Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/09550

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 24 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09550 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2NY Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00235 APPELANTE COMMUNE DE [Localité 37] prise en la personne de son Maire en exercice, dûment habilité [Adresse 26] [Localité 37] représentée par Me Didier Guy SEBAN de la SELAS SEBAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498 substitué à l'audience par Me Tadjdine BAKARI-BAROINI, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES S.C.I. [Adresse 29] [Adresse 29] [Localité 37] représentée par Me Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 34] [Adresse 34] [Localité 28] représentée par Madame [I] [U], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Marie MONGIN, Conseillère Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Aux termes de l'arrêté préfectoral n°2017-2887 du 4 octobre 2017, une enquête publique conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire a été menée du 13 novembre 2017 au 27 novembre 2017 inclus. Par arrêté préfectoral n° 2018-0812 du 9 avril 2018, le projet de création d'une voie nouvelle, de logements, de locaux d'activités et d'un espace vert entre la [Adresse 39] et l'[Adresse 29] à [Localité 37] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Par arrêté préfectoral n°2018-2220 du 12 septembre 2018, les parcelles situées à l'intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la commune de [Localité 37], parmi lesquelles la parcelle cadastrée H n°[Cadastre 33]. L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de la commune de [Localité 37], a été rendue le 7 mai 2019. Est notamment concernée la SCI [Adresse 29] en tant que propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 29] à [Localité 37], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 33]. Faute d'accord sur l'indemnisation, la commune de [Localité 37] a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête du 20 mai 2020 et reçue par le greffe le 2 juin 2020. Par un jugement du 31 mars 2022, après transport sur les lieux le 29 juin 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 29 juin 2021 ; Fixé l'indemnité due par la commune de [Localité 37] à la SCI [Adresse 29] au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 29] à [Localité 37], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 33], à la somme de 7.307.160 euros, Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 6.463.020 euros au titre de l'indemnité principale, se décomposant comme suit : -locaux commerciaux : 2 527 600 euros (631,90 m² X 4000 euros/m²) ; -entrepôts : 2 976 220 euros (2289,40 m² X 1300 euros/m²) ; -local d'habitation : 587200 euros (146,80 m² X 4000 euros/m²) ; 647.302 euros au titre de l'indemnité de remploi, 196.837,56 euros au titre de l'indemnité pour pertes de revenus locatifs. Condamné la commune de [Localité 37] à payer à la SCI [Adresse 29] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la commune de [Localité 37] aux dépens ; Rejeté toutes les autres demandes des parties. La commune de [Localité 37] a interjeté appel du jugement le 25 mai 2022 sur l'ensemble des chefs de jugement. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 21 août 2022 par la commune de [Localité 37], notifiées le 5 septembre 2022 (AR intimée non reçu et AR CG le 7 septembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Réformer le jugement fixant indemnités du 31 mars 2022 rendu par la juridiction de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis sous le rôle n° RG 20/00235, Fixer à la somme globale de 5.305.462 euros, tous chefs de préjudices confondus, l'indemnité devant revenir à la SCI [Adresse 29] pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 33] sise [Adresse 29] à [Localité 37], Condamner la SCI [Adresse 29] à verser à la Commune de [Localité 37] la somme de 4.000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 2/ adressées au greffe le 23 décembre 2022 par la SCI [Adresse 29], intimée, formant appel incident, notifiées le 23 décembre 2022 (AR appelant non daté et AR CG le 26 décembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Recevoir la SCI [Adresse 29] dans son appel incident, Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à 6.463.020 euros, l'indemnité de remploi à 647.302 euros, Confirmer le jugement le jugement en ce qu'il a accordé à l'expropriée une indemnité pour perte de revenus locatifs de 196.837,56 euros et qu'il a condamné la Commune de [Localité 37] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. STATUANT A NOUVEAU : Fixer l'indemnité d'expropriation en valeur occupée due à la SCI [Adresse 29] pour la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 29] à [Localité 37] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 33] à la somme de 7.483.830,56 euros décomposée comme suit : l'indemnité principale à la somme de : 6.623.630 euros l'indemnité de remploi à la somme de : 663.363 euros l'indemnité pour perte de revenus locatifs : 196.837,56 euros Débouter la Commune de [Localité 37] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel et notamment de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la Commune de [Localité 37] à verser à la SCI [Adresse 29] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel. Confirmer la somme allouée en première instance au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé ou adressé de conclusions. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : La commune de [Localité 37] fait valoir que : Concernant l'environnement géographique du bien, le premier juge a retenu comme élément de moins-value l'environnement bruyant, mais pas le fait que l'[Adresse 32] est un axe anxiogène uniquement pensé pour les véhicules et souffrant de la dégradation des espaces publics, des problématiques de propreté récurrentes et de la présence quotidienne de vendeurs à la sauvette, en particulier de revendeurs de cigarettes de contrebande. Ces difficultés sont documentées dans une étude et un article de presse. Concernant la description du bien, il y a lieu de tenir compte des constatations du procès-verbal de transport pour établir la valeur de l'ensemble immobilier, notamment s'agissant du mauvais état des façades. Concernant la surface, le premier juge retient une surface utile de 3.068,10 m² excluant les surfaces de locaux techniques et les surfaces des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Le jugement doit être réformé sur la répartition des surfaces. Concernant la prise en compte de l'état d'occupation du bien, le premier juge n'a pas pris en compte l'état d'occupation du bien qui est grevé d'un bail commercial (Pièce n°10). L'état d'occupation d'un bien suppose nécessairement d'appliquer un abattement pour occupation. L'examen de la jurisprudence de la Cour de d'appel de Paris permet de relever l'application d'un abattement pour occupation qui est proportionné à la dépréciation que subissent les locaux d'activités grevé d'un bail commercial. ( CA Paris, Pöle 4, chambre 7, 26 janvier 2017 - n° 16/04487 (abattement de 30%) ; CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 20 mai 2021 - n° 20/04460 (abattement de 30%) ; Cass. Civ 3ème, 1er avril 1992, n° 90-70206 ; Cass. Civ 3ème, 9 juin 1993, n°91-70014 ; Cass. Civ 3ème, 28 janvier 1998, n°96-70079). Au cas présent, le bien de la SCI [Adresse 29] est grevé de plusieurs baux : Bail commercial en date du 14 novembre 2016 : Le loyer hors taxes et hors charges est fixé à 30.000 euros annuel, Bail commercial en date du 26 décembre 2006 renouvelé par acte extrajudiciaire en date du 1er janvier 2016, Bail commercial en date du 26 décembre 2006 renouvelé par acte extrajudiciaire en date du 1er janvier 2016. Un abattement pour occupation doit être appliqué à la valeur libre retenue. Concernant la détermination de la valeur des locaux commerciaux. Le jugement attaqué a retenu une valeur unitaire de 4.000 euros /m² en valeur libre pour les locaux commerciaux (p.14 du jugement), soit une valeur de 2.527.600 euros, 4.000 euros/m² x 631,90 m² = 2.527.600 euros. Pour fixer cette valeur de 4.000 euros/m², le juge de première instance s'est appuyé sur des termes de comparaison avancés par la SCI [Adresse 29], par la COMMUNE et par le Commissaire du Gouvernement. Certaines références retenues par le juge de première instance n'auraient pas dû l'être. Le jugement a retenu les références 2 à 7 de la SCI [Adresse 29]. Le terme 2 doit être exclu car il n'est pas comparable avec le bien exproprié au regard de la surface bien inférieure. Les termes 3 et 4 doivent être écartés, car les numéros de publication ne sont pas