Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
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REFERENCES : N° RG 23/03717 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSZM
Minute : 24/775
S.A. HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159
C/
Madame [X] [K]
Monsieur [H] [K]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. HLM BATIGERE HABITAT,
demeurant [Adresse 2]
représentée SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [X] [K],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [H] [K],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er avril 1982, modifié par avenant du 10 octobre 1983, la SA d'HLM DU VAL D’OISE a donné à bail à Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] un logement et un emplacement de stationnement devenu box situés [Adresse 4] à [Localité 6], pour un dernier loyer mensuel quittancé de 483,96 euros.
Par lettre reçue le 28 décembre 2022, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3528,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2727,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 21 décembre 2023.
À l'audience du 24 juin 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 793,82 euros arrêtée au 17 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
La SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 12 septembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que le loyer de mai 2024 a été réglé le 13 juin 2024.
Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K], régulièrement assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM BATIGERE HABITAT le 28 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 1982, du commandement de payer délivré le 12 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 17 juin 2024 que la SA d'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 333,34 euros imputée pour des frais de procédure et la somme de 304,80 euros pour des frais d’enquête sociale injustifiés.
Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 155,68 euros, au titre des sommes dues au 17 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
En l’espèce, un commandement de payer a été signifié par commissaire de justice en date du 12 septembre 2023. Ce commandement de payer reproduit une clause résolutoire qu’il attribue au bail du 1 avril 1982. Toutefois, elle n’apparaît pas sur la copie du bail produit aux débats.
Si le nouvelle lettre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que tout bail doit être considéré comme contenant une clause résolutoire, d’une part, cette loi n’a pas d’effet rétroactif, et d’autre part, le commandement de payer ne fait pas état d’une présumée clause résolutoire mais reproduit une clause.
En l’absence de preuve de l’existence de la clause résolutoire, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ne saurait soutenir la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition d’une clause résolutoire.
La SA d’HLM BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 155,68 euros selon décompte au 17 juin 2024. La dette est donc quasiment soldée par les locataires, qui ont par ailleurs repris le paiement du loyer depuis novembre 2023 sans discontinuer.
La SA d’HLM BATIGERE ne caractérise pas un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat.
Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux dépens de l'instance, excepté le coût de l’assignation du 20 décembre 2023 qui sera mis à la charge in solidum des défendeurs.
Eu égard à l’issue de l’instance, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,
REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 1982, modifié par l’avenant du 10 octobre 1983, entre la SA d'HLM BATIGERE HABITAT d'une part, et Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6],
REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 1er avril 1982, modifié par l’avenant du 10 octobre 1983, entre la SA d'HLM BATIGERE HABITAT d'une part, et Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6],
REJETTE la demande d’expulsion,
REJETTE la demande de séquestration des meubles,
CONDAMNE solidairement Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 155,68 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande de condamnation à une indemnité d’occupation,
CONDAMNE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux dépens de l'instance, excepté ceux relatifs à l’assignation du 20 décembre 2023,
CONDAMNE in solidum Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K] aux frais de signification de l’assignation du 20 décembre 2023,
REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
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