Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [V] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurent RUBIO
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01180 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34BQ
N° MINUTE : 13/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 novembre 2024
DEMANDERESSE
Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729
DÉFENDEUR
Monsieur [M] [V] [D],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 octobre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière
Décision du 08 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01180 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34BQ
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 01 février 2021, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a donné à bail à Monsieur [M] [V] [D] un appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 4] [Localité 3] ([Adresse 4]), pour une redevance mensuelle de 582.24 euros.
Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a adressé par LRAR datée du 29 septembre 2023 (AR signé le 07 octobre 2023) un congé prenant effet à l’expiration d ‘un délai de 3 mois.
Par acte d'huissier en date du 15 janvier 2024, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [M] [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
– Constater la validité du congé délivré par le bailleur à Monsieur [M] [V] [D], et constater la résiliation du contrat de résidence ;
– Ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
– Condamner Monsieur [M] [V] [D] au paiement d’une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,
– Condamner Monsieur [M] [V] [D] à lui payer les redevances impayées de 1397.16 euros ;
– Condamner Monsieur [M] [V] [D] aux entiers.
Au soutien de ses prétentions, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 24 mois tel qu’il découle de l’article 2 du contrat de résidence qui prévoit que le bail est conclu pour une durée d’un mois tacitement reconductible dans la limite de deux ans. Le bail devait prendre effet au plus tard le 1er février 2023, il s’est poursuivi et raison pour laquelle elle a délivré un congé à effet au 07 janvier 2024. En outre, Monsieur [M] [V] [D] ne s’est pas acquitté de toutes les redevances et au 08 janvier 2024 il devait la somme de 2 275,28 euros.
A l'audience du 12 février 2024, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé à la hausse sa créance à la somme de 2 892,32 euros (décompte arrêté au 09 février 2024). Elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux, et s’en rapporte quant à l’octroi de délai de paiement pour solder la dette locative.
Monsieur [M] [V] [D], comparant en personne, expose avoir perçu par le passé 1 800 euros de revenus mais depuis octobre 2023 seulement 100 euros au titre de l’ARE. Sa situation s’est vu complexifiée du fait du non renouvellement de son titre de séjour, lui empêchant de retrouver un emploi et de percevoir les PAL, ce qui explique la dette locative. Il souhaite se maintenir dans les lieux et avoir des délais de paiements à hauteur de 150 euros en sus du loyer.
L’affaire mise en délibéré au 14 mai 2024 a finalement fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 9 octobre 2024 en raison de l’empêchement du magistrat initialement saisi.
A cette audience, la demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 5 369,48 euros selon décompte arrêté au 10 octobre 2024, échéance du mois de septembre comprise ;
Le défendeur non comparant, il sera par conséquent statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [M] [V] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le contrat de mise à disposition temporaire daté du 1er février 2021 a été conclu pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée à partir de la date d’entrée à la résidence, soit le 1er février 2021 dans la limite de 2 ans (Article II-Durée).
En outre, l’article XIV prévoit que le contrat est résilié de plein droit sous réserve d’un préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission.
Par courrier adressé en LRAR du 29 septembre 2023, reçue le 07 octobre 2023, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a indiqué à Monsieur [M] [V] [D] résilier le contrat pour dépassement de la durée maximale de séjour tout en respectant un délai de préavis de trois mois.
Il sera ainsi constaté de la résiliation du bail au 07 janvier 2024.
Monsieur [M] [V] [D] étant sans droit ni titre depuis 08 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur un délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
En l'espèce, Monsieur [M] [V] [D] absent à l’audience de réouverture des débats n’ a pas réitéré sa demande et ne justifie pas de démarches entreprises en vue de son relogement.
Il sera donc débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [M] [V] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT produit un décompte démontrant que [M] [V] [D] reste lui devoir la somme de 5 369,48 euros à la date du 10 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [M] [V] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5 369,48 euros.
Monsieur [M] [V] [D] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi.
Sur des délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.”
En l’espèce, Monsieur [M] [V] [D] ne justifie pas de ressources suffisantes pour qu’il lui soit accordé des délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [M] [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.
Aucune demande n’a été formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,
CONSTATE la validité du congé délivré le 29 septembre 2023 reçu le 07 octobre 2023 ;
CONSTATE que le titre d’occupation à effet du 1er février 2021 conclu entre d’une part, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, et d’autre part, Monsieur [M] [V] [D] relatif à l’appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 4] [Localité 3], est résilié depuis le 08 janvier 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [M] [V] [D] à verser à l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT la somme de 5 369,48 euros (décompte arrêté à la date du 10 octobre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;
CONDAMNE Monsieur [M] [V] [D] à verser à l’Association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la contribution, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 8 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Monsieur [M] [V] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
