Texte intégral
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 1er octobre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10393 F
Pourvoi n° D 19-19.629
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER OCTOBRE 2020
Mme G... P..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° D 19-19.629 contre l'arrêt rendu le 21 mai 2019 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme L... U..., épouse B...,
2°/ à M. D... B...,
domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme P..., de Me Laurent Goldman, avocat de M. et Mme B..., après débats en l'audience publique du 7 juillet 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme P... aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme P... et la condamne à payer à M. et Mme B... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme P....
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement ayant dit que les époux B... avaient commis un dol à l'égard de Mme P... lors de la vente du bien immobilier reçue par acte authentique du 28 décembre 2006 et les ayant condamnés à indemniser le préjudice de jouissance de Mme P... et d'avoir débouté Mme P... de ses demandes ;
Aux motifs que c'est sur celui qui alléguait un dol que pesait la charge de la preuve y afférente ; qu'il était constant que le papier orange recouvrait certains pans des murs du salon de la maison, précisément sur lesquels étaient principalement apparues les fissures à partir de 2007 ; que les diverses attestations produites par chaque partie mettaient en évidence l'absence de fissure apparente avant la vente litigieuse ; que l'action pour dol de Mme P... entendait se fonder essentiellement sur la circonstance que le papier installé sur deux murs du salon, soit postérieurement à la pose du papier peint sur les autres murs du salon et sur les murs des autres pièces de l'immeuble, serait la démonstration d'une intention des vendeurs de lui dissimuler l'existence des fissures, selon elle préexistantes à la vente ; que pour l'essentiel, Mme P... entendait se fonder sur les énonciations de l'expertise amiable ; que celle-ci avait rappelé que le dommage était constitué par fissuration des murs périphériques du séjour, sur deux sens, dans la partie de construction rapportée à la partie existante sur rue, dont la date de réalisation n'avait pas été communiquée par le vendeur ; qu'il avait recueilli les doléances de Mme P..., faisant état de l'apparition sur le mur de gauche du séjour, mitoyen du [...] , propriété de M. I..., d'une fissure oblique prenant départ au point bas du mur près de la cuisine (partie la plus ancienne du bâtiment) vers le mur du fond du séjour ; qu'il avait observé l'évolution de la fissure, se reportant sur le mur du fond, par une fissure horizontale de la longueur totale de la pièce et avait recueilli les observations de Mme B..., selon laquelle il n'y avait jamais eu de fissure et que le papier orange n'avait pas été posé sur deux faces du mur pour la vente de la maison et qui avait rappelé l'existence d'un incendie survenu chez M. I..., voisin mitoyen, à une date non communiquée ; que l'expert amiable avait estimé que les fissures constatées n'apparaissaient pas être le résultat d'un incendie ; qu'à partir des déclarations de Mme B..., l'expert amiable avait indiqué relever une anomalie, à savoir que le papier orange posé sur deux faces de murs fissurés avait été réalisé depuis 7 à 10 ans, alors que les autres faces de mur avec frise remontaient à une période de plus de 10 ans, compte tenu de la nature du papier ; que l'expert avait constaté que le papier posé sur les deux faces de mur orange avait été fait sur l'ancien papier comportant la frise, et qu'un radiateur avait été déposé, démontrant le recouvrement du papier orange sur le papier beige ; que l'expert avait avancé que ceci laissait à penser que le papier orange constituait un calfeutrage d'un dommage survenu après la pose du papier beige initialement dans toute la pièce et que ce papier orange avait été posé par Mme B... à une date non communiquée ; qu'il avait observé que les fissures étaient en phase évolutive sur le mur du fond et plus particulièrement au droit du sol et qu'il existait à l'extrémité du panneau du fond un phénomène d'évolution important, en aggravation par rapport à la réunion du 12 novembre 2013 ; qu'il avait considéré que ses constatations évoquaient un phénomène évolutif dans la stabilité de la dalle et le mouvement du bâtiment ; qu'en l'état du peu d'éléments communiqués par Mme B..., il avait indiqué ne pas pouvoir connaître avec certitude la date d'un incendie survenu chez M. I... et la date de mise en oeuvre du papier orange ; qu'il avait considéré que l'attitude de B..., qui n'avait pas participé à la réunion d'expertise et l'attitude réservée de sa femme sur les dates et description des lieux avant la vente de la maison, n'avaient pas permis de dégager les susnommés au titre de leur devoir d'information lors de la vente ; qu'il n'y aurait évidemment pas lieu de tenir compte des appréciations juridiques avancées par l'expert, relevant du seul office du juge, mais des seules constatations techniques de ce dernier ; que Mme P... soutenait que lors des opérations d'expertise amiable, Mme B... aurait initialement déclaré que le papier peint orange susdit aurait été d'origine, soit lors de l'achat du bien par les époux B... en 1996, avant que l'expert ne procède à des constatations contraires auxquelles elle n'aurait plus su quoi répondre ; que cependant, cette affirmation sur les déclarations