Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/05134

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Localité 4] JUGEMENT DU 22 Novembre 2024 N° RG 24/05134 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LDDU Jugement du 22 Novembre 2024 N° : 24/737 Société AIVS C/ [G] [S] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me CASTRES COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [S] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 22 Novembre 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 11 Octobre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Société AIVS [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [G] [S] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] comparant en personne EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 18 juin 2021, la société A.I.V.S. a consenti un bail d’habitation à M. [G] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 264,33 euros et d’une provision pour charges de 132,45 euros. Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1350,42 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [S] le 23 novembre 2023. Par assignation du 12 juillet 2024, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut faire prononcer la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] avec l’assistance de la force publique, sans respect du délai de deux mois et de la trêve hivernale, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, − 1836,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024, outre les loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, − 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 11 octobre 2024, la société A.I.V.S. représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 octobre 2024, s'élève désormais à 2485,19 euros. Elle maintient ses demandes, tout en précisant que Monsieur [S] a repris le paiement de son loyer courant. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Arrivé à l’audience après la mise en délibéré du dossier, M. [G] [S] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. M. [G] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. La société AIVS a alors indiqué, par note en délibéré, ne pas solliciter de réouverture des débats, n’étant pas opposée à l’octroi de délais de paiements, sollicitant toutefois que ces délais soient fixes sur une durée de 24 ou 36 mois. MOTIVATION A titre liminaire, sur les dispositions applicables En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Enfin, conformément à l’article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. En l'espèce, bien que le contrat du 18 juin 2021 ne soit pas qualifié de contrat de bail mais de « contrat de mise à disposition », la société AIVS a entendu se prévaloir des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation en faisant délivrer à Monsieur [S] un commandement de payer visant un délai plus long que celui prévu par la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en respectant les prescriptions de cet article prévoyant la notification du commandement de payer à la CCAPEX et la notification de l’assignation à la préfecture. Dès lors, le contrat litigieux doit s’analyser comme un contrat de bail et se verra appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1350,42 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 janvier 2024. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, à la reprise du paiement des échéances courantes et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois pour quitter les lieux et à la trêve hivernale. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 octobre 2024, M. [G] [S] lui devait la somme de 2350,60 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [G] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 1350,42 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 485,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 478,07 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges, d’après le décompte produit. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [G] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 juin 2021 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [G] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 24 janvier 2024, CONDAMNE M. [G] [S] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 2350,60 euros (deux mille trois cent cinquante euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 1350,42 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 485,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [G] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 65 euros (soixante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [S], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, • le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 janvier 2024, • le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, • la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois et hors période de trêve hivernale, • le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, • M. [G] [S] sera condamné à verser à la société A.I.V.S. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses autres demandes, CONDAMNE M. [G] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023 et celui de l'assignation du 12 juillet 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommées. La Greffière Le Juge