Texte intégral
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 5 novembre 2020
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10446 F
Pourvoi n° X 19-22.268
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020
La société Cle An Be, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° X 19-22.268 contre l'arrêt rendu le 9 juillet 2019 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre, expropriations), dans le litige l'opposant à la société SNCF Réseau, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation.
En présence du :
commissaire du gouvernement, domicilié [...] , représenté par le directeur départemental des finances publiques des Yvelines,
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Cle An Be, de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société SNCF Réseau, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Cle An Be aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Cle An Be.
L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a fixé à la somme de 520.695 euros l'indemnité principale d'expropriation due à la société CLE AN BE ;
AUX MOTIFS QUE « sur la fixation de l'indemnité de dépossession, 1) Sur l'indemnité principale, Sur la méthode d'évaluation : que la société CLE AN BE reproche au premier juge de ne pas avoir examiné les méthodes d'évaluation qu'elle a proposées et notamment la méthode dite de la rentabilité ; que force est cependant de constater qu'en dépit de ce grief formulé en pages 6 et7 de ses écritures et d'un paragraphe intitulé « la méthode de rentabilité » en page 25, l'expropriée n'explique pas clairement et expressément en cause d'appel quelle méthode d'évaluation elle souhaiterait voir appliquer, ni a fortiori, pour quel motif ; que si elle procède à un calcul à partir de la méthode de la rentabilité, ce n'est que pour conforter l'évaluation qu'elle a faite à partir des nouveaux termes de références produits en appel ; que si, dans l'examen de ces termes de comparaison, elle se livre à un calcul qui semble correspondre à l'application de la méthode dite terrain + construction, elle ne l'exprime pas formellement et n'explique pas en quoi cette méthode serait plus appropriée que la méthode par comparaison « construction-terrain intégré » retenue par le premier juge, étant observé que celuici a répondu à l'argument tiré de ce que la partie non construite du terrain était importante ; qu'en conséquence, au regard des caractéristiques du bien objet de l'expropriation, l'application de la méthode dite par comparaison construction – terrain intégré, retenue par le premier juge, apparait la plus appropriée et sera confirmée ; qu'en outre et en tout état de cause, aucun des termes de comparaison versés aux débats par l'expropriée et le commissaire du gouvernement ne font application de la méthode terrain + construction ; Sur les termes de comparaison pertinents, que pour fonder sa demande d'indemnisation, la Société CLE AN BE reprend tout d'abord les termes de comparaison qu'elle a produits en première instance, soit trois offres de ventes, considérant que celles-ci correspondent à un indicateur du marché immobilier local ; que c'est cependant par une exacte appréciation que le tribunal a considéré que de telles offres ne constituaient pas des mutations effectives ; qu'en effet, la détermination de la valeur d'un bien exproprié par la méthode dite par comparaison implique de connaitre le prix du marché pour le même type de bien, lequel ne peut résulter que de cessions récentes de biens comparables situés à proximité ; que les offres de vente d'un bien ne sont pas des cessions effectives et ne peuvent donc être retenues comme des termes de comparaison pertinents ; que la SCI produit également en cause d'appel, les nouveaux termes de comparaison suivants correspondant à des ventes effectives : - un acte de vente en l'état futur d'achèvement du 4 novembre 20121 concernant un bien d'une surface de 83 m² situé au sein d'un ensemble immobilier à usage de locaux d'activités et de bureaux de 2280 m² comprenant un parking sis [...], sur une parcelle cadastrée [...] et [...], au prix de 