connus. La référence 7 est identique à la 2 et doit donc être écartée. Les références de la SCI [Adresse 29] pouvant être retenues sont les suivantes : DEF 2 de 3.869 euros/m², DEF 5 de 4.571 euros/m², DEF 6 de 4.630 euros/m². Soit une moyenne de 4.357 euros/m², mais il y aura lieu de tenir compte des caractéristiques des termes de comparaison précités pour fixer la valeur du bien exproprié. Concernant les références du commissaire du gouvernement, celui-ci s'est appuyé sur 5 références et la juridiction de première instance les a toutes retenues. Les références 1, 2 et 3 sont identiques à celles citées par la SCI [Adresse 29] pour ses références 5, 6 et 7. Concernant les références de la commune de [Localité 37], la moyenne de l'ensemble des références est donc établie de la façon suivante : (3869 + [4571*0,72] + [4630 * 0,72] + 2749) / 4 ; 3869 + 3.291 + 3.334 + 2749 = 3311 euros. La moyenne des références est de 3.311 euros/m² en valeur occupée. Au cas présent, on relève que le bien exproprié comporte une surface commerciale de 631,90 m². Aucune référence n'a pu être trouvée avec une surface aussi grande alors même qu'on sait que plus un local est grand et plus son prix unitaire est faible. La référence CG4 concerne un local de 740 m² pour une valeur de 1.540 euros/m² très inférieure à la moyenne des références et écarté à raison de désordres. Mais cette référence démontre que plus la surface est grande et plus petite est la valeur unitaire. Pour ce motif et pour tenir compte de cette circonstance et des éléments de moins-value affectant le bien, à savoir, l'environnement géographique dégradé et des façades du bien vétustes, il est demandé à la Cour de retenir une valeur de 3.200 euros/m² pour les locaux commerciaux. Soit : 632 euros/m² x 3.200 euros/m² en valeur occupée = 2.022.400 euros. Concernant la détermination de la valeur des locaux à usage d'entrepôts. Le jugement de première instance retient à juste titre la valeur moyenne unitaire de 1.300 euros/m². En revanche, comme rappelé plus haut, il n'y a pas lieu de tenir compte des circulations dans la comptabilisation de la surface des locaux à usage d'entrepôts. La surface à retenir est donc celle de 2.174 m². L'indemnité de dépossession foncière pour les entrepôts s'établit comme suit : 1.300 euros/m² x 2.174 m² = 2.826.200 euros, soit une indemnité de dépossession pour les entrepôts de 2.826.200 euros. Concernant la détermination de la valeur du local à usage d'habitation, le jugement attaqué a retenu une valeur unitaire de 4.000 euros /m² pour le local à usage d'habitation (p.19 du jugement), soit une valeur de 587.200 euros : 4.000 euros/m² x 146,80 m² = 587.200 euros. Pour fixer cette valeur de 4.000 euros/m², le juge de première instance s'est appuyé sur des termes de comparaison avancés par la SCI [Adresse 29], par la COMMUNE et par le commissaire du gouvernement. Les références relatives aux lofts cités par l'exproprié ne peuvent pas être prises en considération pour servir la comparaison. En outre, lesdites références sont libres d'occupation alors même que le bien exproprié est occupé car l'appartement de fonction est rattaché au bail commercial (Pièce n°10, p. 1 et 2 du bail). Le commissaire du gouvernement s'est appuyé sur 4 références toutes retenues par le juge de première instance. Les trois dernières sont identiques à celles dont se prévaut la SCI [Adresse 29] et sises [Adresse 16] correspondant à des lofts, biens atypiques. Concernant les références de la commune de [Localité 37], il y a une différence de 470% entre des biens atypiques et des biens standards. En outre, il faut tenir compte du fait que les références choisies sont libres de location alors que le bien exproprié est occupé au titre d'un bail commercial. Un abattement pour occupation doit donc être pris en compte. Celui-ci peut raisonnablement être fixé à 15%. Les références de ventes atypiques ne peuvent donc raisonnablement être prises pour base dans le raisonnement. II peut être retenue une valeur majorée par rapport à la moyenne de 3.100 euros/m² en valeur occupée pour tenir compte du fait qu'il s'agit d'un bien en bon état, soit 3.300 euros/m², 3.300 euros/m7 x 0,85 = 2.805 euros Ainsi, à partir d'une moyenne de 4.949 euros/m², le jugement de première instance a retenu une valeur minorée de 4.000 euros/m². Pour tenir compte du fait qu'il s'agit d'un logement de fonction, il a appliqué un abattement de l'ordre de 20%. Il convient d'appliquer à la valeur de 2.635 euros/m², un abattement de 20% pour tenir compte du fait qu'il s'agit d'un appartement de fonction : Soit : 2.805 euros/m² x 0,8 = 2.244 euros/m² arrondi à 2.300 euros/m². L'indemnité de dépossession foncière pour l'appartement de fonction doit être fixée comme suit : 2.300 euros/m² x 147 m² = 338.100 euros, soit une indemnité de dépossession pour l'appartement de fonction de 338.100 euros. Concernant la détermination de la valeur des 24 places de stationnement, le jugement attaqué a retenu une valeur unitaire de 15.500 euros / place pour un parc de stationnement de 24 places (p.21 du jugement) 15.500 euros/m² x 24 places = 372.000 euros. Pour fixer cette valeur de 15.500 euros/place, le juge de première instance s'est appuyé sur des termes de comparaison avancés par le commissaire du gouvernement. Au regard de ces références, il apparaît que la juridiction de l'expropriation aurait du retenir une valeur moindre. Et pour cause, la juridiction de première instance a retenu les valeurs des références du commissaire du gouvernement relatives à des places de stationnement individuel de manière totalement identique aux valeurs de références citées par l'expropriante et relatives à des parcs intégrant un groupe de places de stationnement. Or, on sait qu'acheter un parc de stationnement d'une vingtaine de places n'est pas équivalent au fait d'acheter une place à l'unité. II faut donc nécessairement, si on veut approcher la valeur vénale au plus juste, tenir compte de la circonstance que la valeur unitaire n'est pas la même s'agissant d'un parc intégrant un groupe de places de stationnement. A l'examen des places de stationnement, on relève que pour des parcs de stationnement de plus de 70 places, la valeur unitaire est de l'ordre de 9.050 euros/m² On relève encore que la cession de 2 places de stationnement s'est faite à 12.500 euros/ l'unité. Au regard de ces circonstances, il apparaît raisonnable de fixer la valeur de l'unité de la place de stationnement d'un parc de 24 places à une valeur inférieure à 12.500 euros/unité et supérieure à 9.050 euros/unité soit 11.500 euros/ unité, soit une indemnité de dépossession pour le parc de stationnement de 276.000 euros. Concernant la prise en compte d'un abattement pour vente en bloc pour les commerces / entrepôts / habitation, le premier juge dans sa décision soutient que la commune de [Localité 37] ne rapporte pas la preuve que la valeur de l'ensemble immobilier appartenant à la SCI [Adresse 29] serait inférieure à la somme de ses différentes composantes vendues séparément, étant observé non seulement que le bien se compose de plusieurs surfaces de typologies différentes mais surtout qu'il s'agit d'un bien rare sur le marché immobilier » (Pièce n°0, p.10). Ainsi, il refuse d'appliquer un abattement pour vente en bloc. Cet argument doit être censuré. En effet, il est acquis que la méthode d'évaluation qui revient à allouer une valeur unitaire à chaque typologie de locaux pour apprécier la valeur d'un immeuble de rapport doit nécessairement faire l'objet d'un abattement pour vente en bloc. Et pour cause, il y a lieu d'appliquer un abattement pour vente en bloc s'agissant d'une cession décomposée en plusieurs unités, étant donné que sur le marché le prix unitaire d'un bien vendu unité par unité est bien supérieur à celui d'un immeuble vendu entièrement d'un seul bloc. (- 10% d'abattement - CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 28 juin 2018, n° 17/07022 ; - 25% - CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 13 octobre 2016, n° 15/05742. Pour des exemples récents : 10% CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 12 mai 2022, n° 21/06655 ; 10% CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 6 janvier 2022, n° 20/06346). Dans aucune des jurisprudences précitées, la juridiction de l'expropriation n'a demandé à l'expropriant de démontrer la différence entre la vente à l'unité et la vente d'un ensemble. Et d'ailleurs, cet argument n'a que peu d'intérêt dans la mesure où si l'expropriant avait disposé de référence de supermarché, il n'aurait pas eu à décomposer les valeurs pour les parties à usage commercial, à usage d'entrepôt, à usage de stationnement et à usage d'habitation. En l'espèce, l'évaluation se détermine