initiales de la venderesse quant à la date de pose du papier orange ne reposait que sur la seule attestation de M. N..., ayant assisté à la seconde visite du 16 janvier 2014, et ne se trouvait donc pas suffisamment établie ; qu'il résultait donc de cette expertise amiable le seul constat du développement des fissures sur les deux murs du salon sur lesquels avaient été posés des papiers peints plus récemment que ceux posés sur d'autres murs et le constat de l'imprécision des informations fournies par l'ancienne propriétaire quant à la date de pose du papier peint le plus récent, et quant à l'incendie ayant touché le fonds mitoyen ; que c'est dès lors de manière hypothétique, détachée de toute base factuelle suffisante, que cet expert amiable a avancé que la pose du nouveau papier constituait le calfeutrage d'un dommage ultérieur à la pose du papier d'origine ; que l'expert judiciaire avait observé qu'une partie du logement de Mme P... faisait partie d'un corps d'immeuble qui intégrait deux autres habitations, construites vraisemblablement à la fin des années 1920 et que ce logement avait été réalisé en deux phases de travaux : - la partie principale, actuelle cuisine et étage se situant dans le corps d'immeuble, avait été construite vers la fin des années 1920 ; - l'extension comprenant la grande pièce faisant office de salon séjour avait été construite avant 1992, et que c'était à cette date que M. R... (propriétaire de la parcelle [...], limitrophe du bien litigieux) avait acquis sa propre maison et avait déjà constaté la présence de cette extension, appartenant aujourd'hui à Mme P..., construite en lieu et place du potager, situé en fond de parcelle, qui agrémentait le corps d'immeuble ; que l'expert judiciaire avait remarqué de nombreuses fissures visibles dans la partie extension, aussi bien dans les murs que dans le carrelage au sol ;
qu'il avait indiqué que ces fissures étaient visibles à ces endroits précis, car les murs n'étaient recouverts ni d'une plaque de plâtre, ni d'un isolant ; qu'il avait estimé qu'a fortiori, d'autres investigations permettraient de constater sur les murs recouverts d'un doublage des fissures similaires ; qu'il avait relevé que le sol intérieur accusait une forte pente vers les murs fissurés ;
qu'il avait observé les mêmes constats sur les murs avoisinants, qui étaient après vérification limitrophes et non pas mitoyens et avait précisé que le phénomène pouvait être observé depuis la rue [...] et généralisé à l'ensemble des habitations ; que selon cet homme de l'art, les fissures étaient caractéristiques d'un tassement différentiel très excessif, qui résultait en grande partie plus d'une catastrophe naturelle, à l'échelle du quartier, que des défauts d'exécution par un tiers ; qu'il avait observé que certaines fissures observées faisaient plusieurs mètres de longueur et plusieurs millimètres d'ouverture et avait estimé que ces fissures pouvaient résulter également d'effets concomitants : - des sécheresses enregistrées en 2003 et 2011 ; - du défaut dans le mode et/ou dans le dimensionnement du système de fondation ; - de la réalisation de travaux avoisinants suite à un incendie survenu en 2003 dans le logement voisin ; - d'un effet de dilatation de la structure bac acier couvrant cette extension ; que l'expert avait rappelé qu'il était constant que les époux B... n'avaient pas réalisé les travaux d'extension, puisqu'il ressortait des débats que cette extension avait été construite bien avant que les époux B... en deviennent eux-mêmes propriétaires ; que cet homme de l'art avait observé que l'importance des désordres et l'inclinaison des fissures permettaient d'affirmer, avant même la réalisation d'autres investigations, que les travaux portant sur l'extension n'avaient pas été réalisés selon les règles de l'art ; qu'à la question "donner son avis sur l'origine, la date d'apparition des fissures, leurs causes, les responsabilités éventuellement encourues, et les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble", l'expert avait répondu : - être en présence de terrains meubles et sous-consolidés, nécessitant des fondations spéciales de type micropieux ; - qu'aucun travail de reprise ne pouvait dès lors être envisagé ; - que la démolition complète de la partie extension et sa reconstruction encadrée par un maître d'oeuvre était la seule solution pérenne, et l'avait chiffrée environ à 85 000 euros hors taxes ; - et que pour étayer ses hypothèses, établir les responsabilités encourues, et remplir sa mission, il lui était nécessaire d'accomplir plusieurs opérations, dont il avait évalué le coût total à 15 euros toutes taxes comprises ; que Mme P... n'avait pas versé le complément de la somme à valoir sur la rémunération de l'expert, qui avait déposé son rapport en l'état ; que ce rapport d'expertise ne permettait absolument pas de préciser à quelle date étaient apparues les fissures litigieuses, et de surcroît si les époux B... vendeurs, avaient pu en avoir connaissance avant la vente ; que surabondamment, il conviendra d'ajouter que le dol doit s'apprécier au moment de la formation du contrat, c'est à dire au jour de la promesse synallagmatique valant contrat de vente, et non pas au jour de la réitération de cette promesse devant notaire ; que dès lors, les éléments constitutifs du dol devaient s'apprécier non pas au 28 décembre 2006, date à laquelle les parties avaient réitéré la promesse de vente par acte authentique, mais au octobre 2006, date de cette promesse de vente mentionnée par l'acte susdit ; que