110.829 € HT, soit un prix de 1.335 € HT/m², - un acte de vente du 30 juin 2017 concernant un bâtiment unique à usage de local commercial situé [...] et comprenant un parking d'une surface de 279,80 m², sur une parcelle cadastrée [...] , au prix de 385.200 € HT, soit 1.376,79 €/m², - un acte de vente du 31 mai 2017 concernant un bâtiment unique à usage de local commercial situé [...] et comprenant un parking d'une surface de 218,10 m², sur une parcelle cadastrée [...] , au prix de 280.000 € HT, soit 1.284,40 €/m², - un acte de vente du 29 novembre 2017 concernant un terrain à bâtir d'une surface de 5.553 m² situé au lieudit [...], sur une parcelle cadastrée [...] , pour un prix de 670.000 € TTC, soit 120,65 €/m² ; qu'au-delà du fait qu'aucun de ces nouveaux termes de comparaison n'est situé dans la commune de Mantes-la-Jolie, force est de constater, ainsi que le fait valoir à juste titre le commissaire du gouvernement, que : - l'acte de vente du 4 novembre 2011 concerne une vente en l'état futur d'achèvement, donc un bien neuf, d'une superficie nettement plus petite que celle du bien objet du présent litige (83 m² / 900 m²) et n'est de ce fait pas comparable au bien exproprié ; - la vente du 30 juin 2017 concerne un lot de copropriété ce qui n'est pas le cas du bien objet du présent litige, constitué d'un local de dimension non comparable (279,80 m²/900 m²), à usage exclusivement commercial alors que le bien exproprié est un entrepôt ; que la vente du 31 mai 2017 concerne également un local de superficie non comparable à celle du bien exproprié (218,1 m²/900 m²), - la vente du 29 septembre 2017 concerne uniquement un terrain à bâtir ; que contrairement à ce qu'expose la SCI expropriée, le fait que son entrepôt de 900 m² soit divisé en quatre cellules de 225 m² chacune dans lesquelles quelques bureaux, sanitaires et espaces de locaux d'activité ont été aménagés, n'a pas pour résultat de transformer le bâtiment en de véritables locaux commerciaux ou de bureaux ; qu'il résulte en effet des photographies versées aux débats (par la SCI et le commissaire du gouvernent) que si des espaces de bureaux ou sanitaires ont pu être aménagés dans les cellules, notamment par des éléments de type algeco, l'usage de chacune d'elle demeure à titre principal d'un usage de stockage (de marchandises, fournitures, matériels divers plus ou moins entassés, voire de véhicule) ; que cette situation n'est donc en rien comparable à celle de locaux conçus et édifiés dès l'origine comme des locaux de bureaux ou commerciaux ; que la SCI fait également valoir que ces cellules peuvent être vendues séparément ; que cependant, la consistance matérielle du bien au jour de l'ordonnance d'expropriation est celle d'un bâtiment uniquement dont l'intérieur est divisé en quatre espaces par des murs en parpaing ou carreaux de plâtre, de sorte que c'est bien cet espace global qui doit être évalué et non son potentiel de transformation ; qu'en conséquence, les termes produits par la Société CLE AN BE ne correspondent pas aux caractéristiques du bien objet de l'expropriation et ne peuvent servir de référence pour évaluer le montant de l'indemnité principale ; qu'ils seront écartés ; que l'autorité expropriante, qui demande la confirmation du jugement, ne produit aucun terme de comparaison à l'appui de ses conclusions et se borne à inviter la cour à prendre en considérations les références qu'elle a produites en première instance, décrites dans le jugement ; que le commissaire du gouvernement verse aux débats les mêmes termes de comparaison que ceux produits en première instance et retenus par le premier juge ; que ces cinq termes, qui correspondant à des acquisitions amiables conclues avec l'expropriant, de biens qui étaient situés dans la même rue que le bien exproprié, sont les suivants : - acte de vente du 9 novembre 2015 d'un bien situé [...] , correspondant à un ensemble immobilier de quatre bâtiments de 1.402 m² sur une parcelle cadastrée [...] d'une surface de 5.470 m², cédée avec une indemnité principale de 816.500 €, - acte de vente du 3 mars 2015 d'un bien situé [...] correspondant