Tribunal judiciaire, 24 avril 2025. 24/02149

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 8] [Adresse 5] [Adresse 7] [Localité 6] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/02149 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I6K6 Section 2 PH République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 24 avril 2025 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : S.C.I. FONCIERE RU 01/2009 prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Leslie ULMER, avocat au barreau de Mulhouse, substituée par Maître Isabelle DECK, avocat au barreau de MULHOUSE non comparante, ni représentée PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [X] [W] né le 15 Janvier 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Sophie BAGHDASSARIAN : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier DEBATS : à l’audience du 11 Février 2025 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat du 18 juillet 2019, la SCI Foncière RU a donné à bail à Monsieur [X] [W] et à Madame [J] [W] un logement sis [Adresse 1] à 68100 Mulhouse en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel de 675,56 euros, augmenté d’une provision sur charges de 303 euros, le loyer étant payable à terme échu. Un avenant a été régularisé entre les parties le 25 juillet 2019, Monsieur [X] [W] occupant désormais seul l’appartement. Le 12 avril 2024, la SCI FONCIÈRE RU a fait signifier à Monsieur [X] [W] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 750,65 euros en principal selon décompte arrêté au 9 avril 2024. Par exploit de commissaire de justice délivré le 02 septembre 2024 la SCI FONCIÈRE RU a fait citer Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir: -constater la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des preneurs ; -en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [W] des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de leur chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; -condamner Monsieur [X] [W] à payer chaque mois jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation de 1 163,34 € qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à dater du 13 juin 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux, sous réserve du décompte de charges définitif ; -condamner Monsieur [X] [W] à payer à la demanderesse la somme de 4 906,70 € augmentés des intérêts aux taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle ; - condamner Monsieur [X] [W] en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement de payer la somme de 1 200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ; -dire n’y avoir lieu à écarter le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement. Au visa des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [X] [W] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal. L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 février 2025 et retenue. La SCI FONCIÈRE RU, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation. Monsieur [X] [W], assigné par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présent ni représenté. Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile. La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. De même, son paragraphe II prévoit qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement. En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 3 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 15 avril 2024. Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [X] [W] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable. Sur la résiliation du bail Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 18 juillet 2019 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 12 avril 2024 à Monsieur [X] [W] pour paiement d’une somme principale de 2 750,65 euros au titre de l'arriéré arrêté au 9 avril 2024. Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ressort du décompte du 23 juillet 2024, dont la dette s’élève à la somme de 4 906,70 euros que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois. Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 13 juin 2024. Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SCI FONCIÈRE RU, Monsieur [X] [W] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux. Il doit donc être condamné à l'évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [X] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion. Sur la demande en paiement Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte du décompte arrêté à la date du 23 juillet 2024, que l’arriéré se chiffre à la somme de 4 906,70 euros. Monsieur [X] [W], absent à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte. Il convient ainsi de le condamner à payer à la SCI FONCIÈRE RU la somme de 4 906,70 euros au titre du décompte du 23 juillet 2024 relatif à l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation dépôt de garantie inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l'indemnité d'occupation L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Il convient de condamner Monsieur [X] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et ce à compter du 23 juillet 2024, et jusqu'à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 1 163,34 €. Sur le surplus L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Monsieur [X] [W] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIÈRE RU et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [X] [W] est condamné à lui verser la somme de 600 € en application de l’article précité La présente décision est exécutoire par provision de plein droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE la SCI FONCIÈRE RU recevable en ses demandes ; CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 18 juillet 2019 avec avenant du 25 juillet 2019 s’est trouvé de plein droit résilié le 13 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ; ORDONNE qu'à défaut pour Monsieur [X] [W] d'avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 3] deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ; FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [W] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 1 163,34 euros ; CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à la SCI FONCIÈRE RU cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 juillet 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne ; CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à La SCI FONCIÈRE RU une somme de 4 906,70 euros selon décompte du 23 juillet 2024 au titre de l'arriéré de loyers, charges, avances sur charges, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; DÉBOUTE La SCI FONCIÈRE RU du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE Monsieur [X] [W] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à la SCI FONCIÈRE RU la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 avril 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,