Cour de cassation, 15 décembre 2010. 09-68.617

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Immo Vauban du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., ès qualités, M. Y..., ès qualités, la société Macson Ingineering, la société Beba et M. Z... ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la société Immo Vauban n'avait pas produit l'acte de vente expressément demandé par arrêt du 4 avril 2008 ordonnant la réouverture des débats, la cour d'appel a souverainement déduit de ce seul motif que la société Immo Vauban ne justifiait pas de sa qualité à agir à l'encontre des constructeurs et de leurs assureurs suivant police décennale pour des désordres survenus dans l'immeuble antérieurement à la vente alléguée à son bénéfice ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Immo Vauban aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Immo Vauban L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QUE, statuant sur les actions engagées par la Société IMMO VAUBAN à l'encontre du constructeur, il a déclaré la Société IMMO VAUBAN irrecevable en ses demandes, ensemble déclaré irrecevables les demandes dirigées contre la Compagnie AGF en tant qu'assureur des constructeurs au titre de la garantie décennale ; AUX MOTIFS QUE « la Société IMMO VAUBAN produit aux débats une attestation notariée du 16 juin 2008, identique à celle délivrée le 25 août 2003 et reproduite dans l'arrêt du 4 avril 2008, avec, toutefois, ajout de la mention suivante : « moyennant un prix payé comptant en numéraire par l'acquéreur au vendeur aux termes de l'acte de vente qui en contient quittance et ce ainsi qu'il résulte de la comptabilité du notaire », avant la mention : l'acquéreur est propriétaire desdits droits vendus à compter du jour de la signature, il en a la jouissance à compter du 11 octobre 2003 ; qu'est également versée aux débats une lettre du 9 juillet 2008 du mandataire liquidateur de la SA DU MOLE MARINA BAIE DES ANGES à la Société IMMO VAUBAN, dans laquelle il écrit que des désordres affectant la construction de l'ensemble immobilier construit par elle, « la SOCIETE DU MOLE MARINA BAIE DES ANGES a procédé à des déclarations de sinistre puis engagé une procédure judiciaire qui a abouti au dépôt de deux rapports d'expertise établis en juin 1994 par M. Roland C... et en juin 1999 par M. Jean-Pierre D..., tous deux experts judiciaires. Compte tenu de l'ouverture d'une procédure collective et de l'impécuniosité de celle-ci, la SA DU MOLE MARINA BAIE DES ANGES n'a pas entrepris de procédure sur le fondement de ces rapports d'expertise pour solliciter l'indemnisation du préjudice par elle subi et, en accord avec le juge-commissaire, je me suis employé à rechercher un acquéreur pour l'ensemble des actifs consistant notamment dans des studios et appartements de la résidence de VILLENEUVE-LOUBET du bâtiment dans lequel le centre de thalassothérapie était exploité ainsi que des droits résultant notamment de la convention d'amodiation. Lors des négociations, vous avez fait valoir que les travaux nécessaires à la reprise des désordres et malfaçons représentaient un budget important et vous avez sollicité une réduction du prix de cession à due-concurrence du coût estimé desdits travaux. Cette demande n'a pas été acceptée par le juge-commissaire, pour les raisons exposées dans la lettre que je vous ai adressée le 19 juin 2003, il vous a été proposé d'inclure dans le périmètre de la cession, outre les constructions édifiées, l'ensemble des droits, actions et recours bénéficiant à la SOCIETE DU MOLE MARINA BAIE DES ANGES et pouvant être exercés à l'encontre des locateurs d'ouvrage et des assureurs, notamment au titre de la police « PUC ». Cette formule, que vous avez finalement acceptée, offrait le double avantage de ne rien coûter à la procédure collective tout en mettant légitimement à la charge des entreprises responsables et des assureurs le coût des travaux de reprise des désordres et des malfaçons. Je confirme, sans réserve aucune, que depuis le 29 juillet 2003, votre société est cessionnaire de tous les droits, actions et recours dont bénéficiait la SOCIETE DU MOLE MARINA BAIE DES ANGES à l'encontre des locateurs d'ouvrage qui sont intervenus dans la construction de l'ensemble immobilier de VILLENEUVE-LOUBET et de leurs assureurs. Cette cession a pris effet au jour de la signature constatant la translation de propriété des biens, c'est-à-dire le 29 juillet 2003 » ; qu'à défaut de produire l'acte de vente expressément demandé par la Cour et en l'état des seuls documents fournis, la Société IMMO VAUBAN ne justifie pas de sa qualité à agir à l'encontre des constructeurs et de leurs assureurs suivant police décennale pour des désordres survenus dans l'immeuble litigieux antérieurement à la vente alléguée à son bénéfice, alors que la transmission de l'action en garantie ne s'opère de plein droit au profit de l'acheteur que pour les dommages postérieurs au transfert de propriété de l'immeuble et qu'en l'absence de clause expresse, la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession, au profit de l'acquéreur, des droits et actions à fin de dommages et intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison de dommages affectant l'immeuble antérieurement à sa vente ; qu'il s'ensuit que les demandes de la Société IMMO VAUBAN à l'encontre des intimés sont irrecevables (…) » (arrêt, p. 5) ; ALORS QUE, d'une part si, en l'absence de clause expresse, autrement dit en l'absence de clause relative au sort des actions nées de l'apparition des dommages, la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession au profit de l'acquéreur des droits et actions à fin de dommages et intérêts à raison des dommages survenus préalablement à la vente, la règle laisse entière la question de savoir si, en vertu d'accords ultérieurs, les actions en réparation peuvent être regardées comme transmises par le vendeur à l'acquéreur ; qu'en se bornant à évoquer la règle ci-dessus, quand la Société IMMO VAUBAN se prévalait d'écrits postérieurs à la vente (attestations du notaire des 25 août 2003 et 16 juin 2008 et lettres du représentant légal du vendeur des 3 juin 2004 et 9 juillet 2008), les juges du fond, qui ont statué par un motif inopérant, ont violé les articles 1134 du Code civil et 1615 du même Code ; ALORS QUE, d'autre part quand bien même la vente n'aurait pas comporté de clause se rapportant aux actions en réparation nées des dommages survenus antérieurement à la vente, les juges du fond se devaient de rechercher, eu égard aux conclusions de la Société IMMO VAUBAN (conclusions du 17 février 2009, p. 8 et s.) et compte tenu des éléments produits, indépendamment de la vente, si un accord postérieur ne s'était pas formé entre les parties pour comprendre dans la transmission les actions en réparation, quand bien même elles porteraient sur des dommages apparus antérieurement à la vente ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1582 et 1615 du Code civil ;