par rapport à différentes composantes vendues séparément et non par rapport à un immeuble de rapport, avec des locaux de commerces et bureaux, d'entrepôts, d'habitation, soit 3 valeurs différentes. Pour l'ensemble de ces motifs, un abattement pour vente en bloc d'une valeur de 15% se justifie pleinement. S'agissant du parc de stationnement, l'abattement pour vente en bloc n'a pas eu à se justifier car l'expropriant disposait de références de parc de stationnement comprenant une vente en bloc. Concernant l'indemnité de perte de revenus locatifs, le premier juge a fixé cette indemnité à une valeur de 196.837,56 euros. Cette valeur doit être confirmée. Concernant les frais irrépétibles et les dépens, la commune de [Localité 37] a été contrainte d'exposer des frais pour la défense de ses intérêts, de sorte que la SCI [Adresse 29] sera condamnée à la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SCI [Adresse 29] rétorque que : Concernant la description des locaux loués, il s'agit d'un bâtiment à usage commercial élevé sur sous-sol partiel. La cave présente une dalle et des murs en béton et une hauteur sous plafond de 2,20 m. Le rez-de-chaussée constitue d'une part la surface de vente, laquelle bénéficie d'un carrelage au sol, de murs peints, d'un éclairage encastré dans un faux plafond et de caméras de surveillance, et d'autre part la surface de stockage, laquelle présente une dalle en béton, des murs peints, un plafond en crépis, une hauteur sous plafond de 2,60 m, et des équipements anti-incendie. La surface de stockage comprend une chambre froide négative, un local poubelle, un aquarium permettant de commercialiser des poissons vivants, une zone de vente de fruits et légumes, des petits locaux de stockage, un réfectoire et vestiaire éclairés par des néons encastrés dans un faux plafond. Les locaux comprennent également 22 places de stationnement couvertes réservées à la clientèle, une place PMR et trois boxes accessibles depuis une rampe d'accès individuelle menant également à un bloc sanitaire composé de deux locaux ainsi qu'à un local de maintenance et un surpresseur. Le premier étage comprend une zone de stockage accessible aux camions et d'une hauteur sous plafond de 10 m, une zone de préparation des colis occupée dans sa majorité occupée par des racks de stockage de grande hauteur et adjacente à deux chambres froides négatives, une zone cuisine équipée d'une salle de refroidissement et de deux chambres froides positives, une zone de bureaux disposant d'un accès sécurisé et divisé en différents espaces de travail, et une zone d'habitation sur deux niveaux en parfait état d'entretien comprenant un patio, un vestiaire, un bureau, deux chambres à coucher, une salle de bain, une cuisine équipée, un salon, et trois pièces avec sanitaires à l'étage. Concernant la situation d'occupation, les locaux étaient donnés en location à l'EURL H8 par trois baux SSP distincts pour un loyer annuel actuel de 233.465,12 euros. (Pièces 1I, 21, 3I, 4I, 5I, 6I, 23I, 24I, 25I, 26I). Concernant les surfaces, la commune de [Localité 37] considérait que la surface commerciale mesure 487 m², l'entrepôt mesure 1.581 m², le parking mesure 900 m², et l'appartement mesure 155 m². Le métrage réalisé par un géomètre-expert conclut à une surface utile totale de 3.068,10 m² (Pièce 17I). S'agissant des surfaces annexes, celles-ci sont de 42,30 m² pour les locaux techniques, de 31,80 m² pour les surfaces d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, de 46 m² pour les surfaces extérieures et de 1.351,80 m² pour les surfaces de stationnement. Concernant la situation géographique, les locaux se situent le long de l'[Adresse 13] le long de laquelle se situent les locaux expropriés et une multitude d'autres commerces de toute nature, qui est l'une des plus fréquentées du département. La station « [Localité 30] - [Localité 37] Quatre Chemins » de la ligne 7 du métro se situe à quelques mètres des locaux. La zone est également desservie par les lignes de bus 152, 170, 249 et N42. Surtout, les locaux sont à proximité d'habitations, d'autres commerces et de lieux de culte fréquentés par la communauté asiatique et constituent le seul supermarché asiatique de cette envergure sur la ligne 7 du métro, d'où une clientèle acquise au fil des années depuis 25 ans. Cette situation géographique est un véritable atout pour le bien. Concernant l'indemnité principale, dans le cadre de son mémoire d'appel, la Ville de [Localité 37] sollicite la réduction de l'indemnité à revenir à la SCI [Adresse 29] par soustraction d'une surface de 115,50 m² qualifiée de « surfaces de circulation ». Il faut tout d'abord rappeler que dans le cadre de son mémoire valant offre, l'autorité expropriante n'avait pas pris la peine de procéder à un métrage précis des locaux et prenait en compte des surfaces totalement erronées. On rappellera par ailleurs également que dans le cadre du mémoire en réponse n°2 qu'elle avait établi en première instance, la Ville de [Localité 37] a bien fini par prendre en compte ce mesurage, mais n'a cité à aucun moment une quelconque exclusion des surfaces de circulation de 115,50 m² ce qu'elle vient pourtant faire dans le cadre des présentes écritures devant la Cour d'Appel. Les dispositions de l'article 564 du code de Procédure Civile disposent que : « Les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance de la révélation d'un fait. » Conformément au droit commun, la Juridiction d'appel en expropriation ne peut être saisie que dans la limite des moyens soulevés devant le juge en première instance en application de l'effet dévolutif de l'appel (Cf. article 562 alinéa 1e du Code de procédure Civile et CA Paris Chambre de l'Expropriation du 4 décembre 1981, AJPI 1982, p. 334 et CA Paris Chambre de l'Expropriation du 14 janvier 1983, AJPI 1983, p. 170 et JCP 1983 IV, 195). Or, en première instance comme on l'a vu, la Ville de [Localité 37] avait accepté la ventilation des surfaces incluant les circulations et le jugement mentionne en page 6 qu'« En l'espèce, les parties s'accordent pour retenir les surfaces suivantes telles qu'elles ressortent du mesurage effectué par la société de géomètre-expert, [W] [O] EURL ... ». En conséquence, on peut légitimement considérer que la Ville de [Localité 37] qui n'avait pas contesté devant le premier Juge la prise en compte des surfaces à usage de circulation dans les surfaces indemnisables ne peut le faire, pour la première fois en appel. Le fait de soulever pour la première fois devant la Cour d'appel que ces surfaces soient écartées de l'assiette de calcul de l'indemnité, constitue une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du Code de Procédure Civile qui devra être déclarée irrecevable par la Cour. Concernant la prise en compte de la totalité des surfaces, en tout état de cause dans le cadre des présentes écritures, la SCI [Adresse 29] entend rappeler qu'elle sollicitait en première instance, l'inclusion de la totalité des surfaces mesurées par le géomètre dans le cadre de l'assiette de calcul de l'indemnité, y compris les locaux techniques et les locaux inférieurs à 1m80, les premiers d'une surface totale de 42,30 m², les seconds après affectation d'un coefficient de 0,5 de pondération, pour 15,94 m². Le premier juge a exclu des surfaces de l'assiette de l'indemnité à tort. En effet, la juridiction se justifie de cette position, en se fondant sur les dispositions de l'article R.331-10 du Code de la Construction et de l'Habitation. Il s'agit pourtant d'un texte légiférant dans une matière totalement différente. Ce texte est en effet situé dans le livre 3 du Code, intitulé « Aides diverses à la construction d'habitations et à l'amélioration de l'habitat ». Il ne s'agit donc en aucun cas d'un texte applicable aux présentes, s'agissant de locaux de nature totalement différente à usage commercial. En la matière, il convient de retenir la surface utile brute telle qu'elle a d'ailleurs été spontanément calculée par le géomètre-expert (Traité de l'Evaluation des Biens 12ème édition page 41) (Pièce n°7). D'un strict point de vue pratique, la surface retenue par la Juridiction n'est pas équitable. Elle revient à exclure des surfaces essentielles à l'activité, constituées par les locaux annexes. De même, les surfaces inférieures à 1,80 m constituent-elles des dégagements et des lieux de stockage de faible hauteur, extrêmement utiles à ce type de locaux. En tout état de cause, ces surfaces sont systématiquement prises en compte par les acquéreurs dans leur choix et de nature à déterminer celui-ci. Il est bien évident que les surfaces complémentaires de cette nature sont des facteurs augmentatifs du prix au m². Comment considérer qu'elles ne devraient pas légalement