Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 24/04898

MINUTE N° : JUGEMENT DU 26 Février 2025 N° RC 24/04898 DÉCISION contradictoire et en premier ressort [G] [T] ET : [C] [X] [P] époux [W] [J] [W] Débats à l'audience du 28 Novembre 2024 Le Copie executoire et copie à : Monsieur [T] Copie à : Madame [P] épouse [W] Monsieur [W] Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5] Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] TENUE le 26 Février 2025 Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 28 Novembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Monsieur [G] [T] né le 22 Février 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] non comparant D'une Part ; ET : Madame [C] [X] [P] épouse [W] né le 03 Juillet 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] non comparant Monsieur [J] [W] né le 23 Mars 1973 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] non comparant D'autre Part ; EXPOSE DES MOTIFS Par contrat sous seing privé en date du 28 avril 2008, Mme [F] [T], aux droits de laquelle vient M. [G] [T] en sa qualité d'usufruitier de la totalité des biens dépendant la succession de Mme [F] [T], a donné à bail à M. [M] [W] et Mme [Z] [P] épouse [W], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7], pour un loyer mensuel principal de 500 euros outre la somme de 155 euros à titre de provision sur charges. Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [G] [T] a saisi la CCAPEX de la situation le 7 octobre 2024 et fait signifier à ses locataires, le 13 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d'huissier du 9 octobre 2024, dénoncé au prefet d'Indre et Loire le 10 octobre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ; - Ordonner l’expulsion de M. [M] [W] et de Mme [C] [X] [P] épouse [W] ; - et obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 8.490 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. A l’audience du 28 novembre 2024, M. [G] [T], présent, maintient l’intégralité de ses demandes, il indique que la dette locative s’élève désormais à 9.145 euros. Il ajoute qu'il n'y a aucun échange avec les locataires depuis 2022. Un échéancier a été signé en mars 2024 prévoyant l'apurement de la créance en 36 mois par versement de 273 euros en plus du loyer courant. Cet échéancier n'a jamais été respecté. La confiance est dès lors rompue. Il ne souhaite pas accorder de délais supplémentaires et ce d'autant plus que le défaut de paiement le met en difficulté au regard des charges trimestrielles de 700 euros qu'il doit payer pour cet appartement M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] sont présents. Ils reconnaissent la dette qu'ils expliquent par le fait que l'activité d'auto entrepreneur couvreur de M. [W] n'a pas été fructueuse. Il a repris une activité salariée depuis octobre 2024 et déclare percevoir un salaire brut mensuel de 2.426,72 euros. Mme [W] est employée depuis 20 ans en CDI dans la même entreprise. Ils demandent un délai suspensif pour apurer leur dette et propose de régler 150 euros en plus du loyer courant. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce le bailleur, personne physique, justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et notifié une copie de l’assignation à la préfecture d'[Localité 4]-et-[Localité 5] conformément aux dispositions des articles 24-II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le fond Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet" En l'espèce le bailleur produit : - Le bail conclu le 28 avril 2008 contenant une clause résolutoire. - Le commandement de payer visant cette clause signifié le 13 juillet 2024, pour la somme en principal de 8.011 euros. - un plan d'apurement signé le 12 mars 2024, prévoyant l'apurement de l'arriéré de 9.830 euros en 36 mensualités de 273 euros en plus du loyer courant et des charge estimés à 700 euros mensuels. - Un décompte de créance établissant que le plan d’apurement n’a jamais été respecté et que le dernier réglement des locataires est du mois de juillet 2024. Il est dès lors constant que commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 septembre 2024. A défaut de justification de la reprise du versement intégral du loyer courant par M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] et d'accord du bailleur, il ne peut être accordé de délais de paiement suspensifs. Il sera donc constaté que M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 7] et leur expulsion sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués. Sur le paiement de l'arriéré locatif Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, M.[M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à M. [G] [T], sont redevables d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du dernier loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 655 euros. M. [G] [T] produit un décompte de créance actualisé arrêté au 28 novembre 2024 (échéance du mois de novembre comprise) arrêté à 9.145 euros. M. [M] [W] et Mme [Z] [P] épouse [W] reconnaissent le montant de la dette demandée. Toutefois, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance demandée n'appelle pas d'observation. M. [M] [W] et Mme [Z] [P] épouse [W] seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 9.145 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 655 euros pour la période courant du 29 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Sur les demandes accessoires L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation. Compte tenu de la situation économique respective des parties et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] sera condamnés à lui verser à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2008 entre Mme [F] [T] aux droits de laquelle viennent M. [G] [T] d'une part et M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] d'autre, concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 7] sont réunies à la date du 14 septembre 2024 ; CONSTATE que M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation  ; ORDONNE en conséquence à M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] M. [G] [T] la somme de 9.145 euros euros (échéance du mois de novembre 2024 incluse) au titre des loyers et indemnités d'occupations dûs au 28 novembre 2024 ; CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] à payer à M. [G] [T] une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit 655 euros égal au dernier loyer en cours augmenté de charges, pour la période courant, à compter du 29 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ; CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] à verser à M. [G] [T] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement M. [M] [W] et Mme [C] [X] [P] épouse [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification à la CCAPEX et du commandement de payer; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,