à un immeuble composé d'un entrepôt métallique et d'une maison, d'une surface bâtie de 1.370 m², sur un terrain d'une surface de 3.810 m², pour une indemnité principale de 876.364 €, - acte de vente du 17 décembre 2014 d'un bien situé [...] correspondant à un ensemble immobilier à usage industriel composé d'un bâtiment à usage d'atelier, d'un bâtiment à usage de magasin et d'un bâtiment à usage de bureaux et de locaux sociaux d'une superficie de 2.123 m², sur une parcelle d'une surface de 5.074 m², pour une indemnité principale de 1.190.000 €, - acte de vente du 29 août 2014 d'un bien situé [...] correspondant à un ensemble immobilier à usage industriel comprenant un atelier à usage commercial, des locaux à usage de bureaux et des locaux sociaux d'une surface bâtie de 492 m², sur une parcelle de 3.183 m², pour une indemnité principale versée de 317.200 €, - acte de vente du 3 novembre 2015 d'un bien situé [...] correspondant à un immeuble à usage industriel comprenant un hall principal, deux ateliers à usage d'administration et un logement de gardien, d'une surface de 3.950 m² sur une parcelle de 8.004 m², pour une indemnité principale versée à hauteur de 2.558.200 €, - acte de vente du 20 janvier 2016 d'un bien situé [...] correspondant à un bâtiment à usage industriel composé de quatre locaux, d'une surface totale de 5.509 m², cédé pour une indemnité principale de 655.000 € ; que ces biens sont situés sur le territoire de la commune de Mantes-La-Jolie, à proximité immédiate du bien exproprié et présentent des caractéristiques comparables au bien exproprié, notamment en ce qu'ils portent sur des biens à usage principalement industriel ; qu'ils seront en conséquence retenus ; qu'il en résulte une valeur moyenne de 609 € le m² ; que le seul fait que des mutations constituent des accords amiables conclus avec l'expropriant n'est pas suffisant pour les disqualifier ; que la SCI CLE AN BE ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles la volonté de l'exproprié vendeur est altérée par le fait qu'il n'existe qu'un seul acquéreur ; qu'aucun élément versé aux débats ne permet de dire que les vendeurs auraient accepté un prix inférieur à celui qu'ils estimaient juste ; que la SCI expropriée fait aussi valoir que les mutations retenues concerneraient des biens amiantés, ce qui a probablement eu un impact sur le prix conclu ; que ces affirmations rédigées au conditionnel ou avec l'expression « il apparait que » ne peuvent être prises en compte, faut d'élément de preuve les justifiant ; qu'aucune valorisation supplémentaire ne peut davantage être accordée en raison de surplus non bâti de la parcelle ; qu'en effet, ainsi que le premier juge l'a retenu, les termes de comparaison choisis portent eux-mêmes sur de grandes parcelles dont une partie substantielle n'est pas bâtie, de sorte que les valeurs exprimées tiennent déjà compte de cette situation ; qu'enfin que la Société CLE AN BE demande la communication de l'intégralité de l'acte de vente de la Société HUGOLINE du 3 novembre 2015 (terme n°5 ci-dessus) ; qu'il convient cependant de constater qu'elle indique dans ses conclusions avoir obtenu une copie de l'acte complet de vente auprès de la conservation des hypothèques ; qu'en conséquence cette demande sera rejetée ; qu'en outre et en toute hypothèse, l'évaluation ci-avant retenue repose sur la moyenne de plusieurs mutations dont le terme n°5 constitue la valeur la plus haute, et pas sur ce seul terme de comparaison ; qu'il résulte de ces éléments que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu, pour fixer l'indemnité de dépossession due à la SCI CLE AN BE, une valeur unitaire de 609 € / m² ; Sur la fixation en valeur libre ou occupée ; que le premier juge a fixé une indemnité alternative, en valeur libre ou occupée ; que cependant le jugement ne comporte aucune motivation pour justifier cette solution ; qu'en cause d'appel l'intimé demande la confirmation du jugement et ne remet donc pas en cause cette fixation alternative ; que la SCI demande ne revanche une fixation d'indemnité en valeur libre, tout en revendiquant une indemnité pour