILIERE 3F justifie venir, a donné en location à Monsieur [W] [S] [T] et Madame [U] [V] [T] un logement avec garage situé [Adresse 5] à [Localité 9]; Par contrat du 23 novembre 2004, annulant et remplaçant celui du 25 juin 1998, la société LE FOYER NOISEEN a donné en location à Madame [U] [V] [X], à compter du 1er décembre 2004 un logement avec garage situé [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 401,94 euros pour le logement outre provision sur charges de 109,75 euros et un loyer mensuel de 62,94 euros outre provision sur charges de 5,81 euros; Il ressort des termes mêmes de ce contrat qu’il constitue un nouveau bail; Le bail du 23 novembre 2004 ne comporte pas de clause résolutoire et la clause contenue dans celui du 25 juin 1998 annulé est dépourvue de tout effet sur le nouveau; Le commandement du 7 mars 2022, en ce qu’il reproduit la clause contenue dans le bail annulé, ne peut davantage produire effet; Néanmoins, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement et il est formé à titre subsidiaire une demande en résiliation; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; Il ressort des décomptes produits par le bailleur que du 20 janvier 2020 au 31 mars 2024, il a été appelé la somme totale de 68,58 euros au titre de“autres produits” [38,10 + (4x 7,62)] dont il n’est pas justifié qu’ils constituent des éléments de la dette locative; Déduction faite de cette somme, la somme totale due au titre des loyers, charges et provisions sur charges, terme de mars 2024 inclus, est de 12 098,73 euros (12 167,31 - 68,58); Le commandement étant dépourvu d’effets les intérêts courront à compter de la délivrance de l’assignation; Il ressort des décomptes établis par le bailleur que les loyers ont été payés très irrégulièrement pendant de nombreux mois, ce qui constitue un manquement à ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du bail; Néanmoins, il apparaît que Madame [X] s’efforce depuis quelques mois de contenir la dette locative et que sa situation justifie que lui soient accordés des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif; Compte tenu des délais ainsi accordés, la résiliation du bail sera prononcée sous condition de non-respect des dits délais; Il y a lieu de préciser qu’à défaut de paiement de la dette locative selon les modalités prévues par le présent jugement, ou de paiement, à son échéance, d’un seul terme de loyer courant et, par conséquent, en cas de résiliation du bail Madame [X] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées, à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, dont elle pourra être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés dans le délai d’un mois à compter de la date de résiliation; S’agissant des demandes formées au titre de l’expulsion, il convient de rappeler que les dispositions des articles L 412-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la procédure d’expulsion visent expressément non seulement la personne expulsée mais également “tout occupant de son chef”; Dès lors qu’est ordonnée l’expulsion du défendeur à l’instance, il n’est donc nul besoin d’une décision spéciale du juge ordonnant l’expulsion de “tous occupants de son chef”; Au demeurant le juge, auquel il incombe de respecter le principe du contradictoire, ne peut statuer à l’égard de personnes non parties au procès et “tous occupants de son chef” ne sont pas partie à la présente instance; Le concours de la force publique est contenu dans la formule exécutoire apposée en vertu de l’article 502 du code de procédure civile et du décret n° 47-1047 du 12 juin1947 sur l’expédition de la décision de justice ayant ordonné la mesure et il est expressément prévu par les dispositions des articles L 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution; Il sera également rappelé qu’il n’appartient pas au juge du bail de décider du concours de la force publique, une telle décision relevant de la compétence de l’autorité administrative; Admettre le contraire reviendrait à conférer au juge, ayant toujours la possibilité de rejeter des demandes qui lui sont faites, le pouvoir d’empêcher l’exécution de sa propre décision; Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge; En l’absence de clause résolutoire insérée au bail, le coût du commandement du 7 mars 2022 n’entre pas dans les dépens afférents à l’instance; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort Se déclare incompétent pour statuer sur la demande formée par la société IMMOBILIÈRE 3F au titre de “l’assistance du commissaire de police et de la force publique” et la renvoie à mieux se pourvoir; Condamne Madame [U] [V] [X] à payer en deniers ou quittances à la société IMMOBILIERE 3F la somme totale de 12 098,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 au titre des loyers, charges, provisions sur charges dus, terme de mars 2024 inclus; Dit que Madame [U] [V] [X] se libérera valablement en 35 mensualités de 180 euros en plus du loyer courant et une mensualité correspondant au reliquat, payables chaque mois à la même date que le terme courant, la première le mois suivant la signification du présent jugement ; Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet; Dit que dans ce cas le bail conclu le 23 novembre 2004 entre la société LE FOYER NOISEEN aux droits de laquelle vient la société IMMOBILIERE 3F et Madame [U] [V] [X] ayant pour objet un logement et un garage situés [Adresse 5] à [Localité 9] sera résilié de plein droit à l’expiration de ce délai; Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux dans le mois suivant la date de résiliation, Madame [U] [V] [X], qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Rejette le surplus des demandes; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision; Condamne Madame [U] [V] [X] aux dépens à l’exception du commandement du 7 mars 2022; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier. Le Greffier, Le Juge