être intégrées dans la définition de tel ou tel type de surface alors qu'elles sont en pratique prises en compte par les acheteurs, phénomène qui doit impérativement être répercuté dans le cadre de la détermination de l'indemnité à revenir à l'expropriée. En conséquence, il sera sollicité de la Juridiction qu'elle rejette la demande de la Ville de [Localité 37] et qu'elle invalide la décision de première instance et retienne les surfaces calculées comme suit : Bureaux : 112 m² NR Appartements: 147 m² NR Espace de vente : 473,90 m° + 46,20 m² Réserve + circulation et divers: 2.284,40 m² + 42,30 m² + 15,94 m² = 2.347,10 m² En réponse au motif d'appel principal n°2 : le prix au m² retenu pour les surfaces à usage commercial. Il faut rappeler ici qu'en première instance, la SCI [Adresse 29] demandait à la Juridiction de retenir un prix au m² pour les locaux commerciaux de 4.200 euros en l'état d'occupation. Là encore, il est utile de se souvenir que l'autorité expropriante la Ville de [Localité 37], appliquait à ces mêmes surfaces un prix au m² de 2.500 euros avant abattement. La Juridiction a retenu un prix au m² pour ces surfaces de 4.000 euros en valeur occupé. La Ville de [Localité 37] conteste cette valeur devant la Cour d'Appel. Dans un premier temps, il est utile de rappeler les principales références que la SCI [Adresse 29] revendiquait, pour ce qui concerne les locaux commerciaux. Dans le cadre des présentes, la SCI [Adresse 29] entend solliciter en confirmation des valeurs fixées par la Juridiction au titre des surfaces à usage commercial. Elle démontrera le caractère erroné des demandes formulées par la Ville de [Localité 37] en appel. Dans un premier temps, il faut rappeler que la Juridiction a opéré une lecture détaillée de l'ensemble des références présentées par la SCI [Adresse 29] aux débats et leur adresse un certain nombre de critiques qui l'ont conduite à n'en retenir qu'une partie, à savoir : les références n°2, 3, 4, 5, 6 et 7. C'est dire que la Juridiction n'a pas manqué de constater le caractère pertinent de la quasi-totalité des références présentées par l'expropriée, ce qui l'a conduite à les retenir. Dans le cadre de son appel, la Ville de [Localité 37] conteste une partie de ces références. Il ne faut toutefois pas ignorer ici un élément qui semble avoir échappé à l'autorité expropriante, il s'agit du caractère occupé de cette référence. » Ainsi, après avoir opéré cette analyse, la Ville de [Localité 37] « admet» la validité de 3 des références de l'expropriée. Même si l'on devait la suivre dans son raisonnement et ne retenir que celles-ci, ce que conteste bien entendu la SCI [Adresse 29], on ne pourra que constater que la moyenne aux dires mêmes de la Ville de [Localité 37], s'établissant à la somme de 4.357 euros/m². Concernant l'abattement pour occupation, la Ville de [Localité 37] sollicite l'application d'un abattement pour occupation au seul motif que « l'expropriant verse des termes de références en valeur libre et occupée justifiant de la nécessité de fixer un abattement pour occupation ». Celui-ci n'apparaît aucunement fondé. On rappellera en effet que les juridictions de l'expropriation dans leur ensemble tendent à écarter totalement ou à limiter les abattements pour occupation. En outre, celui-ci se justifie d'autant moins qu'il n'est pas démontré par la Ville de [Localité 37] qu'il soit possible de constater sur le marché immobilier une différence de valeur de cette nature entre des biens libres et des biens occupés. Les ventes présentées par les parties, issues du marché libre, portent sur des biens alternativement libres ou occupés, et ne font apparaître aucune différence de prix liée à la situation d'occupation. Le premier juge a précisément motivé l'absence d'application d'un abattement pour occupation dans son jugement en page 9 en indiquant : « La Commune de [Localité 37] ne rapporte d'ailleurs pas la preuve d'une moins-value générée en l'espèce par l'état d'occupation du bien de la SCI [Adresse 29] ; En l'absence de moins-value du fait de la situation d'occupation, il n'y a pas lieu à appliquer d'abattement. En conséquence, le bien de la SCI [Adresse 29] sera évalué en situation occupée, par comparaison avec des biens libres d'occupation ou occupé sans qu'il n'y ait lieu à appliquer d'abattement pour occupation ». L'abattement pour occupation n'est prévu par aucun texte, ni dans son principe, ni dans son quantum. Il paraît dès lors inéquitable d'appliquer au bien un abattement à caractère forfaitaire. Il ne tiendrait nullement compte de l'avantage que représente la présence du locataire pour plus de 233.465,12 euros. Dès lors, l'occupation ne saurait être considérée comme un élément défavorable du bien, mais comme, bien au contraire, un atout de celui-ci, outre le fait qu'il garantit l'expropriée de tout risque de squat. La réalité économique des biens est indubitablement liée au fait que celui-ci vaut en premier lieu par son occupation et par le revenu locatif qu'il génère et qu'il constitue un de ses facteurs d'attractivité. Telle est d'ailleurs la tendance de la Jurisprudence de la Cour d'Appel de Paris. Il est produit aux présentes une décision très récente émanant de cette Juridiction (Arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 23 mai 2019 - SAS ISBF [Localité 31] (Pièce n°19), Arrêt du 12 septembre 2019 Commune d'[Localité 31] / SAS MAG [Localité 31] (Pièce n°10). Par ces arrêts, il est confirmé qu'il n'existe aucun texte en matière d'expropriation contraignant la Juridiction de l'Expropriation à pratiquer un abattement pour occupation et ce, de façon systématique. La Cour dans ces 3 dossiers, a confirmé la décision de première instance qui avait elle-même admis la position exprimée par les expropriés et le Commissaire du Gouvernement consistant à considérer que « L'occupation ou non ne semble pas un facteur déterminant de valeur pour ce type de bien ». Il est en effet démontré que pour des locaux d'activités ou d'entrepôts, les ventes libres d'occupation se sont effectuées parfois à des prix inférieurs à des locaux occupés et inversement. Dès l'instant qu'il est constaté l'absence de moins-value liée à l'état d'occupation, il convient de confirmer qu'il n'y a pas lieu à application d'un abattement à ce titre. Toute notion d'abattement pour occupation doit être ici écartée au regard de cette Jurisprudence et il sera demandé à la Cour d'appel de confirmer sur ce point le jugement du 31 mars 2022 du Juge de l'Expropriation de Bobigny ayant fixé la valeur de ces locaux en leur état d'occupation sans appliquer d'abattement à ce titre et de débouter l'expropriante de sa demande d'application d'un abattement pour occupation. Concernant les références du Commissaire du Gouvernement, comme le constate à juste titre la ville de [Localité 37], le commissaire du Gouvernement avait produit 5 références, retenues par le jugement En plus des remarques déjà formulées précédemment, il faut s'attarder sur les deux autres références CG4 et CG5 retenues. Pour ce qui concerne la référence CG4 située [Adresse 20] il a déjà été indiqué la différence de nature du bien (locaux de bureaux et non locaux commerciaux) et les conditions dans lesquelles l'acquisition en a été réalisée (acquisition par la SOREQA dans le cadre d'une procédure d'expropriation). Pour ce qui concerne la référence CG5 située [Adresse 22] à [Localité 37] : celle-ci se trouve dans une situation géographique beaucoup plus excentrée que le bien exproprié. Elle démontre par là qu'il n'existe pas de reflet de ce principe dans le marché et qu'il ne saurait donc en l'espèce, être retenu. En conséquence, la Cour d'Appel doit rejeter la demande de réformation de la décision de première instance sur le prix au m² affecté aux surfaces commerciales et confirmer le jugement en ce qu'il a retenu un prix au m² de 4.000 euros en l'état d'occupation. Concernant la valeur des locaux à usage d'entrepôts, la Ville de [Localité 37] prétendait à la fixation d'une indemnite relative aux surfaces à usage d'entrepôts, calculée sur la base d'un prix au m² de 730 euros avant abattement. Le Commissaire du Gouvernement retenait un prix au m² pour sa surface de 1.300 euros avant abattement pour occupation commerciale de 20 %. La SCI [Adresse 29] sollicitait que soit retenu un prix au m² de 1.900 euros. Le jugement dont a formé appel la Ville de [Localité 37] a fixé un prix au m² de 1.300 euros en l'état d'occupation appliqué à ces surfaces. La Ville de [Localité 37], dans le cadre de ses écritures, ne conteste pas ce prix au m². Il lui en sera donc donné acte. Toutefois, tirant les conséquences de ses propres remarques relatives à la demande d'exclusion des surfaces à usage de circulation de 115 m², elle