Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
---------------------------------
[Adresse 9]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]
----------------------------
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/02086 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I6AD
Section 1
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 24 avril 2025
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prise en la personne de son Directeur Général,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par Me Virgil WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34
PARTIE DEFENDERESSE :
Madame [V] [C]
née le 01 Janvier 1971 à [Localité 7] (HAUT RHIN),
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Yannick ASSER : Président, assisté de Lucia SACILOTTI auditrice de justice
Manon HANSER : Greffier
DEBATS : à l’audience du 24 Janvier 2025
JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 28 juillet 2023, Monsieur [J] [O], représenté par l’AGENCE [S] NASS IMMOBILIER, a loué à Madame [V] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 euros hors charges / outre 30 euros de provision pour charges.
La SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Madame [V] [C] au titre de ce bail.
Par exploit d’huissier du 18 mars 2024, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Madame [V] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail invoquant sa subrogation dans les droits et actions du bailleur en sa qualité de caution, portant sur le règlement d’une somme de 2 348 euros au titre des loyers et charges échus au 23 février 2024, commandement visant la clause résolutoire.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 mars 2024.
Par acte d’huissier du 20 août 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [V] [C] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,
- ordonner l’expulsion de Madame [V] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [V] [C] à lui verser la somme de 4 748 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mars 2024 sur la somme de 2 348 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Madame [V] [C] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Madame [V] [C] à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [V] [C] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 21 août 2024.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 24 janvier 2025.
A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 6 231,98 euros, au titre des loyers et charges échus au 31 octobre 2024.
Cité par acte délivré à étude, Madame [V] [C] ne comparaît pas et n'est pas représentée.
L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur le droit d’agir de la SAS Action Logement Services
Au terme de l’article 2306 du Code civil, “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.
L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.
Les CIL s’étant porté caution mettront en oeuvre les actions en recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résiliation du bail, dans une démarche d’adaptation des solutions aux ménages demandeurs, et de recherche de relogement des ménages en difficultés.
Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.
Le contrat de cautionnement Visale, signé par l’AGENCE [S] NASS IMMOBILIER, représentant le bailleur Monsieur [J] [O], stipule (page 7, “Paiement par la caution et subrogation”) que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code Civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant.
Après règlement, toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation. Toute somme que le bailleur reçoit, acquise à la caution, doit lui être reversée dans les dix jours calendaires de son encaissement.
Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale”.
Au cas d’espèce, la Sas Action Logement Services justifie :
- d’une première quittance subrogative du 26 juillet 2024, signée par le mandataire du bailleur, portant sur la somme de 4 748 euros au titre des loyers et charges impayés, visant les dispositions de l’article 2309 précité et précisant d’une part, que “cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services” et d’autre part, que l’AGENCE DAVIS NASS IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire du bailleur, “subroge Action Logement Service dans [s]es droits et actions contre le/les locataire(s) défaillant(s)”,
- un courrier de l’AGENCE DAVIS NASS IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire du bailleur, par lequel le bailleur indique s’associer à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du contrat de bail en raison du non-paiement des loyers aux termes convenus,
Il ressort de ces pièces que la SAS Action Logement Services est bien subrogée dans les droits et action du bailleur et qu’elle peut exercer l’action visant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, et tendant au recouvrement des sommes dont elle s’est acquittée en sa qualité de caution.
II. Sur la recevabilité de la demande
* Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».
La SAS Action Logement Services justifie avoir procédé à ce signalement le 19 mars 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
* Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 21 août 2024, soit plus deux mois avant l'audience du 24 janvier 2025.
La demande formée par la SAS Action Logement Services est donc recevable.
III. Sur les demandes principales
* Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 mars 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 mai 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
* Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats l'acte de bail et justifie le principe et le quantum de la créance actualisée qu’elle réclame en produisant une quittance subrogative et justificatifs de ses paiements.
Il ressort des pièces fournies qu'au 31 octobre 2024 la dette locative de Madame [V] [C] s’élève à la somme de 6 231,98 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 mars 2024 pour la somme de 2 348 euros, à compter de l’assignation du 20 août 2024 pour la somme de 2 400 euros (4 748 – 2 348), et à compter du présent jugement pour le surplus.
Madame [V] [C] sera également condamnée au paiement à la SAS Action Logement Services d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 mai 2024 minuit à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur justification par la SAS Action Logement Services d'une quittance subrogative à ce titre. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.
* Sur les délais de paiement et l'expulsion
En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n'a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.
L’expulsion de Madame [V] [C] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Le contrat de cautionnement autorise la caution à agir en fixation de l’indemnité d’occupation qui, compte tenu du montant de chaque échéance, sera justement fixée à la somme de 480 euros.
IV. Sur les demandes accessoires
* Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [V] [C] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.
* Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Action Logement Services et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Madame [V] [C] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2023 entre Monsieur [J] [O], représenté par l’AGENCE [S] NASS IMMOBILIER, d'une part, et Madame [V] [C], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 mai 2024 à minuit ;
ORDONNE en conséquence à Madame [V] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [V] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [V] [C] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 6 231,98 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 mars 2024 pour la somme de 2 348 euros, à compter de l’assignation du 20 août 2024 pour la somme de 2 400 euros (4 748 – 2 348), et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [V] [C] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter 19 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, sur justification par la SAS Action Logement Services d'une quittance subrogative à ce titre ;
FIXE l’indemnité d’occupation à la somme de 480 euros ;
CONDAMNE Madame [V] [C] à verser à la SAS Action Logement Services une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [V] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 avril 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