perte de revenus locatifs au titre des indemnités accessoires ; qu'il convient de constater que la question de savoir si le bien était occupé ou libre à la date de l'ordonnance d'expropriation relève de la compétence du juge de l'expropriation dès lors qu'elle ne dépend d'aucune question relative à la régularité d'un bail ou de toute autre question étrangère à la fixation des indemnités ; qu'en l'espèce, la Société CLE AN BE affirme que ses locaux étaient occupés au jour du jugement ; que c'est au jour de l'ordonnance d'expropriation que s'apprécie la consistance juridique du bien et non au jour du jugement de première instance ; qu'en l'espèce l'ordonnance a été rendue le 31 juillet 2015 ; que la SCI expropriée avait, le 14 février 2014, régulièrement déclaré à l'autorité expropriante l'identité de ses locataires, dont les baux dataient selon les cas de 2006 renouvelé depuis et 2012, ce qui n'est pas contesté par l'expropriant ; que celui-ci, qui ne conteste pas non plus l'affirmation de l'expropriée selon laquelle les locataires étaient présents au jour du jugement, ne peut davantage contester la présence de ces locataires à une date antérieure ; qu'en effet, la SNCF RESEAU se borne, en réponse à la demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs, d'écrire que, « rien ne permet d'établir la constance et la permanence d'un revenu locatif et ainsi de valoriser un préjudice sur cette base » ; que cependant, ce qui importe pour retenir une valeur occupée et un éventuel préjudice pour perte de revenus locatifs, ce n'est ni la consistance ni la permanence d'un revenu locatif, mais l'existence d'une occupation du bien exproprié au jour de l'ordonnance d'expropriation ; que ce point n'étant ni expressément ni implicitement contesté par l'expropriant, il convient de retenir que le bien était effectivement occupé à cette date, ce qui conduira la cour à l'évaluer en valeur occupée ; que les parties ne contestant pas le taux de 5% d'abattement pour occupation retenu par le tribunal, il sera confirmé ; que l'indemnité principale s'établit donc ainsi qu'il suit : 609 € x 900 m² x 5% = 520.695 € ; que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a statué par voie alternative ; que sur l'indemnité de remploi, le jugement, qui n'est pas contesté sur le mode de calcul de cette indemnité, sera confirmé en ce qu'il l'a fixée à la somme de 53.069,50 € » ;
ALORS QUE, premièrement, l'indemnité d'expropriation doit correspondre à la valeur du bien exproprié ; que si, pour apprécier la valeur vénale du bien, les juges estiment devoir mettre en oeuvre la méthode par comparaison, il leur revient de prendre pour termes de comparaison des ventes réalisées sur le marché, sans pouvoir se fonder exclusivement sur le montant des indemnités fixées par l'autorité expropriante dans le cadre des accord amiables conclus par elle avec d'autres expropriés ; qu'en retenant uniquement en l'espèce, pour termes de comparaison, le montant des indemnités fixées par la société SNCF RÉSEAU à l'occasion des expropriations réalisées dans le cadre du même projet d'aménagement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 ancien, devenu l'article L. 322-1 nouveau, du code de l'expropriation ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, le juge de l'expropriation ne peut prendre pour base d'évaluation les accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique que lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées, ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'en retenant uniquement en l'espèce, pour termes de comparaison, les le montant des indemnités fixées par la société SNCF RÉSEAU à l'occasion de cinq cessions amiables conclues dans le cadre du même projet d'aménagement, sans vérifier si ces accords portaient sur au moins la moitié ou les deux tiers des superficies concernées par ce projet, et avaient été en outre conclus avec au moins la moitié ou les deux tiers des personnes expropriées dans le cadre de sa réalisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-16 ancien, devenu l'article L. 322-8 nouveau, du code de l'expropriation.