procède à un nouveau calcul de l'indemnité relative aux entrepôts sur ces bases. Ainsi qu'il a déjà été exposé, cette demande constitue une nouvelle demande dans le cadre de l'appel, puisque la Ville admettait l'inclusion de ces surfaces dans l'assiette de calcul dans le cadre des débats de première instance. Cette demande ne saurait donc être accueillie par la Cour d'Appel qui en rejettera tant le principe que l'application aux surfaces d'entrepôts. Concernant la valeur du local à usage d'habitation, en première instance, la Ville de [Localité 37] offrait pour ce qui concerne les surfaces à usage d'habitation, un prix au m² de 4.000 euros. Le jugement dont a formé appel la Ville de [Localité 37] a fixé un prix au m² de 4.000 euros en l'état d'occupation, prix à présent contesté par l'autorité expropriante qui entend le voire réduire à la somme de 2.300 euros/m². Il sera répondu à cette demande. Dans le cadre des débats de première instance, il est utile de rappeler que l'expropriée fondait sa demande sur des références précises qui seront ici rapportées.Ces références étaient d'ailleurs concordantes avec celles présentées par le Commissaire du Gouvernement dans le cadre des mêmes débats. Elles portent toutes sur des biens situés à proximité et de surfaces similaires. Il faut tout d'abord considérer que la Ville de [Localité 37], dans ses premières écritures, ne fournissait que deux références à l'appui de sa demande, toutes deux datées de 2016 soit 5 ans avant la procédure et toutes deux situées dans un seul et même immeuble. C'est donc à juste titre qu'elles ont été purement et simplement écartées par la Juridiction de l'Expropriation conformément à la demande de l'expropriée, dont l'analyse était partagée par la Commissaire du Gouvernement dans ses conclusions. Le premier juge a procédé à un examen attentif de l'ensemble de ces références, et constaté une moyenne de 5.583 euros/m². Il a essentiellement retenu les références conjointement présentées par le Commissaire du Gouvernement et l'expropriée, à savoir : les références SG 16, 17, 18 et 19, pour une moyenne de 4.949 euros. Il a toutefois dégradé très notablement le prix au m² pour le fixer à 4.000 euros appliquant une diminution de près de 1.000 euros de la moyenne pour tenir compte des spécificités de ce logement. La Ville de [Localité 37] procède pour la première fois en appel à une analyse critique des références retenues, chose qu'elle a manqué de faire dans le cadre des débats de première instance ; elle retient dans sa démonstration 7 mutations, dont certaines choisies au sein de celles présentées par l'expropriée, d'autres fournies par le Commissaire du Gouvernement et enfin, 3 fournies par ses propres soins. En tout état de cause, il convient de rappeler ici les principales caractéristiques des surfaces à usage d'habitation, propriété de la SCI [Adresse 29], nonobstant le fait qu'elles sont accessibles par les locaux commerciaux. Celles-ci présentent des avantages majeurs et un état d'entretien de prestation quasi parfait : sol carrelé, murs habillage pierre, carrelage de bonne qualité, habillage décoratif, parquet, salle d'eau et salle de bain de qualité luxueuse, ensemble climatisé, de bonne luminosité, bien isolé. Tous ces éléments définissent un bien de grande qualité, qui justifie le prix au m² retenu par la Juridiction. Il sera en conséquence sollicité de la Cour qu'elle confirme le prix au m² retenu par le jugement de 4.000 euros en l'état d'occupation. Concernant la valeur des places de stationnement, en première instance, l'expropriée sollicitait que lui soit allouée une indemnité pour les parkings, fixée sur la base du prix au m² des surfaces afférentes. La Ville de [Localité 37] ainsi que le Commissaire du Gouvernement préconisaient l'application d'un prix par place de 16.000 euros. Le Commissaire du Gouvernement retenait pour sa part un prix identique. Le jugement de première instance a retenu un prix de 15.500 euros par place de manière très étonnante, puisqu'il se situe en deçà et de l'offre de la Ville, et de l'estimation du Commissaire du Gouvernement. Il est encore plus surprenant de constater à présent que la Ville modifie sa position dans le cadre de la procédure d'appel pour solliciter la fixation d'un prix unitaire de 11.500 euros. Le mémoire adverse entend opérer un distinguo entre les ventes d'ensemble de stationnement, c'est-à-dire des parcs de stationnement et des ventes individuelles. Il a recours pour les besoins de sa démonstration à des références pour le moins surprenantes. La première d'entre elles date de plus de 4 ans soit de 2018, et se situe non sur la commune de [Localité 37] mais sur celle d'[Localité 30]. Elle porte en outre sur 73 places de stationnement, là où on le rappellera, les emplacements de la SCI [Adresse 29] sont au nombre de 24. Des remarques quasi identiques voire encore plus aigües peuvent être formulées à l'égard de la seconde référence, se situant cette fois-ci sur une commune totalement excentrée et incomparable, celle de [Localité 36], datant qui plus est de 2007, soit 5 ans auparavant, et portant enfin cette fois-ci sur 82 places, soit 4 fois plus que le parc de stationnement de l'immeuble de la SCI [Adresse 29]. On ajoutera que comme pour ce qui concerne les surfaces, cette demande constitue une nouvelle demande émise pour la première fois dans le cadre de l'appel, qui ne pourra qu'être déclarée irrecevable par la Cour au visa des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile, en application de l'effet dévolutif de l'appel. (Cf. article 562 alinéa 1er du Code de procédure Civile et CA Paris Chambre de l'Expropriation du 4 décembre 1981, AJPI 1982, p. 334 et CA Paris Chambre de l'Expropriation du 14 janvier 1983, AJPI 1983, p. 170 et JCP 1983 IV, 195) 3.7.2. Unique motif d'appel incident : le prix par place retenu comme il a été exposé ci-avant, tant le Commissaire du Gouvernement que la partie adverse sollicitaient l'application d'un prix au m² de 16.000 euros par place, ou de manière très surprenante, la Juridiction s'est prononcée pour un prix de 15.500 euros qui apparait dès lors inférieur à la demande et qui doit être infirmé par la Cour d'Appel, le juge de première instance ayant statué infra petita. En effet, il résulte des dispositions de l'article R.311-22 du Code de l'expropriation que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Ainsi, l'objet du litige est déterminé par les parties et il est fait interdiction au juge de statuer ultra petita ou infra petita. Le Juge doit se prononcer seulement sur ce qui est demandé. (Cf. Cass. 3° civ., 19 octobre 1977, Cne de [Localité 35] c/ Dame [C] et a. : Bull. civ. 1977 II, n°343, p.263. Juris-Data n°1977-099349). Celui-ci ne peut par conséquent allouer à l'exproprié une indemnité inférieure à l'offre de l'administration expropriante. En tout état de cause en première instance, le Commissaire du Gouvernement faisait état de références ici rappelées : moyenne de 16 683 euros et une médiane de 16 600 euros. Ces éléments permettent à l'expropriée d'étaler sa demande à hauteur de 19.000 euros/place, demande qui était faite à titre subsidiaire dans l'hypothèse où la juridiction n'avait pas retenu un prix au m² pour les surfaces correspondantes. Or, comme on l'a constaté, il en ressort un prix moyen de 16.583 euros. La demande formulée par l'expropriée à hauteur de 19.000 euros/place apparait dès lors parfaitement fondée. En effet, le parking de la SCI [Adresse 29] présentait plusieurs particularités concourant à retenir un prix situé dans le haut de la fourchette des termes de références cités. En effet, celui-ci est entièrement de plein pied, en accès direct sur rue. Il est parfaitement securisé, surveillé par un réseau de caméras, fermé par un système de barrières commandées par un interphone et avec borne avec carte d'accès. Les locaux bénéficient de toute la sécurité incendie, des sorties de secours mais également de plusieurs emplacements handicapés et de bornes de chargement de véhicules électriques. L'essentiel des références présentées par la partie adverse se situent en sous-sol et donc d'un accès bien moins aisé. Il est donc particulièrement étonnant que le jugement ait fixé un prix de 15.545 euros/ place alors qu'il constatait lui-même une moyenne de 16.583 euros. Les caractéristiques du bien auraient dû lui permettre de retenir non un prix inférieur mais bien un prix supérieur, tenant compte des qualités toutes particulières de ces surfaces. C'est la raison pour laquelle la Cour d'Appel ne pourra que constater l'erreur qui a été commise à ce titre par le jugement de première instance et fixer le prix par place de parking à 19.000 euros, soit : 19.000 euros x 24 = 456.000euros Concernant