c'est donc de manière inopérante que Mme P... venait reprocher aux époux B... d'avoir réalisé des travaux dans l'immeuble, alors qu'ils n'étaient pas les auteurs de l'extension correspondant à la pièce de vie, et sans démontrer en quoi les autres travaux par eux accomplis, tels que rapportés par leur voisin M. R... (réservation d'une partie de la toiture, transformation d'une petite véranda en pièce d'habitation, construction d'un garage) seraient susceptibles d'avoir généré les fissures litigieuses, que les époux B... auraient été en mesure de constater avant la vente, et qu'ils lui auraient dissimulées ; que c'est encore de manière inopérante que Mme P... venait faire grief aux époux B... de : - ne pas avoir produit de photographie de l'état du salon après l'incendie en 2003 du fonds mitoyen, alors que c'était précisément par cet événement, que ces vendeurs entendaient expliquer, à tout le moins dans leurs écritures en justice, la pose du papier peint orange sur les deux murs du salon, selon eux noircis ou salis par la suie ; - ne pas avoir justifié que l'incendie voisin ait noirci le papier peint de l'extension, alors que la chambre du premier étage n'est pas située au-dessus du salon, car l'extension comprenant le salon ne comporte pas d'étage, et alors que bien plutôt, l'ancien papier peint derrière le radiateur n'apparaissait pas noirci sur les photographies qu'elle avait prises elle-même le 24 septembre 2014 ; que de manière toute aussi inopérante, elle venait leur faire grief de ne pas avoir évoqué lors de l'expertise amiable l'existence de cet incendie, les ayant déterminés à faire la pose de ce nouveau papier peint ; qu'en effet, Mme P... entendait ainsi renverser la charge de la preuve du dol, qui n'appartenait qu'à elle ; qu'elle ne produisait aucune autre pièce démontrant non seulement que les fissures préexistaient à la vente, mais encore que les époux B... en avaient connaissance, et surtout qu'ils auraient cherché à les lui dissimuler ; que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut pas suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement, et d'une erreur déterminante provoquée par ce manquement ; que Mme P... avait relevé que sur la fiche d'information sur les risques naturels et technologiques annexée à l'acte de vente, la mention mouvement de terrain avait été barrée, ce dont elle entend voir déduire qu'aucune information sur un quelconque mouvement de terrain ne lui a été donnée ; qu'en application des articles L. 125-5 et R. 125-26 du code de l'environnement, le vendeur d'un bien immobilier à l'obligation d'informer l'acquéreur de l'existence de plans de prévention des risques naturels applicables au bien vendu ; que l'acte de vente indiquait (page 13 et 14) que le vendeur avait déclaré s'être préalablement informé auprès des services de l'urbanisme de la contrainte liée à la location du bien objet de la vente à l'intérieur de tous plans de protection ; qu'il énonçait que la commune dans laquelle était situé le bien vendu n'était pas comprise dans la liste des communes inscrites dans l'arrêté préfectoral rendu par le préfet, et que le dit bien ne faisait pas à ce jour l'objet d'un état des risques naturels et technologiques en application des textes susdits ; que cet acte énonçait que le vendeur avait déclaré qu'il existait des arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle dont la liste lui était annexée ; que cet acte énonçait que conformément à l'article L. 125-5 IV du code de l'environnement, le vendeur avait déclaré que le bien n'avait subi aucun sinistre ayant donné lieu à indemnité tant aux titres des risques de catastrophes naturelles que technologiques reconnues ; que de plus, il résultait du tableau annexé à l'arrêté préfectoral du 3 février 2006, pris en application des textes plus haut cités, le tout étant annexé à l'acte, que la commune de [...] ne figurait pas au nombre de celles du département exposées à des mouvements de terrain ; qu'il s'en déduirait suffisamment l'absence de tout manquement des époux B... à leur obligation d'information ;
Alors 1°) que le dol peut se prouver par tout moyen, y compris par présomptions ; que Mme P... faisait valoir que les époux B... n'avaient nullement fait état, avant la saisine du tribunal, d'un quelconque incendie à l'origine du changement de papier peint, étant au contraire dans l'impossibilité totale de donner la moindre explication à ce changement, ce qui tendait à démontrer que le changement du papier peint sur deux murs était destiné à dissimuler des fissures et non des traces de suie ; qu'en refusant de se prononcer sur cette circonstance en raison du fait que Mme P... entendait ainsi renverser la charge de la preuve qui lui incombait, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, en sa rédaction applicable au litige ;
Alors 2°) que constitue un dol la dissimulation par un cocontractant de toute information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ; qu'à cet égard, le respect par le vendeur des prescriptions légales et réglementaires ne le dispense pas de son obligation d'information ; qu'en déboutant Mme P... de sa demande en annulation fondée sur l'absence d'information donnée par les époux B... sur l'existence d'un mouvement de terrain en raison du respect par eux des articles L. 125-5 et R. 125-26 du code de l'environnement et de l'absence de mention de la commune de [...] sur le tableau annexé à l'arrêté préfectoral du 3 février 2008, la cour d'appel a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.