l'abattement pour vente en bloc, en première instance, la Ville de [Localité 37] sollicitait l'application d'un abattement pour vente en bloc de 15 %. La SCI [Adresse 29] en contestait l'application, de même que le Commissaire du Gouvernement. Le jugement dont appel a écarté le principe de cet abattement. Dans le cadre de son appel, la Ville de [Localité 37] sollicite à nouveau l'application d'un abattement pour vente en bloc de 15 %, il sera répondu à son argumentation. Il faut rappeler ici que la décision d'exproprier un immeuble en totalité ou seulement partiellement n'appartient pas, par définition à son propriétaire. Elle est prise par une autorité administrative qui en a la capacité au regard des dispositions légales qui s'appliquent et ne peut juridiquement trouver sa légitimité qu'à l'appui de l'utilité publique liée à la réalisation d'un projet déterminé. Cela revient en définitive à dire que le propriétaire du bien concerné indépendamment des voies de recours dont il peut se prévaloir, ne dispose d'aucun moyen susceptible d'être exercé pour définir l'étendue des surfaces de son immeuble qui sont destinées à être expropriées qu'il s'agisse d'une emprise partielle affectant une partie, fut-elle indispensable de son immeuble, portant sur une surface faible ou importante, d'une emprise totale, ou même d'expropriation d'un simple accessoire de sa propriété, il ne peut s'y soustraire. L'autorité expropriante et elle seule qui au regard des besoins liés à la réalisation de son opération déclarée d'utilité publique, définit la nature de l'emprise. Ce principe étant posé, il faut revenir sur la position adoptée par la Ville de [Localité 37] au cas d'espèce. Une telle pratique reviendrait à dire que le propriétaire exproprié devrait subir une réfaction de la valeur de son bien, par suite d'une expropriation dont seul l'expropriant lui-même a eu l'initiative, sur le principe et sur la nature même de l'emprise qui l'affecte. Ce n'est pas le propriétaire qui décide du principe de l'expropriation, il n'en fixe pas plus ni les modalités, ni les surfaces en emprise, ni le prix lui-même fixé par ailleurs par le Tribunal compétent. A noter simplement pour mémoire cependant que la notion de « vente en bloc » est parfois retenue entre particuliers, à l'occasion de ventes d'immeuble poursuivies dans la totalité de leur surface lorsqu'elles sous-entendent : la division de l'immeuble avant la vente par lots différenciés. L'établissement d'un règlement de copropriété dont la publication est nécessaire. Le réaménagement alors incontournable au regard de la Loi des parties communes, des canalisations, etc... En matière d'expropriation, comme cela a été exposé, tel n'est jamais le cas. Cette notion se trouve donc être totalement étrangère à une vente forcée telle qu'une expropriation. Cette argumentation a d'ailleurs été suivie par le jugement, principalement au motif que la Ville de [Localité 37] n'était pas en mesure dans le cadre de ses écritures de rapporter la preuve « que la valeur de l'ensemble immobilier appartenant à la SCI [Adresse 29] serait inférieure à la somme de ses différentes composantes vendues séparément [...] s'agissant d'un bien rare sur le marché immobilier ». Cette argumentation particulièrement pertinente et qui reflète de manière précise l'état du marché est pourtant contestée à présent dans le cadre de l'appel par la partie adverse. Les arguments qu'elle développe sont, comme on le verra, sans aucun fondement. En effet, la Ville de [Localité 37] indique que « Un immeuble de rapport doit nécessairement faire l'objet d'un abattement pour vente en bloc ». Elle cite en ce sens un certain nombre de références qui requièrent un examen attentif. La Ville ne prend pas la peine de produire les décisions sur lesquelles elle s'appuie, ce qui ne permet pas de prendre connaissance des circonstances exactes dans lesquelles ces décisions sont intervenues. Concernant l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 11 mai 2017, il est joint aux présentes, copie de l'arrêt correspondant (Pièce n°13). La lecture de celui-ci démontre qu'il s'agit d'une occurrence tout à fait différente puisque l'immeuble en question était composé de 2 bâtiments contenant l'un 5 logements, l'autre 8 logements, soit un total de 13 logements outre les surfaces à usage commercial, circonstance radicalement différente de celle du bien exproprié. Concernant l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 11 février 2016 : comme le signale l'extrait fourni par la partie adverse, il s'agissait d'une vente en bloc de 14 appartements, situation pour le moins différente du bien exproprié qui ne comporte que 3 surfaces distinctes formant en réalité une unité commerciale. Les principes retenus en l'espèce ne sont donc pas applicables dans le cadre des présentes. S'agissant de l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 13 octobre 2016 (Pièce n°17), il portait là encore sur 170 logements, ce qui justifie aux dires mêmes de la décision, l'abattement retenu. Cette décision n'entretenait donc aucun rapport avec la situation du bien exproprié. Concernant l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 12 mai 2022 : il est produit aux présentes (Pièce n°18). La Ville de [Localité 37] fait preuve d'une certaine mauvaise foi puisqu'en réalité, dans le cadre de ces débats, le principe de l'abattement n'était pas contesté par la partie adverse. C'est donc en toute logique qu'il a été retenu par la Cour d'Appel sans aucun débat sur ce point. La Cour ne saurait être considérée dans ce cadre comme ayant fixé un quelconque principe en la matière. Il est pour le moins étonnant que la Ville de [Localité 37] entende se fonder sur ces décisions pour considérer qu'il ne lui appartient pas, contrairement au premier juge, de démontrer l'existence d'un écart constatable sur le marché entre les biens vendus en bloc et les biens vendus à l'unité. Il est sollicité que de la Cour d'appel qu'elle rejette la demande d'application d'un abattement pour vente en bloc sollicité par la partie adverse. Concernant l'indemnité pour perte de revenus locatifs, le premier juge a fixé cette indemnité à une valeur de 196.837,56 euros. Cette valeur doit être confirmée. SUR CE, LA COUR - Sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 25 mai 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de la commune de [Localité 37] du 21 août 2022 et de la SCI [Adresse 29] du 23 décembre 2022 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables. - Sur le fond Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de la Commune de [Localité 37] porte sur toutes les dispositions du jugement et l'appel incident de la SCI [Adresse 29] sur le montant de l'indemnité de dépossession. S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, la date du PLUI d'EST ENSEMBLE approuvé le 4 février 2020. Les parties n'ont pas conclu sur ce point ; le jugement sera confirmé en l'absence de contestation de ce chef. S'agissant des données d'urbanisme, à cette date le bien exproprié est en zone UM. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un immeuble à usage commercial situé [Adresse 29] à [Localité 37], sur la parcelle cadastrée section H numéro [Cadastre 33] d'une surface de 1822 m². Cet ensemble immobilier est situé sur un axe important pourvu de nombreux commerces et habitations, limitrophe de la commune d'[Localité 30], avec un environnement bruyant. Le premier juge indique que le secteur est peu attractif. Le bien est accessible par les transports en commun (métro ligne 7 à 100 m) et les grands axes routiers (A 86,A 1, boulevard périphérique). Il s'agit d'un supermarché de produit asiatique composé : 'au rez-de-chaussée : la surface commerciale du supermarché, d'un entrepôt et d'un parking ; 'au premier étage : 'au dessus du local commercial, de bureaux et d'un logement de fonction : 'au-dessus de l'entrepôt et du garage, d'autres locaux d'entrepôts ; 'au deuxième étage, de combles aménagées à usage local d'archives, accessibles par le logement de fonction. L'ensemble des locaux est loué par l'exploitant du supermarché. Il ressort du procès-verbal de transport du 29 juin 2021 que : ' le local commercial est dans un état d'usage à bon, conforme à sa destination ; ' les entrepôts du rez-de-chaussée et du premier étage sont dans un état d'usage, conforme à leur destination ; ' le parking est dans un état conforme à son usage ; ' le logement est en très bon état d'entretien. La Commune de [Localité 37] souligne la moins-value tenant à l'environnement bruyant et le fait que le jugement omet de rappeler que l'[Adresse 13] est connue pour être particulièrement anxiogène, compte tenu du peu d'espace devant les commerces qu'elle compte ; que l'actualité récente à la [Adresse 38] alimente le sentiment d'insécurité dans le quartier, et vient encore renforcer l'image dégradée du quartier des quatre chemins et en particulier de l'[Adresse 13]; elle fait état d'une étude de novembre 2018, ainsi que de problématiques liées aux stupéfiants. La SCI [Adresse 29] rétorque que les locaux sont parfaitement adaptés à l'activité, que l'élément déterminant réside dans la qualité de la situation géographique. Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 31 mars 2022. - Sur l'indemnité principale 1° Sur les surfaces En première instance, les parties s'accordaient pour retenir les surfaces telles qu'elles ressortent du mesurage effectué par la société de géomètres experts [W] [O] EURL. Le premier juge, à l'exception de l'espace de stationnement qui fait l'objet d'une évaluation particulière, a retenu la surface utile du bien en indiquant que la majorité des termes de comparaison versées par les parties sont exprimés en surface utile ; il a retenu la surface utile de 3068,1 m², tel que ressortant du mesurage effectué par la société de géomètres experts, à l'exclusion des surfaces des locaux techniques et des surfaces des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m sur le fondement des articles R 331-10 et R111-2 du code de la construction et l'habitation. Il a donc retenu les surfaces suivantes : -locaux commerciaux : 631,90 m² ; -entrepôts : 2289,40 m² ; -local d'habitation : 146,80 m². La commune de [Localité 37] en appel demande pour les entrepôts de déduire 115,5 m² correspondant aux circulations. La SCI [Adresse 29] rétorque que cette demande nouvelle en appel est irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile. Cependant, elle demande également l'infirmation pour retenir la surface utile brute soit : - bureaux : 112 m² - appartements : 147 m² - espaces de vente : 473,90 m² + 46,20 m² - réserve + circulation et divers : 2284,40 m² +15,94m²+42,30m²= 2347,10 m² L'appelant produit le même calcul des surfaces utiles par [W] [O] EURL (pièce N°1). Ce géomètre indique que la surface utile est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons non amovibles et gaines, qu'il n'est pas tenu compte des surfaces extérieures au local, des stationnements, des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m , ni des locaux techniques propres à l'usage du bâtiment. Les dispositions des articles R331-10 et R 11-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables pour les surfaces commerciales. Il convient cependant de retenir la surface utile, puisque les parties proposent des références en surface utile, en exluant comme indiqué par le géomètre les surfaces des locaux techniques et des surfaces des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80. S'agissant des surfaces de circulation, le géomètre les retient (en rose dans les plans annexés). Ni la commune de [Localité 37], ni la SCI [Adresse 29] à l'appui de leurs contestations ne produisent de relevé d'un autre géométre expert. Il convient en conséquence de retenir le rapport du seul géométre versé aux débats et de confirmer le jugement qui a exclu les surfaces techniques et des surfaces des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m et qui a donc exactement retenu les surfaces suivantes : - locaux commerciaux : 631,90 m² ; - entrepôts : 2289,40 m² ; - local d'habitation : 146,80 m². 2° Sur la situation locative Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Les locaux font l'objet de plusieurs baux : - bail commercial du 14 novembre 2016 (pièce N°1) consenti à la société H8 pour une durée de 9 années pour un loyer initial de 25000 euros HT HC - bail commercial du 26 décembre 2006 renouvelé par acte extrajudiciaire du 1er janvier 2016 ( pièce N°2)consenti à la société H8 pour une durée de 9 années pour un loyer de 108450 euros - bail commercial du 19 octobre 2015 consenti à la société H8 pour une durée de 9 années pour un loyer initial de 56032 euros ( pièce N°3). La SCI [Adresse 29] communique copie des trois quittances de loyer les plus récentes ( pièces N°4, 5 et 6) pour un loyer de 233465,12 euros/an. La fixation en valeur occupée par le premier juge n'est pas contestée par les parties. La question de l'abattement pour occupation sera examinée ci aprés après examen des références des parties. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. 3° Sur la méthode Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. 4° Sur les références des parties Le premier juge a fixé une valeur occupée en rejetant la demande d'abattement de la commune de [Localité 37] pour occupation. Il convient en conséquence d'examiner les références de la commune de [Localité 37] et de la SCI [Adresse 29], le commissaire du gouvernement n'ayant pas conclu en appel. A locaux commerciaux Le premier juge aprés examen des références de la commune de [Localité 37], de la SCI [Adresse 29] et du commissaire en a retenu pour une moyenne de 4028,50 euros/m² et compte tenu du bon état d'entretien du bien mais de sa sitaution dans un secteur dégradé et peu attractif a retenu une valeur proche de la moyenne soit 4000 euros/m². a) Les références de la commune de [Localité 37] ( avec les références de publication) N° du terme Date de vente Adresse Surface/m² Prix en euros Prix en euros/m² Observations T1 16/09/2020 [Adresse 17] 168 650000 3869 loué à la SAS Waria collection T2 26/07/2019 [Adresse 7] 140 640000 4571 libre T3 30/10/2019 [Adresse 3] [Localité 37] 270 1250000 4630 libre T4 11/03/2021 [Adresse 22] [Localité 37] 145, 50 400000 2749 loué T1 : Ce terme non critiqué comparable en consistance et localisation sera retenu T2 : Ce terme non critiqué comparable en consistance et localisation sera retenu T3 : Ce terme non critiqué comparable en consistance et localisation sera retenu T4 : La SCI JEAU JAURES indique que ce bien se trouve dans une situation géographique beaucoup plus excentrée que le bien exproprié et qu'il ressort de l'acte de vente (pièce N°8) qu'il s'agit de lots de copropriété. Ce terme est excentré et non comparable en consistance et sera donc écarté. b) Les références de la SCI [Adresse 29] Elle propose 6 références : Terme Date Adresse Surface/ m² Prix Prix/m² Observations I1 25 septembre 2019 [Adresse 13] [Localité 30] 63 400 000 6349 Pièce 14 I2 16 septembre 2020 [Adresse 17] à [Localité 37] 168 650 000 3869 occupée I3 31 mars 2020 [Adresse 4] [Localité 30] 385 1 371 799 3563 Occupée pièce 15 I4 4 avril 2018 [Adresse 18] à [Localité 37] 201 1 244 000 6189 occupée pièce n°16 I5 26 juillet 2019 [Adresse 7] [Adresse 7] à [Localité 37] 140 640 000 4571 I6 30 octobre 2019 [Adresse 3] à [Localité 37] 270 1 250 000 4630 I1 : La Surface de 63 m² n'étant pas comparable, ce terme sera écarté. I2 : Ce terme a déja été retenu. I3 : La commune de [Localité 37] demande d'écarter ce terme en l'absence des références de publication. Le pièce produite est la base BIEN; en conséquence, en l'absence des références de publication permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaitre les caractéristiques de la mutation, ce terme sera écarté. I4 : La commune de [Localité 37] demande d'écarter ce terme en l'absence des références de publication ; la pièce produite est la base BIEN ( pièce N°16) ; en conséquence, en l'absence des références de publication permettant d'accéder à l'acte de vente et de connaitre les caractéristiques de la mutation, ce terme sera écarté. I5 : Ce terme cité également par la commune de [Localité 37] a déja été retenu. I6 : Ce terme non critiqué comparable en consistance sera retenu. Les termes retenus sont donc : - pour la commune de [Localité 37] : - 4571 euros + 4630 euros en valeur libre - 3869 euros en valeur occupée - pour la SCI [Adresse 29] : les mêmes termes de 4571 euros et 3869 euros. Le principe est d'appliquer un abattement pour occupation, un bien libre ayant une valeur plus importante qu'un bien occupé; si ce principe connaît des exceptions, il appartient à la partie qui demande de pas en appliquer de démontrer par la production de références, que les valeurs libres sont identiques aux valeurs occupées. En l'espèce, la SCI [Adresse 29] ne rapporte pas cette preuve ; il ressort des valeurs retenues une valeur supérieure en valeur libre par rapport à la valeur occupée ; il convient donc d'appliquer comme demandé par la commune de [Localité 37] un abattement de 20 % pour occupation. La moyenne (abattement pour occupation) est donc de : 4571X0,80+4630X 0,80 (abattement pour occupation) + 3869 = 11129, 8 euros/3= 3709 euros/m². Compte tenu certes du secteur peu attractif, mais également du bon état d'usage à bon, de la bonne localisation et de l'évolution du marché, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu une valeur supérieure à la moyenne de 4000 euros/m² en valeur occupée soit : 4000 euros/m² X 631, 90 m²= 2 527 600 euros. B entrepôts Aprés examen des références de la commune de [Localité 37], de la SCI [Adresse 29] et du commissaire du gouvernement , le premier juge en a retenu quatre pour une moyenne de 1293 euros/m² et compte tenu de l'état d'entretien d'usage, a retenu une valeur égale à la moyenne de 1300 euros/m². Il convient d'examiner les références des parties : a) Les références de la Commune de [Localité 37] : Elle propose quatre termes avec les références de publication : N° du terme Date de vente Adresse Superficie/m²/SU Prix en euros Prix en euros/m² cadastre T1 28/03/2019 [Adresse 19] 3094 4 260 000 1377 P53 T2 12/09/2019 [Adresse 19] 1000 1 400 000 1400 P53 T3 29/10/2020 [Adresse 19] 1323 1 600 000 1209 P 53 T4 17/07/2019 [Adresse 1] 970 1 150 000 1186 AL 223 Cependant, en dehors de la demande de soustraire les espaces de circulation, la commune de [Localité 37] ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge de 1300 euros/m². b) références de la SCI [Adresse 29] Elle ne propose pas de références, mais n'a pas formé incident sur la valeur de 1300 euros/m² retenue par le premier juge. Le jugement sera donc confirmé sur la valeur retenue de 1300 euros/m² en valeur occupée soit : 1300 euros X 2289,40 m² = 2 976 220 euros en valeur occupée. C local d'habitation Le premier juge après examen des références de la commune de [Localité 37], de la SCI [Adresse 29] et du commissaire du gouvernement a retenu quatre références pour une moyenne de 4949 euros/m² et a retenu une valeur inférieure de 4000 euros/m² , en raison des élements de moins value par rapport aux termes de comparaison, en ce qu'il ne s'agit pas d'un logement indépendant, mais d'un logement de fonction auquel il n'est possible d'accéder qu'en passant par le commerce. Il convient d'examiner les références des parties : a) Les références de la Commune de [Localité 37] : Elle propose trois termes de biens atypiques de lofts qu'elle ne retient pas, en indiquant qu'il existe une différence de 47% avec des biens standards correspondant à 4 termes libres d'occupation : terme date adresse surface/m² prix prix/m² T1 11/03/2020 [Adresse 25] 106 270 000 2547 T2 06/04/2021 [Adresse 9] à [Localité 37] 155 570 000 3677 T3 23/09/2021 [Adresse 21] à [Localité 30] 100 329 964 3300 T4 13/04/2021 [Adresse 23] à [Localité 30] 100 272 171 2772 T1 : La SCI produit l'acte de vente (pièce N°11) et indique qu'il s'agit d'un bien incomparable étant décrit ' dans le fond de la cour au 1° étage, accès par escalier extérieur en fer'. Cependant, cette mention est insuffisante pour écarter ce terme; ce bien est comparable en localisation et consistance; ce terme sera donc retenu T2 : Ce terme non critiqué comparable en localisation et consistance sera retenu. T3 : Ce terme non critiqué sera retenu T4 : Ce terme non critiqué sera retenu. b) Les références de la SCI [Adresse 29] terme date adresse surface/m² prix /euros prix euros/m² I1 13 septembre 2019 [Adresse 16] à [Localité 37] 120 650 000 5417 I2 6 août 2020 [Adresse 16] à [Localité 37] 132 750 000 5682 I3 15 mars 2021 [Adresse 16] à [Localité 37] 105 645 601 6149 I4 10 mai 2021 [Adresse 11] à [Localité 37] 83 358 000 4313 I5 12 octobre 2020 [Adresse 2] à [Localité 37] 83 521 049 6352 La commune de [Localité 37] demande d'écarter ces références en indiquant qu'il s'agit de lofts assimilables à des biens d'exception incomparables (pièces N°7, N°8, N°9) sauf à appliquer une décote significative. La description dans les actes de vente n'établit pas qu'il s'agit de biens non comparables. Ces termes comparables en localisation et consitance seront donc retenus. La moyenne en valeur libre est donc de : 2547+3677+3300+2772 (références de la commune de [Localité 37]) + 5417+5682+6149+4313, 25 + 6352,71= 36909, 96 euros/9= 4101 euros/m². Les références étant en valeur libre, il convient d'appliquer un abattement d'usage pour occupation de 20 % soit : 4101 euros X0,80= 3280 euros/m². Il convient de tenir compte de l'élément de plus value tenant au trés bon état du local d'habitation et de l'élément de moins value tenant au fait qu'il s'agit d'un logement de fonction ne disposant pas d'entrée indépendante . Il sera donc retenu une valeur unitaire correspondant à la moyenne de 3280 euros/m² soit : 3280 euros X 146, 80 m²= 481.504 euros en valeur occupée. Le jugement sera infirmé en ce sens. La commune de [Localité 37] demande d'appliquer un abattement pour vente en bloc de 15% pour les commerces/entrepots/ habitation qui a été rejeté par le premier juge. Le bien exproprié est rare sur le marché immobilier; il se compose de plusieurs surfaces de typologie différentes; la commune de [Localité 37] ne rapporte pas la preuve que la valeur de l'ensemble serait inférieure à la somme de ses différentes composantes vendues séparément. Le jugement qui a rejeté cette demande d'abattement pour vente en bloc pour les commerce/ entrepôts / habitation sera donc confirmé. D places de stationnement (24 places) Après examen des références de la commune de [Localité 37], de la SCI [Adresse 29] et du commissaire du gouvernement, le premier juge a retenu 7 références pour une moyenne de 15545 euros/place et compte tenu du bon entretien du parking une valeur de 15500 euros. Il a statué en dessous de la valeur proposée par l'expropriant en première instance de 16000 euros par place de stationnement, qui la ramène en appel à la somme de 115000 euros. Il convient d'examiner les références des parties : a) Les références de la commune de [Localité 37] : Elle propose des références pour un parc de stationnement avec les références de publication : Date Adresse Cadastre Nombre de places Prix Prix unitaires euros/m² 10 juillet 2018 [Adresse 6] à [Localité 30] AP [Cadastre 15] 73 680000 9315 13 septembre 2017 [Adresse 24] [Adresse 24] à [Localité 36] I [Cadastre 10] 82 720000 8780 9047 Elle propose des références de place de stationnement à l'unité : Terme Date Adresse Cadastre Montant Nombre Euros/place I1 22 février 2021 [Adresse 5] I[Cadastre 27] 16000 une place 16000 I2 11 décembre 2019 [Adresse 8] I [Cadastre 14] 16000 une place 16000 I3 7 mai 2019 [Adresse 11] F1 18000 une place 18000 I4 29 août 2019 [Adresse 11] F1 25000 deux places 12500 I5 6 mars 2020 [Adresse 11] F1 [Adresse 12] une place [Adresse 12] I6 6 novembre 2020 [Adresse 11] F1 20000 une place 20000 Moyenne 16583 S'agissant de 24 places de stationnement, il convient d'écarter les références non comparables pour un parc de stationnement et de retenir les valeurs pour un stationnement à l'unité. b) Les références de la SCI [Adresse 29] Elle reprend les références de la commune de [Localité 37] de places de staionnement à l'unité qui étaient celles du commissaire du gouvernement de première instance. La valeur moyenne d'une place de stationnement à l'unité est donc de : 16000+16000+18000+12500+17000+20000/6= 16583 euros. En tenant compte de l'état d'usage du parking, et de l'évolution du marché,il convient de retenir une valeur unitaire de 17000 euros soit : 17000 euros X 24 = 408000 euros. Le jugement est infirmé en ce sens. L'indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de : - locaux commerciaux : 2 527 600 euros - entrepôts : 2 976 220 euros - local d'habitation : 481 504 euros - places de stationnement : 408 000 euros Total : 6 393 324 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur les indemnités accessoires 1° Sur l'indemnité de remploi Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros 15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros 10% sur le surplus soit : ( 6 393 324 - 15 000 ) x 10% =637.832,4 euros soit un total de 640332,4 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. L'indemnité totale de dépossesion en valeur occupée est donc de: 6 393 324 euros (indemnité principale) + 640332, 4 euros (indemnité de remploi)= 7 033 656,40 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de [Localité 37] à payer à la SCI [Adresse 29] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. La SCI [Adresse 29] perdant pour l'essentiel le procès sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau Fixe l'indemnité due par la commune de [Localité 37] à la SCI [Adresse 29] au titre de la dépossession du bien immoblier situé [Adresse 29] à [Localité 37], sur la parcelle cadastrée section H N°[Cadastre 33] à la somme de 7 033 656,40 euros en valeur occupée se décomposant comme suit : - indemnité principale : 6 393 324 euros - indemnité de remploi : 640 332,40 euros. Confirme le jugement en ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI [Adresse 29] aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT